Demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de acción individual de nulidad de condiciones generales






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títuloDemanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de acción individual de nulidad de condiciones generales
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F4) Vencimiento anticipado del préstamo (Condición 6ª BIS). Arts. 87 y 88.1 TRLGDCU.
Se alza la actora contra la condición 6ª BIS del contrato de préstamo hipotecario, en sus apartados a) y e) obrantes en el documento anexo según se refleja:



“No obstante el plazo pactado, el BANCO podrá exigir anticipadamente, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos hasta el día de la completa solvencia, en los siguientes casos:




  1. Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses.







  2. Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el Banco en virtud del presente contrato”.




Dos son los motivos por los que se combate la validez de la condición transcrita, confluyendo ambos de modo unívoco en la transgresión del principio de proporcionalidad para la facultad que se atribuye el Banco a dar por vencido el préstamo con carácter anticipado tanto en el supuesto de falta de pago en sus vencimientos de una parte –cualquiera- del capital o de sus intereses, como del incumplimiento in genere de cualquier otra obligación contraída con el Banco.
Comenzando por la letra a) de la estipulación 6ª Bis precitada (Falta de pago en sus vencimientos de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses), interesa apuntar con carácter preliminar que nos estamos refiriendo no ya al impago únicamente de una sola cuota del préstamo –que también se considera honestamente excesivo, sin ignorar la STS de 16 de diciembre de 2009- sino a la falta de pago de “una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses”-. Bastaría en suma el impago de un euro para que el Banco pudiera exigir anticipadamente, a tenor de la cláusula analizada, total o parcialmente, la devolución del capital con los intereses y gastos.
No cuestiona por tanto esta parte como es lógico, que el incumplimiento reiterado y grave de la prestación principal del contrato sea motivo suficiente para provocar el vencimiento anticipado de la obligación y reclamar en consecuencia el reintegro del capital prestado por medio de la acción hipotecaria. De lo que se trata de dilucidar es si la falta de pago de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses ha de considerarse como un incumplimiento de tal entidad que permita la resolución y el vencimiento anticipado. Estamos convencidos honestamente que no puede ser así.
Tal y como ha defendido con acierto el Registrador de la Propiedad BALLUGERA GÓMEZ (vid. BALLUGERA GÓMEZ, C. “Carácter abusivo del vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario en la STS de 16 de diciembre de 2009” en Diario La Ley nº 7507, de 11 de noviembre de 2010) al analizar no ya el impago de “una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses”, según se predica aquí, sino de una cuota completa, y tomando en consideración que conforme a los datos ofrecidos por la Asociación Hipotecaria Española, una cuota representa el 0,31% de la deuda en una hipoteca media, es evidente que la falta de relevancia del incumplimiento respecto del total de la deuda es poco acorde con el principio de proporcionalidad, por lo que una circunstancia destacada que debe reunir el incumplimiento resolutorio del plazo es el de una entidad suficiente, tanto cualitativa, se debe referir al incumplimiento de obligaciones principales, como cuantitativa, que tampoco debe ser un mero retraso”. ARIJA SOUTILLO (vid. ARIJA SOUTILLO, C. “Los pactos de vencimiento anticipado en los contratos de préstamo hipotecario y otras cuestiones jurídicas” en Diario La Ley nº 4497, de 22 de febrero de 2000) y CAÑIZARES LASO, (CAÑIZARES LASO, A. Cláusulas abusivas en la contratación inmobiliaria, Madrid, 2006, p. 250) alertan también sobre la situación de desequilibrio contraria a la buena fe que se deriva de la imposición de este tipo de pactos de vencimiento anticipado, incluso ante desfases mínimos.
Resulta ilustrativo como en otros ordenamientos europeos, según recopila BASOBAL ARRUE (vid. BASOBAL ARRUE, X. Estructura básica del préstamo de dinero (sinalagma, interés, usura), Valencia, 2004, p. 47 y ss.), no existe duda sobre la improcedencia del vencimiento anticipado ante el impago de una sola cuota, no digamos ya de cualquier cantidad por nimia que sea como aquí establece la demandada. Así en Alemania es necesario el incumplimiento al menos de dos pagos consecutivos que representen al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años y siempre que el prestamista además haya concedido al deudor un periodo de dos semanas para cumplir antes de resolver. En Francia, es preciso el impago al menos de dos plazos o de una suma equivalente al 20% del total a desembolsar, con un plazo entre requerimiento de pago y ejecución de un mes. Y en Italia, para que se de el incumplimiento resolutorio debe suponer más de la octava parte del precio.
