Contrato de arrendamiento de vivienda






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títuloContrato de arrendamiento de vivienda
fecha de publicación02.10.2015
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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA


REUNIDOS
Don ……………………., con D.N.I. número …………… y domicilio en…………………………………………….

Y de la otra, Don ……………………., con D.N.I. número …………… y domicilio en……………………………………………….

INTERVIENEN
Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA.

EXPONEN
I)- Que Don …………………, denominado en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADOR, es propietario de pleno dominio de la vivienda sita en …………………….(dirección vivienda objeto del contrato).
II)- Que Don ……………………., denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIO, está interesado en alquilar la mencionada finca, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:

CLÁUSULAS

PRIMERA.- Regulación.
El presente contrato se otorga conforme a lo establecido en la ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.


SEGUNDA.- Objeto.

El inmueble objeto del presente contrato es la vivienda sita en …………….(identificar con la mayor precisión la dirección y población) ……………..…………., que se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad de ……………………. ­, con el número …….. del Libro ……. (para el caso de que se cuente con dichos datos).
El arrendatario declara conocer y aceptar el estado de la vivienda, recibiéndola en perfecto estado de conservación y con plena habitabilidad e idoneidad para servir al destino de vivienda permanente pactado en el presente contrato.
 

TERCERA.- Destino.
La finca objeto del presente contrato se destinará para uso exclusivo de vivienda del arrendatario y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte.

Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita del arrendador.
 

CUARTA.- Duración.
El presente contrato tendrá una duración de.................AÑOS, 
a contar desde la fecha que figura en el encabezamiento, salvo que la VIVIENDA 
se ponga a disposición del ARRENDATARIO  en fecha posterior, en cuyo caso entrará en vigor en esta última fecha que será el ............ de ......... de ...........
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.


QUINTA.- Renta.
La RENTA se fija de común acuerdo en el importe de ……………… euros MENSUALES, que el arrendatario habrá de efectuar anticipadamente en los siete primeros días del mes.

El abono de la renta se deberá verificar por el arrendatario mediante transferencia bancaria, a la cuenta del arrendador cuyos datos son los siguientes:

Titular: .......

Entidad: .....

Nº Cta/cte: ......

El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba en contrario.

El retraso en el pago de la renta será causa suficiente para la resolución del contrato
Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística ( u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualización será el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último publicado.
En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodación implicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.
Así, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.


SEXTA.- Gastos.
Salvo pacto en contrario, los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, servicios, tributos, cargas y responsabilidades, que no sean susceptibles de individualización, será a cargo de la parte arrendadora. (1)
Los servicios y suministros propios de la vivienda arrendada que se individualicen mediante contadores (luz, teléfono, agua, gas, etcétera) serán por cuenta del arrendatario, quien se obliga a justificar al Arrendador el estar al corriente en los pagos de tales servicios.



SÉPTIMA.- Fianza.
A la firma del presente contrato la parte arrendataria hace entrega en metálico de ……………….. euros equivalente a una mensualidad en concepto de fianza.
La fianza se restituirá a la finalización del contrato, conforme a lo establecido en la legislación vigente, una vez comprobado por el arrendador el buen estado de la vivienda y el adecuado cumplimiento de lo previsto en este contrato, pudiendo aplicarse, en otro caso, su importe por el arrendador, sin perjuicio de la responsabilidad ilimitada del arrendatario, al pago de las reparaciones, deudas y responsabilidades contraídas.
La fianza no podrá imputarse al pago de renta ni de ningún otro concepto ni tampoco justificará ningún retraso en los pagos a realizar.

OCTAVA.- Conservación.
La parte arrendadora está obligada a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate, sea imputable a la parte arrendataria.
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán a cargo del arrendatario.
En cualquier caso, la realización de obras por parte del Arrendatario requerirá la previa autorización expresa y escrita del Arrendador, en cuanto a las obras a realizar, personal que las llevará a cabo y material a emplear. Las obras que, en su caso, se autorizaren, quedarán en beneficio de la vivienda a que se refiere este contrato, sin otorgar por este motivo derecho alguno a prorrogar el tiempo estipulado de duración del contrato.
Sin perjuicio de lo anterior y previa comunicación al arrendador, el arrendatario podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
El arrendatario está obligado a usar la finca arrendada con la debida diligencia y destinarla al uso pactado, así como a devolverla, en caso de finalización del contrato, en el mismo buen estado en el que la recibe.


