Tema 34. Gestión del suelo. Actuaciones aisladas; parcelaciones; edificacióN; cesiones de suelo; transferencias y reservas de aprovechamiento. Idea de la ley






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títuloTema 34. Gestión del suelo. Actuaciones aisladas; parcelaciones; edificacióN; cesiones de suelo; transferencias y reservas de aprovechamiento. Idea de la ley
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7.- IDEA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
1.Ámbito de aplicación.
En términos generales la LOE de 5 noviembre de 1999, se promulga siguiendo la Directiva 85/384 de la Unión Europea y entra en vigor el 6 de mayo de 2000. Conforme a su artículo 1, la ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades de los agentes que interviene en dicho proceso, asi como las garantías necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar la calidad de mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los edificios y la adecuada protección de los usuarios.
Conforme al artículo 2 y de forma esencial, la ley es aplicable al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente público o privado, siempre que la licencia de edificación se pida tras su entrada en vigor. En consecuencia se aplica:
1. A las nuevas construcciones, exceptuando aquellas de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
2. A las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios ya existentes, que alteren la configuración arquitectónica de los mismos, entendiendo por tales las que tengan el carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial en la composición general exterior, volumetría, o el conjunto del sistema estructural o tengan por objeto cambiar los usos del edificio.
3. A las edificaciones catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter ambiental o histórico artístico.

2.Requisitos técnicos y administrativos.

Conforme al artículo 3, y con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de la sociedad y la protección del medio ambiente, los edificios deberán ser funcionales, seguros y habitables, por lo que se prevé la formulación de un Código Técnico de la Edificación como marco normativo que establezca las exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones. Este Código Técnico fue aprobado por RD de 17 de marzo de 2006.
Además exige como requisitos administrativos la formulación de un proyecto técnico (como documento que define y determina las exigencias técnicas de las obras), la exigencias de licencias y autorizaciones administrativas y el acto de recepción de la obra, como aquel el constructor una vez concluida, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por éste, debiendo recogerse en un acta, firmada por ambos. Además finalizada la obra, el proyecto se facilitará al promotor por el director de la obra, y a ella se adjuntará además la identificación de los agentes que han intervenido en el proceso de edificación, y la relativa a las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones.
3. Libro del edificio.
Se recoge en el artículo 7, que ya tratamos antes, en relación a la declaración de obra nueva en el punto relativo a la edificación. Matizar, en cuanto a su contenido:
a. El proyecto (con sus modificaciones), facilitado al promotor por el director de obra.
b. El acta de recepción, firmada al menos por el promotor y el constructor, en la que deberá constar: Las partes que intervienen, la fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma, el coste final de la ejecución material de la obra., la declaración de la recepción de la obra con o sin reservas, y l as garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades, y a la que se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
c. La relación identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de edificación.
d. Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones
4.Agentes de la edificación.
En los artículos 8 y siguientes se definen a los distintos agentes de la edificación, y sus obligaciones respectivas, considerando como tales a las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación (también se aplica la ley a las Administraciones Públicas cuando actúen como agentes del proceso de la edificación, pero con excepción de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria).
1.Promotor: decide, impulsa, programa y financia las obras de edificación.
2.Proyectista: redacta el proyecto, con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente,
3.Constructor: asume contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales, las obras o parte de las mismas, con sujeción al proyecto y al contrato.
4.Director de la obra: dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el poryecto, la licencia de edificación y las condiciones del contrato
5.Otros: tambien se definen al agente director de la ejecución material de la obra; las entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación; los suministradores de productos y los propietarios y usuarios.
5. Responsabilidad: En los artículos 17 y siguientes se regulan las responsabilidades de los distintos agentes de la construcción y el plazo de prescripción de las acciones indemnizatorias.
a. Sin perjuicio de las responsabilidades contractuales (del artículo 1591 del Código Civil), las personas que intervengan en el proceso de edificación responderán frente a los propietarios y terceros adquirentes, de los siguientes daños:
1.Seguridad estructural: durante 10 años de los daños materiales causados por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales y comprometan la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
2.Habitabilidad: durante 3 años de los daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o instalaciones,
3.Daños materiales de terminación o acabado: el constructor responderá tambien de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de obras dentro del plazo de 1 año.
b. Aún cuando la responsabilidad civil será exigible en forma personal e individualizada, el promotor responderá en todo caso, de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción; el constructor de los daños provenientes de impericia, falta de capacidad profesional o técnica; y el director de la obra y el director de la ejecución responderán de la veracidad y exactitud del certificado final de obra.


