Tema 34. Gestión del suelo. Actuaciones aisladas; parcelaciones; edificacióN; cesiones de suelo; transferencias y reservas de aprovechamiento. Idea de la ley






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PRIMERO.- Certificación expedida por técnico competente acreditativa de la construcción o finalización (de la obra) conforme a la descripción del proyecto.
SEGUNDO.- El otorgamiento, expreso o por silencio administrativo de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística, lo que supone acreditar la obtención de la licencia municipal de edificación ya sea expresa o por silencio administrativo. Se trata de un “acto” administrativo: La referencia a la “legislación de ordenación territorial y urbanística”, supone una remisión en bloque a las legislaciones autonómicas, por lo que, en la medida en que las exigencias de éstas sean diferentes, podría llegarse a soluciones distintas. La expresión genérica “conformidad, aprobación o autorización administrativa” pretende dar cabida a las distintas modalidades de resolución administrativa que tengan como finalidad la conformidad a Derecho del acto de ejecución de la obra.
TERCERO.- El cumplimiento de los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
a. La LOE exige expresamente la constitución del seguro decenal y la entrega del Libro del Edificio, y en ambos casos se impone además como una obligación del Promotor.

b. Otro problema es si debe entenderse incluido en este apartado del precepto la exigencia de la Cédula de Habitabilidad o la llamada licencia de primera ocupación, que es un documento o licencia administrativa que garantiza las condiciones de habitabilidad de la vivienda o local, su adecuación a la licencia inicial de obras y al proyecto y sus condiciones de seguridad, habitabilidad o salubridad (de hecho algunos ordenamientos autonómicos han sustituido la cedula de habitabilidad por la licencia de primera ocupación, otros han realizado el proceso inverso y otros por ultimo hablan de cedula de habitabilidad referida a viviendas y de licencia de primera ocupación cuando se refieren a edificaciones de uso distinto al de vivienda).
3. Ante la polémica suscitada, intenta resolver las dudas la Resolución-Circular DGRN de 26 de julio de 2007 en relación a una consulta de la Asociación de Promotores y Constructores de España. Dice, entre otras cosas, que no afecta a la vigencia de los artículos 45 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio y que sigue manteniendo el mismo criterio de necesaria intervención de notarios y registradores en el control preventivo de las licencias administrativas que conlleva la edificación:
1. Los Notarios deben seguir testimoniando en la escritura y los Registradores seguir exigiendo para la inscripción la licencia administrativa o en su caso la autorización específica exigida para la edificación por la legislación territorial o urbanística, sea de forma expresa o por silencio administrativo.
2.Tampoco existen cambios respecto del certificado del técnico competente.
3. La única novedad reseñable es que se exige en la declaración de obras nuevas terminadas (lógicamente también en las actas de finalización de obras) que se acredite documentalmente el cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios. Concretamente, el seguro decenal y el Libro del Edificio a que se refiere el artículo 7 de la LOE, que luego veremos. A estos efectos, el promotor deberá depositar ante cualquier notario un ejemplar del Libro del Edificio, acompañado de la certificación del arquitecto director de la obra, acreditativo de que ése es el Libro correspondiente a la misma y que le ha sido entregado tal Libro al promotor. Dicho depósito deberá ser objeto de la correspondiente acta de depósito (artículo 216 y siguientes del Reglamento Notarial). El Notario deberá hacer constar en la correspondiente escritura, la existencia del Libro del Edificio y su disponibilidad para cumplir con su obligación de entregar un ejemplar del mismo a cada uno de los usuarios del edificio, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.3 de la LOE.