NOVENA.- Resolución y Desistimiento.
Tendrá lugar la resolución de pleno derecho del contrato, cuando el arrendatario incumpla su obligación de pago de la renta, así cuando tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, y cuando se incumpla por parte del arrendatario lo dispuesto respecto a la cesión y el subarriendo.
El arrendatario podrá desistir del contrato, preavisando al arrendador con una antelación mínima de dos meses, e indemnizándole con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año el contrato que reste por cumplir, dando lugar los períodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de indemnización.


DÉCIMA.- Derecho de adquisición preferente.



En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario dispondrá del derecho de adquisición preferente de la forma y en las condiciones establecidas en el artículo 25 artículo.25 LAUde la LAU. (2)

UNDÉCIMA.- Como cláusula penal se pacta que si concluido el tiempo de duración del contrato, siempre que las partes no lo hubiesen prorrogado, la demora en la devolución de la vivienda al Arrendador dará derecho a ésta a exigir por cada mes de retraso, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, el importe total de la renta mensual estipulada, incrementada en un cincuenta por ciento de la misma si el retraso en la entrega es igual o inferior a un trimestre, y en un cien por cien si la demora en la entrega supera un periodo de tres meses. Para los periodos de retraso inferiores a un mes, se prorrateará por días la indemnización.
En ningún caso el cobro de la indemnización prevista en el párrafo anterior supondrá tácita reconducción o ampliación de la duración de la vigencia del arrendamiento.


DUODÉCIMA.- El presente contrato de arrendamiento entra en vigor el día………….


Y manifestando su consentimiento, firman las partes el presente contrato de ARRENDAMIENTO, por duplicado, constando cada ejemplar de ….. folios por una sola cara.
En ................... , a ......... de .................................... de .............

EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO

* Régimen Jurídico: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (LAU).
(1) Art 20.1 LAU. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

(2) Art 25.8 LAU. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
ANEXO

I.- LEGISLACIÓN:
El tema de los arrendamientos de vivienda queda recogido principalmente en el Título II de la Ley 2/94 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos, así como en algún precepto del Texto Refundido de arrendamientos urbanos de 1964, en especial su Artículo 26, que si bien derogado por la actual Ley de Arrendamientos Urbanos persiste en algunos aspectos en cuanto a aquellas viviendas arrendadas con anterioridad a 1985, aún sujetas a la anterior normativa, en el Real Decreto Ley 2/85 de 30 de abril sobre medidas de política económica (Decreto Boyer) y por último y supletoriamente en el Código Civil.

II.- CONCEPTO:
La LAU 2/94 desarrolla a lo largo de su Título II el régimen de los ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA, definiendo el concepto de “VIVIENDA” en su Artículo 2, al describirla de forma exclusiva como “edificación habitable cuyo destino primordial es el de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Prosigue el Apartado 1 del mencionado precepto ampliando la normativa aplicable a éstos contratos al mobiliario, trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
EDIFICACIÓN HABITABLE: Conforme al Artículo 1 de la LAU 2/94 ésta normativa sólo se aplica al arrendamiento de fincas urbanas, debiendo entenderse por tales los inmuebles por naturaleza, que constituyan una edificación habitable.
Si bien la LAU no precisa el concepto de “habitabilidad” sí lo hace el Artículo 47 de la Constitución Española al establecer el derecho de todos los españoles a “disfrutar de una vivienda digna y adecuada”, debiendo reunir las necesarias condiciones de salubridad, seguridad e higiene.
DESTINO PRIMORDIAL: Satisfacer la necesidad de vivienda del arrendatario. No  basta con que lo arrendado sea una edificación habitable, es necesario que tal arrendamiento tenga por finalidad o destino primordial la satisfacción de la necesidad de vivienda del arrendatario.
VIVIENDA PERMANENTE DEL ARRENDATARIO: Además de que el destino primordial de la finca arrendada sea el de vivienda, ésta debe ser PERMANENTE, lo que significa la exclusión del concepto de arrendamiento de vivienda de aquellas fincas que si bien destinadas a viviendas no satisfacen la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es el caso del arrendamiento de segunda residencia, residencia de ocio, o de temporada.
LOS ELEMENTOS ACCESORIOS O ANEXOS DE LA VIVIENDA: Conforme al Artículo 2.2 de la LAU 2/94, las normas del arrendamiento de la vivienda se aplican no sólo a la vivienda sino también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (principio según el cual lo accesorio sigue a lo principal). Sin embargo, es importante tener en cuenta que si éstos elementos, como trasteros, garajes u otros anexos se arriendan con independencia de la vivienda, nos encontraríamos en el supuesto de ARRENDAMIENOS DE USO DISTINTO DE VIVIENDA, regulados en el TÍTULO III de la LAU 2/94.

