Actualizaciones para derecho civil, Volumen I, para acceso a las carreras Judicial y Fiscal






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DERECHO CIVIL, Volumen I, para acceso a las carreras Judicial y Fiscal,


[Francisco de P. Blasco y otros, Ed. 2006]



Novedad que afecta al Manual de Contestaciones al Programa:


LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
[BOE núm. 128, de 29 de mayo de 2007]

Temas a que afecta:
Tema 15º. El derecho real
Tema 17º. La función social de la propiedad
Tema 28º. El derecho real de censo
Tema 32º. El Registro de la Propiedad (I)
Texto de los temas:
TEMA 15º
En el epígrafe III. Derechos Reales reconocidos en la Legislación española, subepígrafe 1. Enumeración y definición, en la página 425, tercera, cuarta e inicio de la quinta línea, sustituir “arts. 287 y sigs. ... de junio)” por:

“arts. 35 y 36 Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo).”

TEMA 17º
En el epígrafe IV. Propiedad Urbana y Propiedad Rústica, subepígrafe 1. La propiedad urbana, en la última línea de la página 473 y primera línea de la página 474, sustituir el contenido del paréntesis “(actualmente derogada ... de 13 de abril)” por el siguiente:

“(derogada primero en su práctica totalidad por la Ley 6/1998 y en la actualidad, en algunos preceptos por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que deroga también ésta última)”
En el mismo epígrafe IV y subepígrafe 1, suprimir las dos últimas líneas de la página 475, el contenido íntegro de las páginas 476 y 477, así como las cuatro primeras líneas de la página 478, y sustituir por el siguiente:

“La Ley 6/1998, de 13 abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, reconocía que el Estado carece constitucionalmente de competencias urbanísticas y que solo puede regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo en todo el territorio nacional y regular otras materias que inciden en el urbanismo. Buscó una mayor flexibilidad de las operaciones de urbanización y de edificación, así como dotar a las Administraciones responsables de la política urbanística de una mayor capacidad de adaptación a las coyunturas económicas. Por último, pretendió facilitar el aumento de la oferta del suelo, haciendo lo posible para que, no concurriendo razones para su preservación, pudiera considerarse susceptible de ser urbanizado.
No obstante, esta Ley ha sido derogada por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, con vigencia desde el 1 de julio de 2007. Esta última, considera que la legislación en materia urbanística existente hasta el momento sigue siendo tributaria de la primera ley completa en la materia y que el legislador estatal todavía no ha asumido o interiorizado el nuevo orden constitucional.
Por ello, en primer lugar, pretende una renovación profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales en materia urbanística y de distribución de competencias. En este sentido, haciendo de una interpretación sistemática de la regulación constitucional de los usos del suelo (arts. 45 a 47 CE), considera que las diversas competencias concurrentes deben contribuir a la política de utilización racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitectónico, que son el soporte, objeto y escenario de dichas competencias al servicio de la calidad de vida. Por otra parte, tiene en cuenta la doctrina del Tribunal Constitucional sentada en la interpretación del nuevo orden competencial (SSTC 61/1997 y 164/2001), reconoce que el Estado tiene competencia para regular sobre materias que tienen incidencia en materia urbanística, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible, y pretende sentar las bases comunes en las que la autonomía pueda coexistir con la igualdad. Con dicho fin, se prescinde de regular las técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes y clases de suelo, para no prefigurar un concreto modelo urbanístico. Como dice la E. M., ésta Ley no es una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalemente encomendada al Estado. Parte de que la clasificación categorización del suelo no es necesaria para fijar los criterios legales de valoración del suelo, considerando además que la clasificación ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo y ha fomentado prácticas especulativas contra las que se debe luchar por imperativo constitucional.
En segundo lugar, se parte de que en la actividad de urbanización no afecta exclusivamente a la propiedad, sino también a otros derechos reconocidos en la Constitución, tales como los de participación ciudadana en asuntos públicos, libre empresa, a un medio ambiente adecuado y, en especial, a una vivienda digna, al que el texto fundamental vincula con la regulación de los usos del suelo (art. 47), y en consecuencia, abre a la libre competencia la iniciativa privada en dicha actividad y deja de reservarla a la propiedad.
Por último, siguiendo los dictados de la Unión Europea al respecto, pretende que el urbanismo responda a los requerimientos de un desarrollo sostenible y apuesta por la regeneración de la ciudad existente, estableciendo medidas contra las prácticas especulativas, obstruccionistas y retenedoras del suelo.
Los principios básicos de la propiedad urbana son:


  1. Sujeción a la función social de la propiedad, de acuerdo con el art. 33-2 CE, así como a los requerimientos de desarrollo sostenible y de utilización racional de los usos de los recursos naturales y, en particular y por lo que aquí interesa, del suelo, conforme a lo previsto en el art. 47 en relación con el art. 45 CE.

  2. Prescindiendo de la planificación, atiende a la situación en que se halla el suelo, estableciendo en su art. 12, que todo suelo se encuentra a efectos de esta Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado, cada una de las cuales condiciona la utilización de uno y otro. En el art. 7.1 LS establece que el régimen urbanístico del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

  3. El art. 3.1 establece que la ordenación territorial y urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. El art. 3.2. establece que la legislación reguladora de la ordenación territorial y urbanística garantizará, en cuanto ahora interesa, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos en los términos previstos en esta Ley. Por su parte, el art. 6.a) determina que la iniciativa de los particulares, sean o no propietarios, en la urbanización debe atribuirse con criterios de adjudicación que salvaguarden una adecuada participación de la comunidad en las plusvalías derivadas de las actuaciones urbanísticas, en las condiciones dispuestas por la legislación aplicable, sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones que ésta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo.