5.-CESIONES DE SUELO
1.Concepto y características.
Dice ARNÁIZ EGUREN que la cesión de terrenos a favor de la Administración, viene a constituir uno de los elementos esenciales en la configuración del proceso de transformación del suelo, en aquellos supuestos de gestión urbanística en la que tienen intervención los particulares. La cesión de suelo implica un acto traslativo cuyas notas son:
a. Su objeto está constituido siempre por superficies físicas, y no por aprovechamientos desvinculados del suelo: el cedente cede el terreno físico, pero se mantiene en su patrimonio el aprovechamiento subjetivo correspondiente al terreno cedido, que podrá materializarse en su solar o transferir a otra parcela.
b. Se trata de actos sin contraprestación, o sea gratuitos. Tienen este carácter porque la Administración no otorga al cedente contraprestación económica a cambio del suelo No obstante la gratuidad es más aparente que real, ya que se cede al tiempo y con la finalidad de obtener la licencia de obra.
c. Se trata de transmisiones obligatorias, a las que viene obligado el cedente, aunque como veremos tambien existen la cesiones voluntarias,
d. Se realizan siempre a favor de la Administación Urbanística actuante, generalmente el Ayuntamiento y a costa de los propietarios sometidos al proceso de transformación.
2.Clases de cesiones.
Encontramos en primer lugar las denominadas cesiones obligatorias o legales: su regulación estatal se encuentra en el artículo 16 de la Ley de 2007, en los artículos 29 y siguientes, en el artículo 63.1 y el 71 del RD 1093/1997.
1. Dice el artículo 16, centrándonos en la cesión de terreros exclusivamente, que las actuaciones de transformación urbanística comportan los siguientes deberes legales (que no podrán ser aumentados en los convenios que se celebre con la Administración), estando afectados los terrenos a su cumplimiento con carácter de garantía legal:
1. Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. En las actuaciones de dotación podrá ser sustituida por otras formas de cumplimiento.
2. Entregar a la Administración competente, y con destino a patrimonio público de suelo, el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación correspondiente. El referido porcentaje no podrá ser inferior al 5% ni superior al 15% (excepcionalmente, el 20%).
3. Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación, así como las infraestructuras de conexión necesarias.
2. El artículo 29 dice que los terrenos que en cumplimiento de las leyes hayan de ser objeto de cesión obligatoria, se inscribirán a favor de la Administración Actuante y para su afectación al destino previsto en los planes de ordenación. Los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa.
3. Se encuentran tambien como cesiones obligatorias, las procedentes del los supuestos del artículo 63.1 del RD 1093/1997 (resultado de un expediente de disciplina urbanística, que origine el deber de cesión, cuya ejecución da lugar a una inscripción de dominio), así como la recogida en el artículo 71 (sentencia firme en un proceso contencioso administrativo).
En segundo lugar se encuentran las cesiones voluntarias, es decir, aquellas que resultan de la concertación previa de un convenio Urbanístico con la Administración, que vinculan al propietario a una cesión determinada de suelo. A ellas se refiere el artículo 32 del RD 1093/1997 al decir que las cesiones de terrenos que no tengan legalmente el carácter de obligatorias o que no resulten de los convenios urbanísticos tipificados en la legislación sobre el suelo, se ajustarán a los requisitos formales exigidos para las donaciones de bienes inmuebles.
También podemos encontrar la cesión de suelo producto de una actuación asistemática o aislada. Aquí se pueden englobar todos los tipos de ejecución en los que no se tramita ninguno de los procedimientos de equidistribución previstos en la legislación urbanística. Y se trata de un acto puro de cesión que no tiene relación con ningún proceso reparcelatorio, siendo el caso más frecuente el de cesión obligatoria como requisito previo para la concesión de una licencia de obras.
3.Título para su inscripción registral:
El artículo 30 del RD 1093/1997 intenta delimitar una de las cuestiones más espinosos del régimen de cesiones en relación con el Registro, es decir cual es el título formal para lograr la inscripción de las mismas.

1. Si la cesión se lleva a cabo como una de las operaciones de equidistribución, la inscripción se efectuará por los mismos títulos que se prevén para tales operaciones. Es decir que la aprobación definitiva de los expedientes de equidistribución supone la transmisión a la Administración de todos los terrenos susceptibles de cesión.