III.- PRELACION DE FUENTES:
El artículo 4.1 y 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 establece la siguiente prelación de fuentes en cuanto a las normas a tener en cuenta para éste tipo de arrendamientos:
- En primer lugar lo dispuesto en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

- En su defecto por la voluntad de las partes.
- Supletoriamente, por lo establecido en el Código Civil.
Establece el párrafo 2º del Artículo 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 una EXCEPCIÓN a ésta regla general para las VIVIENDAS SUNTUARIAS, definiendo aquellas cuya superficie sea igual o superior a trescientos metros cuadrados, o en las que la renta inicial en cómputo anual exceda en 5,5 veces el salario interprofesional en cómputo anual. La prelación de fuentes para éste tipo de viviendas es la siguiente:
- En primer lugar la Voluntad de las partes.

- En su defecto por lo recogido en los Títulos I y II de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

- Supletoriamente por las disposiciones del Código Civil. (TOL   220.310)

IV.- PARTES CONTRATANTES:
El contrato de arrendamiento queda perfeccionado cuando concurren en el mismo la figura de ARRENDADOR y ARRENDATARIO:
A) ARRENDADOR:

Es quien goza del título que se cede mediante un contrato de arrendamiento, oral o escrito, por tiempo determinado, a cambio de un precio cierto (Artículo 1.543 del Código Civil).

B) ARRENDATARIO:

Es la persona física (en el supuesto de arrendamientos de vivienda) o Jurídica (en el resto de supuestos) que asume el uso o disfrute de la cosa arrendada a cambio del abono de una cantidad cierta, según recoge el Artículo 1546 del Código Civil. El arrendatario adquiere durante un tiempo determinado la posesión inmediata del bien para usarlo y disfrutarlo.

V.-  FORMA:
El Artículo 37 de la LAU 2/94, regula la formalización por escrito de los contratos, permitiendo que cualquiera de las partes exija a la otra la formalización por escrito de las condiciones contractuales, debiendo, en ése caso, recogerse en el contrato:
- La identidad de las partes y la capacidad con la que actúan (propietario, usufructuario, tutor….).

- La identidad de la vivienda objeto el contrato. Incluyendo la referencia Catastral de la misma.

- El plazo de duración establecido. Especificando, en caso de pactarse un plazo inferior al mínimo establecido en el Artículo 9 de la LAU 2/94, la causa específica de necesidad del arrendador, según recoge el Artículo 9.3 de la LAU 2/94.

- La renta inicial establecida, y, en su caso, el régimen de actualizaciones.

- La inclusión en el precio de gastos generales, servicios individuales o tributos (IBI). Los dos primeros conceptos pueden quedar incluidos en la renta, o estipularse aparte, en cuyo caso es preciso indicarlo en el contrato expresamente.

- El destino o uso de la vivienda, y en concreto si se permite realizar en la misma alguna actividad comercial o empresarial (no es obligatorio, pero si aconsejable), siempre que el destino principal sea el de vivienda permanente.

-Los derechos y deberes pactados por las partes, relativos en concreto

  • A la actualización de renta (es un derecho del arrendador, no una obligación).

  • A la elevación de la renta por mejoras (el Artículo 19 de la LAU 2/94 permite a las partes pactar sobre éste punto).

  •  La repercusión al arrendatario de los gastos generales, servicios generales y tributos (IBI), que genere la vivienda.

  • Las obras permitidas al arrendatario y las consecuencias de las mismas (no es obligatorio)

  •  La renuncia del arrendatario al derecho de tanteo o retracto (solo en arrendamientos por plazo superior a seis años).