Alberga también interés para comprender el carácter desproporcionado de la cláusula de vencimiento anticipado, conocer que el incumplimiento de un crédito o préstamo hipotecario sobre viviendas terminadas no da lugar, según el apartado c) del Anexo IX de la Circular del Banco de España 4/2004, de 22 de diciembre, a su clasificación como dudoso sino pasados tres meses desde el incumplimiento. Y que su provisión, a tenor de lo establecido en el apartado 17.b i y ii del citado Anexo de la Circular BDE 4/2004, siempre que su riesgo vivo sea igual o inferior al 80% del valor de tasación de la vivienda, es únicamente del 2% de su importe, salvo que se haya iniciado la ejecución —se entiende que por las cuotas impagadas no por la totalidad del préstamo—, en cuyo caso es del 3,8%, no pasando al 25% sino hasta que hayan transcurrido tres años desde el primer impago. De ello se desprende que el daño por incumplimiento, tal como lo valora la entidad de crédito, conforme a las reglas del Banco de España, dista mucho de estimarse en la totalidad de la deuda, por lo que para provocar el vencimiento total y actuar la garantía en su integridad.
En el supuesto contemplado en la letra e) de esta misma condición “Cuando el prestatario incumpliere cualquier otra de las obligaciones contraídas con el Banco en virtud del presente contrato”, la desproporción es exactamente igual de manifiesta sino mayor, toda vez que autoriza a que cualquier incumplimiento –incluso los de carácter accesorio por tanto- sea susceptible de la aplicación por la entidad del vencimiento anticipado. A este argumento si cabe, puede añadirse que según se observa y advierte MARTÍNEZ ESPÍN (MARTÍNEZ ESPÍN, E. “Cláusulas abusivas en contratos bancarios” en http://www.uclm.es/centro/cesco) únicamente se encuentra orientada al incumplimiento del consumidor, sin reciprocidad alguna. Este tipo de cláusulas no ha pasado desadvertida para la doctrina, resultando motivo de fuerte censura por los registradores. Así, PARDO y NOGUEROLES (vid. PARDO, C. y NOGUEROLES, N. “Las causas de vencimiento anticipado de los préstamos hipotecarios”, Diario La Ley nº 7293, de 27 de noviembre de 2009) son tajantes en su oposición al proclamar “El vencimiento anticipado no debe utilizarse por las entidades acreedoras para someter a deudores y propietarios a un régimen opresivo amenazándolos de desahucio por chicanas carentes de fundamento”.
Es reiterada y uniforme la doctrina jurisprudencial (vid. SSTS de 9 de marzo de 2001, 4 de julio o 12 de diciembre de 2008) que únicamente admite la validez de las cláusulas de vencimiento anticipado cuando concurra una manifiesta y verdadera dejación de las obligaciones de carácter esencial, pero no cuando se trata de obligaciones accesorias, o incumplimientos irrelevantes.
De la misma opinión es la Dirección General de los Registros y del Notariado, que ya en su Resolución de 26 de octubre de 1987 rechazaba este tipo de estipulaciones por hacer depender el vencimiento del préstamo de comportamientos del deudor distintos al incumplimiento mismo de la obligación principal específicamente garantizada. Más recientemente, la Resolución de la DGRN de 1 de octubre de 2010, reprueba con absoluta claridad esta condición razonando la previsión contenida en el la Cláusula Financiera 2° sobre posibilidad de exigir el reembolso por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura es inadmisible, por su generalidad. Si según reiterada doctrina del Tribunal Supremo no puede declararse vencida la total obligación garantizada por la hipoteca por impago de una cuota, mucho menos podrá vencer por incumplir, genéricamente, cualquier tipo de obligación de entre las innumerables, la mayoría de ellas accesorias, que se contienen en la escritura presentada”.
No se ha cuestionado por tanto por esta parte, como es lógico, que el incumplimiento reiterado y grave de la prestación principal del contrato sea motivo suficiente para provocar el vencimiento anticipado de la obligación y reclamar en consecuencia el reintegro del capital prestado por medio de la acción hipotecaria. Lo que se trata de dilucidar es si la falta de pago de una parte cualquiera del capital del préstamo o de sus intereses ha de considerarse como un incumplimiento de tal entidad que permita la resolución y el vencimiento anticipado. Estamos convencidos honestamente que no puede ser así.

