Vocablos: inmueble – contrato – locacion – CONTRATO DE locacion – daños y perjucios – locador – locatario – RESOLUCION DEL contrato – RESPONSABILIDAD DEL locador – indemnizacion – daños y perjuicios –VICIOS DE LA COSA- dañO






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títuloVocablos: inmueble – contrato – locacion – CONTRATO DE locacion – daños y perjucios – locador – locatario – RESOLUCION DEL contrato – RESPONSABILIDAD DEL locador – indemnizacion – daños y perjuicios –VICIOS DE LA COSA- dañO
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Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil Sala J

Autos: Vallejos, Juan Albino c/Robayna Nancy Marina

Fecha: 28/12/2010

Sumario: La sentencia hizo lugar a la demanda entablada por el locatario, por los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de locación suscripto entre las partes, en consecuencia condenó al locador al pago una indemnización, se acredito que la locación concluyó por el supuesto previsto en el art. 1604 inc. 5º; del Civil, lo cual impedía el normal uso y goce para el que estaba destinado el inmueble y que la demandada no dio cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 1515, 1516 y conc. del mismo cuerpo legal, aunque el locador no reconoció la existencia de ningún tipo de humedad extraordinario salvo los normales y habituales de cualquier inmueble. El locador debe responder por los daños ocasionado en el bien locado, no es relevante el conocimiento o no de los vicios de la cosa. La Cámara confirmo el decisorio.

Vocablos: INMUEBLE – CONTRATO – LOCACION – CONTRATO DE LOCACION – DAÑOS Y PERJUCIOS – LOCADOR – LOCATARIO – RESOLUCION DEL CONTRATO – RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR – INDEMNIZACION – DAÑOS Y PERJUICIOS –VICIOS DE LA COSA- DAÑO -
2ª Instancia . — Buenos Aires, diciembre 28 de 2010.

La Dra. Marta del Rosario Mattera dijo:

I.- La sentencia definitiva dictada en primera instancia obrante a fs.298/304 hizo lugar a la demanda entablada por Juan Albino Vallejos contra Nancy Marina Robayna, por los daños y perjuicios ocasionados por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de locación suscripto entre las partes, en consecuencia condenó a la accionada al pago de la suma de pesos dos mil cuatrocientos ($2400) con más sus intereses y costas.

Ambas partes apelaron el decisorio, la demandada expresó agravios a fs. 341/342 y la accionante a fs. 343.

Corrido los pertinentes traslados, los que no tuvieron responde de sus contrarias, a fs. 350 se dictó el llamamiento de autos, providencia que se encuentra firme, quedando de esta manera los presentes en estado de dictar sentencia.

Cuestiona la demandada en relación a su responsabilidad, la valoración de la prueba testimonial y pericial efectuada por el sentenciante como de la cuantificación efectuada en el rubro daño moral. Por su lado, la actora funda su queja en el rechazo del rubro diferencia del monto de alquiler posterior al contrato, como en los importes indemnizatorios otorgado por deterioros varios y daño moral.

En la especie se trató de un contrato de locación que vinculó a las partes (ver fs. 266/270) por el cual la demandada arrendó a la accionante el departamento de PB, identificado como número dos, ubicado al fondo de la finca sita en la calle Coronel Pagola 3649, de esta ciudad, por el plazo de dos años a partir del 1º; de Febrero de 2006, y es en relación a los daños padecidos a los pocos días de habitar el inmueble, por los cuales acciona.

El sentenciante de grado consideró que la locación concluyó por el supuesto previsto en el art. 1604 inc. 5º; del Civil, lo cual impedía el normal uso y goce para el que estaba destinado el inmueble y que la demandada no dio cumplimiento a lo dispuesto por los arts. 1515, 1516 y conc. del mismo cuerpo legal.

Sin embargo, el apelante sostiene en esta instancia que el inmueble no sufrió ningún tipo de humedad extraordinario salvo los normales y habituales de cualquier inmueble, por lo que considera que no se verificó ningún tipo de factor de atribución de responsabilidad como para condenarla.

II.-Responsabilidad.