  • Las condiciones en cuanto a cesión o subarriendo total o parcial de la vivienda (si se permite o no, y en caso de permitirse elevación de la renta, limitaciones……)


VI.- PLAZO:
El plazo de duración inicial pactado en los contratos de arrendamiento de vivienda tiene una relevancia práctica muy importante, por cuanto si bien es cierto que el Artículo 9 de la LAU 2/94 establece que la duración de éste será la “libremente pactada por las partes”, seguidamente establece un PLAZO MÍNIMO de 5 años, en forma de prórroga voluntaria para el arrendatario y obligatoria para el arrendador. La única forma de eludir ésta imposición legal la encontramos en el Artículo 9.3 de la LAU 2/94, que, tras la reforma operada por Ley 19/09 de 3 de noviembre de Medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y eficiencia energética de los edificios, que amplia los supuestos de CAUSA DE NECESIDAD y elimina el automatismo de ésta prórroga obligatoria SOLO en el supuesto de que en el contrato se hubiera hecho constar, de forma expresa, la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda para sí, para sus familiares de primer grado por consanguinidad (padres ye hijos naturales o adoptivos) y cónyuge con sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial que le atribuya el uso de la vivienda arrendada, antes del transcurso de cinco años.
La protección que la Ley establece hacia el arrendatario en cuanto al plazo de duración mínimo del contrato exige el cumplimiento por parte del arrendador o demás sujetos legitimados para aplicar la causa de necesidad, de la exigencia de ocupación de la vivienda para su uso como vivienda permanente, que cubra sus necesidades básicas de alojamiento, por cuanto penaliza a éstos si, en el transcurso de tres meses desde la extinción del contrato, o la efectiva puesta a disposición de la vivienda al arrendador, no han ocupado la vivienda, por causa que no le sea imputable, debiendo  reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo periodo de hasta cinco años, con indemnización de los gastos de desalojo hasta el momento de la reocupación, o indemnizarle, a elección del arrendatario con una cantidad igual al importe de la renta por los años que le quedaran hasta completar cinco. Nada se dice, sin embargo, del tiempo posterior de ocupación.
Para aquellos contratos en los que no se indica plazo de duración, o éste sea indeterminado, el Artículo 9.2 de la LAU establece que se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario una vez concluido el plazo inicial. En definitiva, sigue rigiendo el principio de que independientemente del plazo de duración pactado, o si este no queda establecido, si éste es inferior a cinco años, se aplicara el régimen de prórroga anual hasta alcanzar la duración de cinco años, prórroga obligada para el arrendador, pero voluntaria para el arrendatario, con la excepción del Artículo 9.3 de la LAU.

VII.- PRÓRROGA:
Una vez garantizada la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda, el Artículo 10 de la LAU/94, regula el régimen de la prórroga legal del mismo, al establecer que si ninguna de las partes denuncia el vencimiento del contrato con un mes de antelación a su vencimiento (antes de cumplirse los cinco años), el contrato se prorroga automáticamente para las partes por periodos anuales hasta  un máximo de 3 años, obligatorios para el arrendador, pero voluntarios para el arrendatario, pues puede comunicar al arrendador, dentro del mes anterior a la finalización de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
A éste contrato prorrogado le son de aplicación el mismo régimen legal y convencional pactado.

VIII- FIANZA:
En los contratos de arrendamiento de vivienda, el Artículo 36 de la LAU 2/94, establece la obligatoriedad a cargo del arrendatario de entrega en metálico de una cantidad de dinero equivalente a un mes de renta, aunque se puede exigir cualquier otro tipo complementario (Artículo 36 LAU 2/94 y Disposición  Adicional Tercera LAU 2/94). Es habitual, no obstante, el pacto de las partes en cuanto a la cuantía de la fianza se refiere, sobre todo el aquellos arrendamientos de vivienda con mobiliario, en los que la norma general es exigir dos meses de renta en concepto de fianza.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato la fianza no está sujeta a actualización, según establece el Artículo 36.2 de la LAU 2/94, pero faculta al arrendador para exigir el incremento de la misma o arrendatario para que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente en dicho momento.
Las partes pueden estipular libremente las condiciones de actualización de la renta depositada como fianza. A falta de pacto, según recoge el Artículo 36.3 de la LAU 2/94, se presume aplicable lo pactado en cuanto a la actualización de la renta.
El propósito de la fianza es responder del buen fin del arrendamiento, garantizando la devolución de la finca arrendada en las mismas condiciones que se recibió, por lo que el arrendador, una vez concluido el contrato puede retener el importe de la misma a cuenta de las reparaciones a efectuar.
El saldo de la fianza en metálico que debe ser restituido al arrendatario al finalizar el contrato de arrendamiento, devengará un interés igual al legal del dinero en caso de no ser devuelta transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el arrendatario, en el caso de que no se hubiera devuelto.