2. En caso de innecesidad de reparcelación, se tramitará un expediente, en que se determinen las parcelas susceptibles de aprovechamiento y se describan las superficies a ceder. En este caso pues se puede acudir bien a la protocolización notarial de la certificación de la aprobación definitiva del proyecto, a la inscripción directa de la certificación administrativa o al otorgamiento de escritura pública.
3. Cabe la cesión sin consentimiento del titular registral, cuando las delimitaciones del plan estén dirigidas a regularizar o legalizar terrenos en los que la edificación esté totalmente consolidada, en tal caso, el terreno se puede inscribir a favor del órgano actuante sin que medie el consentimiento del titular registral y a virtud de certificación administrativa.
4. En los demás casos se requerirá que conste el acuerdo de los titulares registrales con la Administración Actuante, formalizada en acta administrativa de la que se expedirá la certificación correspondiente, o bien que conste en escritura pública.


6.- TRANSFERENCIAS Y RESERVAS DE APROVECHAMIENTO.

1.Concepto y fundamento.
El concepto y naturaleza del aprovechamiento urbanístico son objeto de estudio en el tema anterior del programa. En síntesis, consiste en la atribución al propietario de un terreno de la edificabilidad del mismo susceptible de apropiación privada. La vigente Ley del Suelo no hace referencia al mismo, como tampoco lo hizo la Ley de 1998, ante la inconstitucionalidad de la regulación estatal de la materia. Es, pues, la norma autonómica la que debe regular estas figuras, sin perjuicio de que el RD 1093/1997 de 4 de julio recoja ciertas actuaciones, como veremos.
Las modalidades de aprovechamiento urbanístico en la legislación española, son básicamente dos, el objetivo y el subjetivo, pero requieren la existencia de un prius, que es el aprovechamiento tipo.

1.Aprovechamiento tipo: Es una magnitud o cifra puramente numérica que determina el aprovechamiento urbanístico en relación con una determinada área de reparto, es la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma área de reaparto (en algunas CCAA, como Extremadura se sigue llamando aprovechamiento medio).
2.Aprovechamiento objetivo, material o real: Es el aprovechamiento que el planeamiento atribuye a una determinada parcela o terreno. Se determina mediante la fijación de la edificabilidad (metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo) y las condiciones generales de la edificación.
3.Aprovechamiento subjetivo, lucrativo, apropiable o materializable: Es el aprovechamiento atribuido al propietario de una parcela como contenido urbanístico de su derecho de propiedad, o como dice ARNÁIZ EGUREN, es un derecho predicable de cada propietario, cuya atribución tiene lugar propter rem, por razón de la titularidad del terreno. Por lo tanto, es una magnitud que para poder existir debe ponerse en relación con el ámbito territorial superior en el que se encuentra incluido el suelo.
Como el aprovechamiento objetivo no es más que una cualidad o característica de una finca determinada, no cabe elucubrar sobre su naturaleza jurídica. Por el contrario, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo ha sido extraordinariamente debatida en la doctrina. Como señala MARTÍN BLANCO, el aprovechamiento urbanístico es un bien, un objeto patrimonial susceptible de tráfico jurídico entre particulares y de valoración económica.
En realidad, la naturaleza jurídica del aprovechamiento subjetivo no plantea un gran problema cuando se concreta en la propia finca de la que nace, pues se agota en sí mismo. El problema se plantea cuando este aprovechamiento subjetivo debe materializarse, en todo o en parte en otra finca, es decir, cuando el aprovechamiento se desgaja del suelo y ha de producirse alguna transmisión o transferencia del mismo.
Encontramos el fundamento de estas operaciones de transferencia y reserva en el principio de igualdad (y, por ende, la justa distribución de beneficios y cargas), que ha de garantizar a todos los propietarios de suelo de cada área urbanística el porcentaje susceptible de apropiación correspondiente. Ello significa que el ajuste entre el aprovechamiento real definido por el planeamiento y el susceptible de apropiación por el titular del terreno (aprovechamiento subjetivo) ha de procurarse no sólo cuando se actúe a través de unidades de actuación, es decir, no sólo cuando se trate de actuaciones sistemáticas, sino también al margen de ellas, es decir, cuando se produzcan actuaciones aisladas.
La técnica de que tratamos parte de la base de suponer que en terrenos no incluidos en unidades de ejecución, pueden producirse distintos tipos de desajuste entre el aprovechamiento real y el susceptible de apropiación:
1. Que el aprovechamiento permitido (real) a una parcela exceda del susceptible de apropiación por su titular.
2. Que el aprovechamiento real de la parcela sea nulo, por estar afectado a un uso dotacional público.
3. Que el aprovechamiento susceptible de apropiación por el titular excede el aprovechamiento real de la parcela.
En todos estos casos, la falta de discordancia puede solventarse considerando el aprovechamiento urbanístico como un objeto de derechos, de modo que pueda ser objeto de cesión y distribución.
2. Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico.
El término transferencia, incluye dos modalidades desde el punto de vista civil, reconocidas en el artículo 33 del RD 1093/1997: la distribución de aprovechamiento entre fincas pertenecientes al mismo propietario, y la transmisión de aprovechamientos entre distintos propietarios. El artículo 39 regula supuestos especiales en los que el aprovechamiento se puede inscribir como finca registral independiente, disgregado del suelo.