Cabe señalar que la locación de inmuebles es un contrato de tracto sucesivo o de obligaciones continuadas, en el que el locador garantiza- una vez entregada la cosa- el uso y goce pacífico al locatario, previendo la conservación de aquélla en buen estado y realizando -en caso de defectos- las reparaciones exigidas por el deterioro de la misma. De manera tal, que responde de los vicios o defectos graves de la cosa arrendada que impidieran el uso de ella, aunque él no los hubiese conocido o hubiesen sobrevenido en el curso de la locación.-

El locatario por su lado, podrá pedir la disminución del precio o la rescisión del contrato, salvo si hubiese conocido los vicios o defectos de la cosa. Por regla general, el vicio redhibitorio o vicio oculto invocable es el que existe antes de celebrarse el contrato o en el momento de celebrarlo, en cambio en la locación puede aparecer después, con posterioridad, o sea en el curso de la locación (Spota A., Instituciones del Derecho Civil- Contratos"- Volumen V., Ed. Depalma, Bs. As. 1979, pg. 47 y 48; Primera Cámara Civil- Circunscripción 1- Mendoza, "Tibaldi Osvaldo c. Juan Vera y otro s/cobro de alquileres", de 24-03-94).(Conf. CNCiv., sala D, 19/12/2008 "Lopresti Juan Carlos c. Cortimed S.R.L. y otro s/cobro de sumas de dinero" Cita: MJ-JU-M-42484-AR | MJJ42484 | MJJ42484)

La doctrina ha sostenido que sobre los vicios o defectos de la cosa locada, existe una característica común a los contratos bajo el régimen de los vicios redhibitorios, que es la exigencia que sean graves (art. 1525 CC) y un recaudo especial para la locación, en que, a diferencia de la venta, donde sólo se responde por vicios preexistentes, el locador responde por vicios anteriores y sobrevinientes y que el locador sepa o desconozca la existencia de vicios resulta indiferente, pues responde por ellos aunque no los hubiese conocido (art. 1525 CC).

Nuestra jurisprudencia ha evolucionado hacia la interpretación de que la obligación del locador de conservar la cosa en buen estado y mantener al locatario en su goce pacífico (art. 1515 CC), se incumple verificándose circunstancias que excediendo lo razonable, hagan realmente desagradable o muy molesto el uso normal, aunque sea parcial, tornando imposible o excesivamente dificultoso realizar el destino contractual previsto (Gregorini Clusellas, Eduardo L., "Resolución por incumplimiento del locador y la retención anómala del inquilino para cobrar mejoras y gastos" LA LEY, 07/10/2004, 3).

Respecto a la obligación de mantener la cosa en buen estado, frente a las previsiones de los artículos 1515, 1516, 1556 y 1561 del Código Civil, cabe recordar que la doctrina ha deslindado los tipos de reparación que incumbe a cada una de las partes en el contrato de locación. Ambos, locador y locatario tienen el deber de efectuar reparaciones: el locador, en la medida en que debe "mantener la cosa en buen estado" (art. 1516), frente a daños de origen fortuito, nacidos de su culpa, de la calidad propia de la cosa, del uso o goce normal, y, a su vez el locatario debe "conservar la cosa en buen estado" (arts. 1561 y ccds.), frente a hechos que le sean imputables a él, sus familiares o dependientes. (Mosset Iturraspe Jorge - Novellino Norberto José, La Locación y sus Procesos Judiciales, Ed. Rubinzal- Culzoni, Pág. 319/ 320).

En el presente no se discutió en autos que la finca arrendada lucía en buen estado de conservación cuando fue entregada su tenencia, tal como surge del escrito de inicio y cláusula séptima de contrato (ver fs. 21 vta.), pero conforme señalara el accionante y de las declaraciones testimoniales analizadas por el a quo, ese estado era aparente, pues el inmueble no se encontraba en condiciones de habitabilidad.

De la prueba testimonial rendida por la Sra. Cristina Lucía Sarmiento (ver fs. 184/186), inquilina de la planta alta del edificio de Coronel Pagola, luego de una detallada y minuciosa descripción de la vivienda, a la tercera, manifestó conocer el inmueble pues a pedido de la dueña lo tenía que ventilar por la humedad que había en la casa: "había mucha humedad, en el dormitorio grande en el placard, en el pasillo también, se había caído el techo del dormitorio chico en junio de 2005, y se rompió un caño y lo emparcharon con telgopor, lo pintaron un poquito para alquilar nomás"; "en el comedor también había mucha humedad y lo pintaron y quedó así, más o menos bonito para alquilarlo"; a la cuarta "cuando se mudó estaba bonito arreglado para alquilar inclusive se acuerda que se arregló el patio porque también tenía humedad".