IX.- RENTA:
La renta será la que establezcan libremente las partes, pudiendo libremente pactar su periodicidad (diaria, semanal, mensual, trimestral, semestral, anual…). A falta de pacto el Artículo 17.2 de la LAU 2/94, establece que será mensual y en los 7 primeros días de cada mes. NO se puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.
La libertad de pacto rige también en cuanto al lugar del pago, previendo la LAU 2/94 que a falta de determinación, por aplicación del Artículo 1.171 del Código Civil se entenderá que es la propia vivienda arrendada.
El RECIBO se establece en el Artículo 17.4 de la LAU 2/94 como una obligación del arrendador. Dicho documento debe detallar el importe abonado por el arrendatario, indicando con la debida separación el importe que corresponde a renta, el que corresponde al IBI, a gastos generales y servicios individuales (caso de no estar incluido en la renta), derramas por obras….
Las partes pueden pactar sustituir el recibo por cualquier otro medio que acredite la el pago (recibo bancario), en este caso son de cuenta del arrendador todos los gastos que se pudieran originar en el arrendatario por la demostración del pago pactado.
OBRAS DE MEJORA: El Artículo 19 de la LAU 2/94 establece la posibilidad, salvo pacto en contrario, del arrendador de ELEVAR LA RENTA en el caso de que habiendo transcurrido cinco años de vigencia del contrato realice obras de mejora.
-   La elevación anual será la que resulte de aplicar al importe de la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de terminación de las obras, incrementado en tres puntos.
-  Dicho aumento no puede exceder del 20% de la renta vigente en el momento de su aplicación.
- No deben tenerse en cuenta las subvenciones obtenidas, para el cálculo del capital invertido.
- Ésta elevación será exigible desde el mes siguiente a su notificación.
- El arrendador deberá notificar por escrito la elevación de la renta que resulta, detallando el cálculo efectuado para alcanzar dicha cantidad y acompañándola de aquellos documentos que acrediten el importe de las obras

X.- DERECHOS Y DEBERES DE LAS PARTES:

A) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA Y LOCAL DE NEGOCIO CELEBRADOS ENTRE EL 9 DE MAYO DE 1.985 Y EL 31 DE DICIEMRE DE 1.994 VIGENTES TRAS ENERO DE 1.995
- Se regirán por la LAU de 1964.
- PERO se establece una particularidad para el caso de arrendamientos de viviendas, al serles de aplicación determinados avances sociales que se contienen en la LAU de 1994:
- Aplicación del  Artículo 12 de la LAU/94, - derechos del cónyuge o pareja de hecho del arrendatario en supuestos de vencimiento del contrato y desistimiento-.

- Resulta aplicable el Artículo 15 de la LAU 2/94 -  derechos del cónyuge no arrendatario al que se le atribuye la vivienda en los supuestos de nulidad, separación y divorcio-.
- Se aplica el Artículo 24  de la LAU 2/94 - derecho del arrendatario con minusvalías a realizar obras en la vivienda arrendada- .
- Además, no se les aplicará a éstos arrendamientos  de vivienda el Artículo. 24.1 de la LAU de 1964, relativo a la subrogación de los derechos del arrendatario a su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos, salvo supuestos de adjudicación judicial al cónyuge en procesos matrimoniales, limitándose también el derecho de tanteo y retracto en los supuestos de división de la cosa común.
B) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A MAYO DE 1.985
- Los DERECHOS DE LAS PARTES introducidos por la DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA C) DE LA LAU 2/94  en los Contratos de ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA anteriores al 9 de mayo de 1985 se concretan en los derechos que se establecen en dicho apartado para el ARRENDADOR, que se ve forzado a la prórroga legal.
Para las anualidades del contrato que se inicien a partir del 1 de enero de 1995 el arrendador tendrá los siguientes derechos:
1.- En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
2.- Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado.
3.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, salvo pacto expreso conforme al cual tales gastos resultarían del arrendador.
4.- Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros.

C) CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR DE ENERO DE 1.995
-        Se rigen por las Disposiciones de la LAU 2/94, por la voluntad de las partes y supletoriamente por el Código Civil.
-        La LAU 2/94 regula en el Capítulo IV:


  • El Artículo 21 de la LAU/94 (TOL 155.100) se detiene en LA CONSERVACION DE LA VIVIENDA, recogiendo la Obligación del  ARRENDADOR de realizar en  la vivienda las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, SALVO cuando el deterioro sea imputable al ARRENDATARIO, a tenor de los Artículos 1.563 y 1564 del Código Civil. En éstos supuestos el ARRENDADOR NO tiene derecho a elevar la renta como consecuencia de dichas obras.