Ambas estipulaciones son por tanto contrarias tanto al principio de reciprocidad del art. 87 TRLGDCU como a la prohibición de la imposición de una garantía desproporcionada al riesgo asumido proscrita por el art. 88 TRLGDCU, generando indudablemente en contra de las exigencias de la buena fe, y en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes derivados del contrato, conforme determina el art. 82 TRLGDCU.

F5) Finalidad del préstamo (Condición 7ª). Art. 86.7 y 88.1 TRLGDCU.
Se invoca la declaración de abusividad de la condición 7ª del contrato:

“La parte prestataria declara que el bien hipotecado no está afecto a ninguna actividad profesional y se obliga a no variar su actual destino sin la autorización expresa y comunicada por escrito del Banco”

El análisis de la condición transcrita ut supra nos empuja a la solicitud de la declaración de abusividad al entender que de una parte supone una limitación de los derechos del consumidor protegida por el artículo 86.7 TRLGDCU y de otra la imposición por la entidad bancaria de una garantía desproporcionada con relación al riesgo asumido, sancionada por el artículo 88.1 TRLGDCU.

Habida cuenta de la naturaleza del servicio –préstamo hipotecario-, puesto éste en relación con el fin que pretende el consumidor –acceso a una vivienda- y vista la prolongada proyección temporal que pesa sobre el contrato (con frecuencia a 30 años, incluso en la actualidad a 40 y 50 años, casi para las generaciones venideras), constituye una garantía manifiestamente desproporcionada la obligación impuesta al consumidor para que no pueda desarrollar actividad profesional alguna en un futuro en la vivienda, sino es con el beneplácito del Banco. En un contexto para mayor inri, en el que la tasa de desempleo, ha desbordado cualquier previsión, impedir a la familia que ha depositado todos sus ahorros y esfuerzos en la vivienda, que pueda al menos compatibilizar su uso habitacional con el ejercicio de alguna actividad profesional lícitamente y con todas las bendiciones legales, constituye un atentado al derecho al desarrollo económico –y en ocasiones supervivencia- de la unidad familiar y una indebida limitación de los derechos de los consumidores y usuarios. Piénsese que bajo este presupuesto, un ama de casa que pretenda ejercer de modista legalmente ajena a la clandestinidad, una abogada que se ve forzada a instalar su modesto despacho profesional en su hogar ante la imposibilidad de abonar un alquiler de modo simultáneo a su hipoteca debiendo de comunicar su alta y domicilio en el correspondiente colegio profesional, un arquitecto que ideara proyectar en su domicilio o un informático que preste servicio desde su hogar, tienen vedado el ejercicio de la actividad si el banco libérrimamente no accede a otorgarles una autorización expresa y por escrito para que puedan en definitiva vivir y desarrollarse en su hogar que pagan mensualmente a la entidad financiera como les plazca.
Este tipo de condiciones suponen una limitación injustificada de los principios de libertad de contratar (artículo 1.258 CC), y de libre disposición del dominio (artículo 348 CC) y obstaculiza que la propiedad de las fincas hipotecadas cumpla el destino y fin social que les corresponde (artículos 33.2, 35 y 38 y 128.1 de la Constitución Española).
La prohibición indiscriminada del ejercicio de cualquier actividad profesional no está justificada en modo alguno, ni siquiera por la posible afectación del inmueble, pues no estamos refiriéndonos a actividades potencialmente peligrosas como pudiera ser montar un laboratorio químico en la vivienda de productos inflamables, sino es que se prohíbe todo tipo de actividad (costura, abogacía, arquitectura, informática…) cuando no hay motivo alguno que avale ni justifique tamaño desequilibrio y recorte de derechos. ). Encierra esta cláusula una coacción injustificada al hipotecarte. Ha de reputarse pues, radicalmente nula la condición impuesta.
F6) Fuero. (Condición 10ª). Arts. 90.2 TRLGDCU y 54.2 LEC.
Se alza la demandante contra la estipulación décima del contrato que presenta el siguiente cariz:



“Con renuncia expresa de cualquier otro fuero, que pudiera corresponderles, las partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales de la ciudad de VALLADOLID para la resolución de cuantas cuestiones y controversias puedan surgir en relación con el presente contrato, sin perjuicio de lo establecido en las disposiciones legales que impongan un fuero específico”.

