Tema 53. El derecho de superficie. Su régimen en el derecho común y en el derecho urbanístico. El derecho de superficie sobre fincas rústicas. Derechos de vuelo






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títuloTema 53. El derecho de superficie. Su régimen en el derecho común y en el derecho urbanístico. El derecho de superficie sobre fincas rústicas. Derechos de vuelo
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B)-Regulación legal
En el Apdo.2 del Art.16 del Reglamento Hipotecario se dispone que: “El derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero, será inscribible conforme a las normas del apartado tercero del artículo 8 de la Ley y sus concordantes. En la inscripción se hará constar:

  1. Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.

  2. Determinación concreta del número máximo de plantas a construir.

(La letra b) de este artículo fue declarada nula por la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2.001, por exigir un requisito para la inscripción, el número de plantas, que sólo el ordenamiento urbanístico en vigor puede establecer)

  1. El plazo máximo para el ejercicio del derecho de vuelo, que no podrá exceder de diez años.

(La letra c) fue declarada nula por Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.000, por entender que el mismo requería una norma con rango de Ley, aunque mantiene que el derecho de vuelo, como derecho real limitado, no puede tener una vigencia indefinida)

  1. Las normas de régimen de comunidad, si se señalaren, para el caso de hacer la

construcción”.

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 18 de noviembre de 2.002 determinó que el derecho de sobreelevación debe contener especificación de las plantas a construir y del tiempo en que ha de ejercitarse, como exige el principio de especialidad, para evitar la sustracción a los propietarios de una facultad dominical que puede surgir en el futuro, como adquirir nuevos usos o intensidades edificatorias de acuerdo con la legislación urbanística, lo que en sí misma no constituye derecho real susceptible de inscripción con carácter previo a su efectividad.

La Dirección General, en Resolución de 5 de febrero de 1.982, admitió que pueda constatarse registralmente el derecho de vuelo o de subconstrucción sin necesidad de la existencia previa del edificio que constituye su soporte físico, siempre que los mencionados derechos queden condicionados en su origen a la previa construcción de ese edificio.
C)-Derecho real de vuelo y propiedad horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1.960, modificada por Ley de 6 de abril de 1.999, regula en su Art.12 el derecho de sobreelevación otorgado por la comunidad de propietarios. El precepto ordena que el acuerdo de concesión se someta a las normas que regulan la modificación del título constitutivo, por lo que requiere la unanimidad con arreglo al Art.17.1ª. Además, se fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos pisos o locales.

La especial naturaleza de la propiedad horizontal produce efectos particulares sobre el derecho de vuelo, ya que, concluida la edificación, el derecho se agota en sí mismo, desapareciendo como tal para convertirse en propiedad, normalmente integrada en un edificio en régimen de propiedad horizontal, lo que supone el sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal si no lo estaba o la integración de las nuevas plantas en el régimen ya existente. Además, será necesario atribuir cuotas de participación a los departamentos construidos y modificar las demás. Todo ello conlleva una doble adquisición: del titular del derecho sobre los nuevos departamentos, en régimen de propiedad privativa, pues eso es lo que son; y de los titulares de los departamentos anteriores, que obtendrán la parte proporcional a sus cuotas en los elementos comunes de las nuevas plantas.

Rafael Castiñeira Carnicero

Registrador de la Propiedad de Barcelona nº 17
Madrid, 21 de Febrero de 2.012

Bibliografía:
-“El derecho de superficie”

Tema de oposiciones del grupo de preparación de Galo Rodríguez de Tejada
-“El derecho de superficie”.

Tema de oposiciones de Francisco Javier Gómez Gálligo y Carmelo Madrigal García

Editorial Carperi, 1.999
-“El derecho de superficie. Aspectos civiles y registrales”

María Isabel de la Iglesia Monje

Centro de Estudios Registrales, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles

y de Bienes Muebles de España, 2.000
-“La construcción en finca ajena. Estudio del derecho de superficie y de los derechos de

de sobre y de subedificación”

Centro de Estudios Registrales, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles

y de Bienes Muebles de España, 2.000
-“El derecho de superficie”

Monografía de Augusto J. Melo Trujillo

Perú, 2.002



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