Habla de arreglos no a profundidad sino parciales, "era una lavada de cara, una pintura y nada más que se viera lindo para el momento que se iba a mostrar para alquilar"; a la quinta "supo también que hubo problemas de fuga de luz, un electricista dijo que había que romper para arreglar la fuga la dueña no estuvo de acuerdo y también era por la gran humedad que tenían las paredes"; "recuerda que se iba a hacer un arreglo en la terraza para evitar la humedad pero la dueña no quería porque era muy caro"; a la octava " no estaba habitable bajo ningún punto hasta la fecha que ella se fue, (mayo 2006), todo estaba en estado deplorable".

Reconoce asimismo las fotografías aportadas por la parte actora a la causa.

A fs.192/195 luce la declaración testimonial del Sr. A. D., martillero público, a la cuarta pregunta responde: "al momento de alquilar la propiedad más allá de faltarle algún detalle de pintura estaba en perfectas condiciones" a la quinta "inmediatamente que lo ocupan y lo empiezan a usar, se van detectando problemas de electricidad, portero eléctrico, térmica y sus bajadas a los enchufes de la cocina, manifestaron que había fuga de electricidad"; a la séptima y octava "en los primeros tiempos aparecieron problemas de humedades, filtraciones en el perímetro del toldo, filtraciones provenientes de la terraza y una rejilla del quincho"; "en el momento de recibir el departamento cuando se fue Vallejos, presentaba humedades, en el dormitorio, en el chiquito también, en el placard de la habitación grande".

La parte demandada procede a repreguntar al Sr. D. y éste responde a la tercera "se encaró trabajo de impermeabilización importante el cual ignora la precisión con la que se resolvió el problema de humedad, más que de humedad era de filtraciones" y a la cuarta "...en su opinión no quiere decir que lo sobredimensionó el problema pero lo desbordó y se fue, era una tortura tal vez para ellos vivir ahí, por lo menos en lo personal psicológico".

La pericia obrante a fs. 212/213 impugnada por la actora, y cuya respuesta obra a fs. 222, fue realizada dos años después de las circunstancias que se evalúan en el presente (junio 2008) y no detectó humedades importantes o filtraciones, sí manchas de humedad en la medianera, cielorraso del placard, sobre la pared medianera del patio cubierto se observan rastros de humedad (posible humedad de cimientos). la pintura está en buen estado como el resto del inmueble, existen rastros de reparaciones efectuadas en cielorraso del pasillo, en la pared medianera del último dormitorio, cercano al placard y atribuye las posibles humedades a una eventual mala ventilación por no abrirse el toldo localizado en el espacio del que depende la aireación del departamento (ver fs. 301/301 vta.).

Ahora bien, y como señala el a quo, la constatación efectuada por el perito no implica que el estado de las cosas al tiempo de la rescisión del vinculo contractual (31 de julio de 2006) no fuera el expresado por el accionado y ratificado por las declaraciones testimoniales vertidas en la causa, coincidente con las constancias fotográficas agregadas y reconocidas.

En la especie, y conforme las declaraciones testimoniales vertidas, las que deben ser valoradas en función de diversas circunstancias, ponderando las condiciones individuales y genéricas de los deponentes, seguridad del conocimiento que manifiestan, coherencia del relato, razones de la convicción que declaran y la confianza que inspiran, conforme a las reglas de la sana crítica, estimo que ha quedado debidamente acreditado que la cosa locada se transformó en algo impropio para su destino (vivienda familiar), en virtud de los vicios y o defectos de entidad tal que demuestran acabadamente el obrar antijurídico endilgado a la demandada. En virtud de ello, quedan sin sustento los agravios esbozados por el demandado.

III.-Rubros Indemnizatorios.

1)- Daños sufridos por deterioros varios (ropa, calzado, libros).

Ambas partes se agravian del importe otorgado en la presente partida.

La jurisprudencia tiene dicho que la existencia de filtraciones no permite inferir algún detrimento en prendas de vestir, ropa o calzado que no tenga remedio y, menos aún, el deterioro total y definitivo de ellas al margen de la humedad en los placares a que se refieren los testigos antes examinados (Conf. CNCiv., sala E, 13/6/2005 "Vélez de Pirola Beatriz Elisa y otro c. Rueda Pablo Ronald y otros s/daños y perjuicios" Cita: MJ-JU-M-5090-AR | MJJ5090 | MJJ5090).

Sin embargo, atento las probanzas arrimadas a la causa, fueron acreditados los daños de esta naturaleza invocados por la parte actora, aún cuando no surgen elementos de prueba contundentes que corroboren el monto reclamado por este concepto. Por ello, el quantum resarcitorio debe ser establecido por el órgano judicial en uso de las facultades conferidas por el art. 165 del CPCC, por lo que considerando que la estimación efectuada por el sentenciante resulta adecuada, propondré al Acuerdo confirmar el decisorio en lo que se refiere a la indemnización de esta partida.