c. Las acciones de responsabilidad provenientes de vicios o defectos, prescribirán en el plazo de 2 años a contar desde que se produzcan los daños. Y la acción de repetición contra los demás agentes o aseguradores, a los 2 años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable.
d. En tanto no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente la constitución de las garantías establecidas por esta Ley, en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieren promovido.
6. Garantías:
1.-Seguro de caución de la Disposición Adicional 1ª, relativo al aseguramiento por promotores o gestores de las cantidades anticipadas en la edificación, que se cubrirán por un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato y a que se refiere la Ley de 27 de julio de 1968.
2.-El artículo 19 regula tres tipos de garantías, que, según el artículo 20, deberán acreditarse y testimoniarse en la escritura pública de declaración de obra nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta ley, añadiendo que, en caso contrario, no se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad:
a.Un seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar durante un año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, y que puede ser sustituido por la retención por el promotor de un 5% del importe de ejecución material de la obra.
b.Un seguro de daños materiales para garantizar durante 3 años el resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que incumplan los requisitos de habitabilidad.
c.Un seguro de daños materiales que garantice durante 10 años los daños originados en el edificios por vicios o defectos que afecten a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales Este seguro al que se refiere la disp adicional 2ª es exigible a partir de la entrada en vigor de la ley, para edificios cuyo destino principal sea la vivienda.
3.-La Disposición Adicional 2ª LOE dice que sólo es exigible el seguro relativo a los 10 años desde el 6 de mayo de 2000. Los demás se irán exigiendo mediante los RD correspondientes. Otras cuestiones sobre su exigibilidad:
a. RDGRN de 21 de marzo de 2000. No será exigible en las obras nuevas en construcción, sino en las obras terminadas o en las actas de finalización de obra.
b. IDGRN de 11 de septiembre de 2000. La forma de acreditar la garantía será la presentación de la póliza con los documentos que acrediten la entrada en vigor del seguro.
c. RDGRN de 8 de febrero de 2003. La obligación de prestar la garantía se dirige a las viviendas y a los consumidores habituales, excluyendo otros usuarios y residencias colectivas (geriátricos, residencias estudiantiles, conventos, etc…), aunque sirvan de vivienda permanente.
4. No obstante, la Disposición Adicional 2ª, fue modificada por la LMF de 30 de diciembre de 2002:
a.El seguro decenal no será exigible a quien construye una vivienda para usarla él mismo y sin tener la intención de transmitirla en un primer momento (RDGRN de 28 de octubre de 2004). Concretamente, la DA2ª dice que no será exigible al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Estos requisitos subjetivos y objetivos deben darse con carácter cumulativo.
a.Al autopromotor individual. La RDGRN de 9 de julio de 2003 dice que este concepto no puede interpretarse de forma excesivamente rigorista, por lo que podrá ser autopromotor una persona física o jurídica. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que se aplica incluso si su objeto social es la promoción, venta y alquiler de inmuebles, ya que no puede presumirse el fraude.
b.Para la construcción o reforma. La Resolución-Circular de 3 de diciembre de 2003 matiza que:
1.En los edificios mixtos (vivienda-oficina) se estará a su destino principal.

2.Si es exigible el seguro, lo es para todo el edificio.

3.No se exige en la simple rehabilitación, sí en la que implique reforma, ampliación o modificación, lo cual se determinará por la licencia municipal de obra.
c.De una única vivienda unifamiliar. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que se incluye cualquier uso que vaya a darse para sí, por lo que es indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, o que se trate de una residencia temporal. En caso de personas jurídicas, no es necesario que lo realicen para que sea su domicilio social.
d.Para uso propio. La RDGRN de 28 de octubre de 2004 dice que el destino propio se refiere a un hecho futuro, lo cual podrá justificarse mediante manifestación coherente con la licencia, sin perjuicio de que en caso de transmisión posterior dentro del plazo legal, deba acreditarse por cualquier medio de prueba (acta de notoriedad, certificado de empadronamiento, licencia de primera ocupación, como hecho pasado.
b.Pero si se transmite inter vivos dentro de ese plazo, se deberá contratar por el autopromotor dicha garantía por el tiempo que reste hasta los 10 años (en cuyo caso se deberá acreditar y testimoniar en la escritura) salvo que el autopromotor, que deberá haber utilizado la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la garantía.

Gaspar Peral Bernat

Jose Carmelo Llopis Benlloch

Notarios
Alicante, a 23 de abril de 2008
La base del presente tema es el de Jorge López Navarro, al que, como a todo tema de opositor, se ha ido añadiendo con el tiempo comentarios, lecturas, Resoluciones, opiniones y demás de la propia web, por lo que es posible que contenga parrafos o ideas de otras personas, siendo imposible ahora discernir de dónde sacamos cada cosa. Si alguien quiere ponerse encontacto con nosotros para algún cambio o alusión, no tiene más que solicitarlo.
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