El contenido urbanístico del derecho de propiedad se conforma de deberes y derechos. Los principales deberes de los propietarios conforme a lo dispuesto en el art. 9 LS son:
1º El deber de dedicarlo a usos que o sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación.

2º El suelo urbanizado que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable.
Entre las facultades del propietario, reguladas en el art. 8, cabe destacar:
1º De uso, disfrute y explotación del suelo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento de acuerdo con la legislación aplicable. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en la LS.

2º Realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carácter legal de edificación.

3º La de edificar sobre unidad apta para ello, cuando la ordenación territorial y urbanística atribuya a aquélla edificabilidad para usos determinados y se cumplan los demás requisitos y condiciones para edificar.

4º Participar en la ejecución de actuaciones de urbanización, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación.

Tema 28º
En el epígrafe II. El Derecho de Superficie, subepígrafe 2. Regulación legal, en la página 770, en la letra “d) El TRLS ...”, en su primera línea sustituir “regula” por:

“regulaba.”

En la misma letra “d)” en su segunda línea sustituir “reforman” por:

“reformaban”
En el mismo epígrafe II, subepígrafe 2, página 770, en la letra “f) La Ley 6/1998 ...”, segunda línea, sustituir “mantiene” por:

“mantuvo”
En el mismo epígrafe II, subepígrafe 2, e igual página 770, el contenido de la letra “g)” pasa a integrar el contenido de la letra “h)” y la letra g) pasa a tener el siguiente contenido:

“Ley 8/2007, de 28 de mayo de suelo, que dedica el Capítulo III del Título V, arts. 35 y 36, a su regulación.”
En igual epígrafe III, subepígrafe 3. Clases de superficie, suprimir íntegro el contenido del apartado A) La superficie edificatoria o urbana, y sustituir el siguiente:
“a) Regulación legal. El derecho de superficie se rige por las disposiciones del Capítulo III del Título V (arts. 35 y 36) LS, por la legislación civil en no previsto por él y por el título constitutivo (art. 35.4).

  1. La constitución del derecho de superficie. El derecho real de superficie puede constituirse por el propietario del terreno, sea público o privado (art. 35.2.2º).

Puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie (art. 35.3).

En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos al derecho de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones (art. 36.3).

También podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superfie.

  1. Forma de constitución. El art. 35.2.1º dispone que para que el derecho de superdicie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie.

  2. Plazo de duración. El derecho de superficie no podrá exceder de noventa y nueve años (art. 35.2, in fine).

  3. Contenido del derecho de superficie

  1. Derechos del superficiario

  • Tiene la facultad de realizar construcciones y edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. En el caso de que el derecho de superficie se haya constituido sobre edificaciones o construcciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuye al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del suelo (art. 35.1).

  • Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo (art. 36.2).

  1. Deberes del superficiario.

  • El pago de la contraprestación convenida conforme a lo previsto en el ya examinado art. 35.3.

  • La obligación de edificar en el plazo y modo convenidos, de tal suerte que el art. 36.5 dispone que el derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución.

  • Finalmente, una vez transcurrido el plazo de existencia del derecho, deberá devolver la posesión del bien al propietario.

f) Extinción del derecho de superficie. El art. 36.5 contempla de forma expresa como causas de exitinción:

  1. La no edificación de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en plazo previsto en el título de constitución .

  2. Por el transcurso del plazo de duración del derecho.

  3. Si por cualquier causa se reunieran en una misma persona los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.”


Tema 32º
En el epígrafe III. Delimitación de la materia inscribible: El artículo 2 de la Ley Hipotecaria, subepígrafe 3. Clasificación de los actos y derechos inscribibles, en la letra “d) Los actos inscribibles conforme a la legislación urbanística” suprimir la referencia al TRLS de 1992, y al final del apartado, en la página 877, añadir:

“Conforme a la Ley 8/2007:

  1. Serán inscribibles las autorizaciones para usos y obras de carácter provisional en suelo rural incluido en el ámbito de una actuación de urbanización deberán constar en el Registro para su eficacia (art. 13.3 LS).

  1. La escritura de segregación o división de fincas exigirá acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que, en su caso, esté sujeta, y el cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción (art. 17.2).

  2. En las enajenaciones de terrenos debe hacrese constar en el correspondiente título: a) la situación urbanística de los terrenos cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda; b) los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones de transformación urbanística.

En los títulos por los que se transmitan terrenos a las Administraciones deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público del suelo.

El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones asumidas por éste frente a la Administración que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real (art. 18).

  1. Para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán para su testimonio la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expredida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escritura de obra nueva terminada exigirán además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalizaión de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. Para practicar la correspondiente inscripción los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos anteriores (art. 19).

  2. Los actos administrativos declaratorios del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordatorios de la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosa serán remitidos por la Administración actuante al Registro de la Propiedad para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio.

  3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el art. 27 LH y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación (art. 34).

  4. Los terrenos forestales incendiados se mantendrán en la situaicón de suelo rural y estarán destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en art. 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas. La Administración forestal deberá comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que será inscribible conforme a lo dispuesto en la legislación hipotecaria.”

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