2) Diferencia monto alquiler posterior al contrato.

Se agravia la actora por la desestimación efectuada del rubro en análisis.

Si bien fue acompañado a los presentes el nuevo contrato de locación celebrado con fecha 22 de julio de 2006,con relación al inmueble ubicado en la calle Castro 614 PB depto. "B" (ver fs. 24/26), por la suma de $850 mensuales, nada indica con atendible verosimilitud que la diferencia en el canon locativo, lo sea por una variación en el precio de mercado habida al tiempo de cada contratación, y no a una diferente localización del bien o mejores condiciones o dimensiones del nuevo inmueble arrendado, por lo que desestimaré el agravio planteado.

Como en cualquier daño que se reclame, no basta con probar la mayor erogación, era necesario además que quien procuraba su resarcimiento acreditara, conforme las reglas que rigen la carga de la prueba, que la relación causal era clara, y que el costo superior se debía exclusivamente a las razones invocadas, y no a cualquier otra posible.

3) Devolución del depósito en garantía.

Se agravia la demandada porque el a quo, hace lugar a la restitución del depósito en garantía.

El depósito realizado al contratar la locación, tiene por fin garantizar el pago de los arrendamientos, impuestos y servicios que integran el precio locativo, y la devolución en buen estado del inmueble.-

La obligación de restituir ese depósito está sujeta a la doble condición de que: a) haya terminado la locación; b) el locador no tenga a su favor ningún crédito emergente de la locación (Conf. C.N.Civ., Sala H, 28/11/2009, "Frydklewski, Graciela Adriana c. Chaufan, Norberto Naftaleu y otro s/cobro de sumas de dinero").

En los presentes la accionada no ha manifestado haber retenido el importe por daños o faltantes que pudieran haberse registrado en el inmueble (ver cláusula decimocuarta contrato de locación de fs.22), por lo que habiéndose determinado que la resolución del vinculo contractual se encontró justificado en las malas condiciones de habitabilidad del inmueble, indudablemente corresponde la restitución del depósito, por lo que desestimaré los agravios vertidos por la accionada.

4) Daño Moral.

Ambas partes se agravian del monto otorgado en la sentencia de grado al accionante en relación al rubro en cuestión.

Conceptualmente, debe entenderse por daño moral, toda modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de la capacidad de entender, querer o sentir y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de este y anímicamente perjudicial. (Pizarro, Ramón Daniel, "Reflexiones en torno al daño moral y su reparación", JA semanario del 17-9-1985).

Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. O dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales. Con atinado criterio, se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio el daño moral lesiona lo que el sujeto "es" (Matilde Zavala de González, "Resarcimiento de Daños", Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, pág. 103, 1143 y "El concepto de daño moral", JA del 6-2-85).

El daño moral constituye un daño autónomo cuya reparación es independiente del daño material, aún cuando éstos, en caso de existir, deban tenerse en cuenta. Son rubros que merecen tratamiento diferenciado por tener naturaleza jurídica distinta en razón de que tutelan distintos bienes jurídicos.

Para que surja el daño moral, es menester que, además de un eventual desmedro económico, concurra una "repercusión en los intereses existenciales" del sujeto y no se reputa que suceda sólo ante molestias o inconvenientes de relativa entidad (Conf. Orgaz, "El daño resarcible", pág. 259). Lo que se repara es el resultado dañoso, el perjuicio susceptible de apreciación desde la óptica del entendimiento, de la sensibilidad o de la voluntad de la persona, no la actividad del responsable, hecho ilícito o incumplimiento contractual, etcétera, que ha sido sólo la causa eficiente de aquél (Zannoni, "El daño en la responsabilidad civil", Astrea, 1982, pág. 1982, pág. 231).

Reiteradamente ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que, en lo concerniente a la fijación del daño moral debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de este rubro, la índole del hecho generador de responsabilidad y la entidad de los sufrimientos espirituales causados y por otra parte, que el reconocimiento de dicha reparación no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. C.S.J.N., 06/10/2009, A. 989; "Arisnabarreta, Rubén J. c. E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/juicios de conocimiento"; ídem., 07/11/2006, B. 606. "Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c. Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/daños y perjuicios", Fallos 329:4944; íd., 24/08/2006, F. 286, "Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c. Entre Ríos, Provincia de y otros s/daños y perjuicios", Fallos 329: 3403; íd., 06/03/2007, M. 802."Mosca, Hugo Arnaldo c. Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/daños y perjuicios", Fallos 330: 563, entre muchos otros).