Ésta obligación se limita en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al Arrendador, causa de extinción del arrendamiento según recoge el Artículo 28 de la LAU/94 (TOL 155.107).
El ARRENDATARIO está obligado a soportar las obras, aún cuando limiten su uso de la vivienda. Si las obras duran más de 20 días la renta se disminuirá en proporción a la parte de la vivienda de a que se vea privado.
No entran en éste supuesto las “PEQUEÑAS REPARACIONES” del uso diario de la vivienda, que corresponden al ARRENDATARIO.


  • Las OBRAS DE MEJORA son otra de las obligaciones del ARRENDADOR, reguladas en el Artículo 22 de la LAU 2/94, que establece:


- Además de la obligación de ARRENDADOR de realizarlas, el deber de comunicarlas al ARRENDATARIO por escrito al menos con TRES MESES de antelación, indicando comienzo, coste y duración previsible.
- El ARRENDATARIO dispone de UN MES desde la notificación para decidir sobre la continuidad en el contrato de arrendamiento o el desistimiento del mismo (no habla la Ley de derecho a percibir Indemnización alguna por ello). En caso de desistimiento el arrendamiento se EXTINGUIRÁ en el plazo de DOS MESES desde la notificación al arrendador del desistimiento, plazo durante el cual no podrán empezar las obras.
- El ARRENDATARIO que continúe en el contrato y soporte las obras tendrá derecho a una reducción en la renta proporcional a la parte de vivienda de cuyo uso  se vea privado.


  • El derecho del ARRENDATARIO a realizar OBRAS en la vivienda arrendada queda regulado en el Artículo 23 de la LAU 2/94 del siguiente modo:


- Sin consentimiento del ARRENDADOR expresado por escrito, no podrá realizar en la vivienda obras que modifiquen la configuración de la vivienda o los elementos accesorios (garaje, trastero, dependencias…) o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda y anexos.
- En caso de obras inconsentidas el ARRENDADOR, además de poder RESOLVER el contrato por ésta causa, está facultado para exigir al ARRENDATARIO:
·  La reposición de las cosas al estado anterior a las obras,  a costa exclusiva del arrendatario.
· Mantener la obra efectuada en la vivienda sin derecho a indemnización alguna para el arrendatario.
- El Artículo 24 de la LAU/94 (TOL 155.103) regula el supuesto especial de ARRENDATARIO CON MINUSVALÍA, permitiendo, en supuestos de minusvalía del ARRENDATARIO o cónyuge (o pareja estable), la realización de obras de adaptación a su estado en la vivienda, bastando la notificación al ARRENDADOR, no su consentimiento. Estas obras serán efectuadas a costa del ARRENDATARIO y una vez finalizado el contrato está obligado a reponer la vivienda a su estado original.


  • Cabe pacto contractual en cuanto al pago de los GASTOS GENERALES, SERVICIOS INDVIDUALES, TASAS Y TRIBUTOS que genere la vivienda arrendada, a tenor del Artículo 20 de la LAU 2/94.




  • Por último, el Artículo 25 de la LAU 2/94 se detiene en el derecho que asiste al ARRENDATARIO de ADQUISICIÓN PREFERENTE de la vivienda arrendada en el supuesto de enajenación de la misma por propietario, con unas condiciones y requisitos que se resumen:


- En los 30 días siguientes a la notificación fehaciente del ARRENDADOR de su intención de vender la finca, podrá el ARRENDATARIO ejercitar su DERECHO DE TANTEO sobre la finca. Éste derecho tiene prioridad sobre cualquier otro derecho similar de tercero, salvo el del condueño de la vivienda.
- Solo cabe renuncia a éste derecho en los arrendamientos de duración superior a seis años.

Las Disposiciones de la LAU 2/94 en cuanto a Derechos y Deberes de las partes son de obligado cumplimiento, no obstante, para aquellos contratos pactados con duración superior a cinco años, o a partir del 6ª año de vigencia de los contratos, la LAU permite el pacto en determinados derechos del arrendatario:


  • Pacto sobre derecho de subrogación en arrendamientos superiores a cinco años. Artículo 16.4 de la LAU 2/94.




  • Pacto en cuanto a la actualización de la Renta y la fianza a partir del sexto año de vigencia del contrato. Artículo 18 LAU 2/94 y Artículo 36.3 LAU 2/94.




  • Pacto sobre el Derecho de Adquisición Preferente. Artículo 25 de la LAU 2/94.



  • Pacto sobre las indemnizaciones procedentes en caso de DESISTIMIENTO. Artículo 11 de la LAU 2/94.






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