Los requisitos de la Transferencia de Aprovechamiento Urbanístico, tanto para su validez como, en su caso, para su inscripción son:
1.- Escritura pública: Así lo exigen las leyes autonómicas, y también el artículo 33 del RD 1093/1997, a efectos de su inscripción. Para las transferencias que realice la Administración, el artículo 41.1 del RD exige certificación administrativa del acuerdo de transferencia o escritura pública. Según los artículos 33 y 35:
a.Los otorgantes serán el propietario o propietarios de las fincas afectadas (origen y destino), así como los titulares de derechos afectados por la transferencia.
b.El objeto de la escritura es el aprovechamiento, que deberá cuantificarse, determinando las unidades de aprovechamiento que van a ser objeto de transferencia o distribución, y las que se conserven adscritas a la finca de origen.
c.En el Registro de la Propiedad, la transmisión o distribución se inscribe en el folio de la finca a la que el aprovechamiento acrece o entre las que se distribuya, y se hace constar por nota marginal en el folio de la finca de la que procede.
2.- Aprobación administrativa e inscripción en Registros administrativos:
a.La aprobación administrativa la exigen expresamente la legislaciones de Castilla La Mancha, Extremadura y la Comunidad Valenciana, como control de la viabilidad urbanística de la transferencia. La mayoría de CCAA no exigen la inscripción de la transferencia en Registro de naturaleza administrativa, con las excepciones de Navarra y Galicia.
b.El artículo 37 del RD 1093/1997 establece que cuando la legislación urbanística aplicable exija la previa autorización de la transferencia, la concesión de licencia especial o la toma de razón previa en registros administrativos, la concesión o inscripción respectiva son requisito para el acceso al Registro de la Propiedad.
3. Reserva de Aprovechamiento Urbanístico.
Supuesto muy próximo al de la transferencia es el de la reserva de aprovechamiento. Son pocas las legislaciones autonómicas que las regulan, así la Comunidad Valenciana, Extremadura y Castilla La Mancha. Por lo que respecta al RD de 1093/97, no las contempla expresamente, pero parece referirse a ellas en los supuestos en que permite que el aprovechamiento se inscriba como finca especial disgregado del suelo del que procede y mediante apertura de folio independiente en el artículo 39.

Se produce la reserva de aprovechamiento en todos aquellos casos en que un propietario cede a un Ayuntamiento determinado terreno de uso dotacional y esta cesión no da lugar directa e inmediatamente a la adquisición por el cedente, de un excedente de aprovechamiento.
En cuanto a sus requisitos, son los mismos que en la transferencia, esto es, escritura pública, aprobación municipal e inscripción en el Registro de la Propiedad.
El aprovechamiento reservado es susceptible de posteriores negocios jurídicos de transferencia o de gravamen, estableciendo las leyes autonómicas el principio de que el Ayuntamiento que aceptó la reserva, no podrá luego oponerse a la transferencia de la misma.


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