En el caso conviene recordar que cuando los deterioros producidos por filtraciones de humedades resultan de escasa importancia y no acarrean secuelas personales, no justifican el otorgamiento de una suma resarcitoria en concepto de daño moral.

Sin embargo, cuando, como en el caso, la magnitud de las humedades y daños que afectaron al inmueble que alquilaba la actora eran de tal magnitud al punto de haber llevado a la rescisión del contrato, y tal como se desprende de la prueba testimonial analizada y fotografías que lucen a fs. 235/254, resulta evidente que ello ha debido ocasionarle a la actora el consiguiente sentimiento de angustia e intranquilidad que debe ser materia de resarcimiento (conf. C.N.Civ., Sala F, 26/6/2007, "Deuter, Petra Andrea c. Bosch Francisco y otro s/daños y perjuicios").

En virtud de las consideraciones efectuadas, propongo al Acuerdo desestimar los agravios vertidos por las partes y confirmar el fallo recurrido.

IV.- Imposición de costas.

Se agravia la demandada por la imposición de las costas en la instancia de grado.

Sabido es que las costas son las erogaciones impuestas a quienes intervienen en un proceso para la iniciación, prosecución y terminación de éste. Respecto a su imposición, el Código Procesal ha adoptado en su art. 68 la teoría del hecho objetivo de la derrota. Según Chiovenda, la justificación de esta institución está en que la actuación de la ley no debe representar una disminución patrimonial para la parte en cuyo favor tiene lugar, naciendo su imposición del deber del juez de condenar al derrotado (Fenochietto Arazi, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, t. 1, pág. 280 y ss.).

Por otro lado reiteradamente esta Sala ha sostenido que tratándose de un reclamo por indemnización por daños, aunque aquél no prospere por el monto pretendido, corresponde imponer las costas al accionado para mantener íntegra la reparación del perjuicio probado, por lo que no existe razón atendible para apartarse del criterio objetivo de la derrota que informa el art. 68 del Cód. Procesal. (Conf. CNCiv., esta Sala, 11/2/2010, expte. Nº; 89.021/2003 "Procopio, Fernando Antonio y otro c. Piñero, Ernesto Emir y otros s/daños y perjuicios"; ídem., íd., 20/5/2010, expte 28.891/2001, "Techera Héctor Daniel c/Olivares Claudio Guillermo y otro s/daños y perjuicios"; íd. íd., 23/6/2010, expte. 26720/2002, "Pages, Mariano José c. Laudanno Andrés Fabián y otros s/daños y perjuicios").

Por estas razones, estimo que no cabe acoger en este aspecto los agravios de la recurrente.

Por todo lo hasta aquí expuesto, si mi voto fuera compartido, propongo al Acuerdo: Se confirme el pronunciamiento de grado en todo lo que ha sido materia de agravios, con costas de ambas instancias a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

Tal es mi voto.

La Dra. Zulema Wilde adhiere al voto precedente.

Y Vistos: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal Resuelve:

Confirmar el pronunciamiento de grado en todo lo que ha sido materia de agravios, con costas de ambas instancias a la demandada vencida (art. 68 del Código Procesal).

Para conocer las apelaciones de honorarios de fs. 304 que fueran apeladas a fs. 329 y 331.

En virtud de la naturaleza, calidad, eficacia y extensión del trabajo realizado, así como la incidencia de su labor profesional en el resultado del proceso, etapas cumplidas, ameritando asimismo la pericia presentada y la injerencia de la misma en el resultado del pleito, y de conformidad con lo dispuesto por el art. 478 del CPCCN, ponderando la proporción que deben guardar los honorarios de los peritos con los demás profesionales intervinientes (Fallos: 300:70; 320:2349; 325:2119)entre otros muchos precedentes), por resultar ajustados a derecho se confirman los honorarios regulados en la instancia de grado.-

Por la labor realizada en la Alzada, de conformidad con las pautas del art. 14 de la ley 21.839, regúlense los honorarios de la Dra. A. E. M., letrada patrocinante de la actora en la suma de pesos doscientos diez ($210) y los honorarios del letrado patrocinante de la parte demandada Dr. A. D. G. en la suma de pesos cinto cincuenta ($150).

Regístrese, notifíquese y devuélvase.

Se deja constancia que la Dra. Beatriz A. Verón no suscribe la presente por hallarse en uso de licencia (art. 109 del R.J.N.). — Marta del Rosario Mattera. — Zulema Wilde.

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