Se impugna la condición general décima del préstamo hipotecario por entender el pacto de renuncia expresa a cualquier otro fuero que pudiera corresponder al consumidor y su correlativo sometimiento a los juzgados y tribunales de Valladolid, contrario a lo dispuesto en el artículo 90.2 TRLGDCU.
También el artículo 54.2 LEC dispone con claridad que “No será válida la sumisión expresa contenida en contratos de adhesión, o que contengan condiciones generales impuestas por una de las partes, o que se hayan celebrado con consumidores y usuarios”.
De igual manera, la doctrina de modo uniforme ya se había manifestado contraria a la validez de este tipo de condiciones por las que el predisponente establecía un pacto de sumisión expresa, aún antes de la Directiva de 1993 y la LEC 2000 (LACRUZ BERDEJO, J.L. “El acceso de los consumidores a la justicia en la Ley General para su Defensa” en Estudios sobre Consumo, Madrid, 1987, pp. 110 y ss; BERCOVITZ RODRIGUEZ-CANO, R. Estudios jurídicos sobre consumidores, Madrid, 1987, p. 209; BONET NAVARRO, A. “Informe general sobre protección eficaz y acceso a la justicia de los consumidores” en Estudios sobre Consumo, Madrid, 1989, pp. 40 y ss.; DIAZ ALABART, S. Comentarios a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, Madrid, 1992, p. 271).
Con independencia de que en este caso concreto el bien hipotecado se halle en la ciudad de Valladolid y a estos juzgados y tribunales se imponga la sumisión del usuario, ello no obsta para la consideración de abusividad de la condición impugnada, pues no ha de desdeñarse que ante un eventual traslado del domicilio del consumidor a otra ciudad, en caso de que pretendiera instar cualquier acción seguiría atado a Valladolid, en tanto que el Banco dispone de establecimientos en otras tantas poblaciones. La abusividad de esta estipulación deriva del desequilibrio que puede generar al consumidor el hecho de ser forzado a litigar en el fuero impuesto por el Banco, al margen de la concreta determinación de fueros que pueda resultar aplicable por fijación de las reglas procesales vigentes en cada momento (piénsese en una acción individual de nulidad de condiciones generales de la contratación). De este modo, ante cualquier posible divergencia que pueda surgir derivada del contrato (V.gr. una aplicación indebida de una comisión o del interés), el usuario firmante que por cualquier razón ya no residiera habitualmente en Valladolid y mantuviera el inmueble, seguiría viéndose obligado a desplazarse a esta localidad para la formulación de la correspondiente acción, y ello a pesar de que en su localidad existieren otros tantos establecimientos del Banco, o incluso que se hallare en la propia localidad correspondiente al domicilio social de la entidad.
La imposición del sometimiento a un determinado fuero, si bien es cierto que no veda radicalmente el acceso a la justicia en su vertiente formal, si que supone el alzamiento de un obstáculo desde la perspectiva material, toda vez que impone al consumidor un mayor esfuerzo económico y temporal por razón del desplazamiento. En contraposición, el predisponente, como razona PEREZ CONESA (vid. PÉREZ CONESA, C. «Comentario a la Disposición Adicional 1ª. Seis. Disp. Adic. 1ª. V. 27 LGDCU» en BERCOVITZ, R. Comentarios a la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, Cizur Menor, 1999, p. 1265), a pesar de desarrollar su actividad profesional en una diversidad de poblaciones, impone el pacto de sumisión a los Tribunales que correspondan al lugar que le conviene, consiguiendo de esta forma la ventaja de centralizar los litigios que puedan surgir, evitándose gastos y molestias, que repercute en virtud de esta cláusula en la parte más débil.
Es constante la doctrina jurisprudencial mantenida por el Tribunal Supremo al oponerse a la validez de este tipo de clausulado, que como indica en sus SSTS de 23 julio de 1993 o 14 de septiembre de 1996 “origina un claro desequilibrio para los usuarios (…) con la consiguiente dificultad en cuanto a representación procesal, proposición y práctica de prueba, desplazamiento, etc.; y un correlativo beneficio para la entidad ahora demandante que, no obstante tener negocios en numerosas poblaciones cómodamente centraliza sus reclamaciones judiciales”. Con posterioridad consolidando esta línea, SSTS de 20 de febrero de 1998; 27 de abril de 1998; 4 de mayo de 1998; 29 de junio de 1999; 9 de julio de 1999; 11 de julio de 2000; 29 de noviembre de 2000; 3 de julio de 2001; 27 de diciembre de 2001; 14 de octubre de 2002; 28 de junio de 2005; 1 de septiembre de 2006, entre otras.
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