Derechos de garantía real y sus distintas formas y creación. Analogías y diferencias entre prenda, hipoteca y anticresis. La prenda: constitución, contenido y extinción. Prenda sobre derechos y prenda irregular. El derecho de anticresis. Especialidades forales sobre los derechos reales






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Posesión del inmueble.- El desplazamiento posesorio no es esencial a la anticresis, de modo que el acreedor solo tendrá la posesión del inmueble cuando así se haya pactado expresamente. También podría pactarse que la posesión la tenga un tercero, por analogía de lo previsto en el artículo 1863 para la prenda. La posesión del inmueble implica para el acreedor determinadas obligaciones que luego veremos. Y dispone el párrafo 2 del artículo 1883 del C.c. que para librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior, el acreedor “puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca salvo pacto en contrario.”

  • Derecho de retención.- Para el caso de que se haya pactado que el acreedor tenga la posesión le corresponde también el derecho de retención. Así resulta de lo que dispone el artículo 1883.1 del C.c.: “El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor.” El artículo 1886 declara aplicable a la anticresis el párrafo 2º del artículo 1866 del C.c. referente a la extensión del derecho de retención a otra obligación contraída después de la garantizada y exigible antes de haber sido pagada ésta.

  • Le compete también al acreedor el ius distrahendi, para con el producto de la venta obtener la satisfacción del crédito garantizado, aunque lo cierto es que el artículo 1884 alude a este tema de una forma confusa cuando dice que: “El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.”

    Obligaciones del acreedor anticrético.-

    Son obligaciones del acreedor anticrético:

    1. Obligación de conservación del inmueble gravado.- Naturalmente solo incumbe esta obligación al acreedor cuando tiene la posesión del inmueble. La obligación de conservación resulta del artículo 1882 que enseguida veremos y de los principios generales del Derecho que inspiran artículos como el 497, 1867 y 1094, por ejemplo.

    2. Pago de contribuciones y gastos.- Dispone al respecto el artículo 1882 del C.c. que:

    “El acreedor, salvo pacto en contrario, está obligado a pagar las contribuciones y cargas que pesen sobre la finca. Lo está asimismo a hacer los gastos necesarios para su conservación y reparación. Se deducirán de los frutos las cantidades que emplee en uno y otro objeto.”

    El pago de contribuciones y gastos es un anticipo que hace el acreedor del que se reembolsa con los frutos.

    Naturalmente también en este caso incumbe al acreedor la obligación de pago de contribuciones y gastos solo si tiene la posesión de la finca. Por eso ya hemos visto antes que el párrafo 2 del artículo 1883 del C.c. permite al acreedor, “para librarse de las obligaciones que le impone el artículo anterior, … obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca salvo pacto en contrario.”

    Derechos del deudor o dueño de la finca.-

    Son los que corresponden al propietario de la finca y que sean compatibles con los derechos del acreedor anticrético.

    Para el caso de que haya habido transferencia posesoria dice el artículo 1883.1 del C.c. que “El deudor no puede readquirir el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente lo que debe a su acreedor.”

    Especialidades forales sobre los derechos reales.-

    Aragón.-

    El Código Civil de Aragón, aprobado por Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, dedica el Libro IV al Derecho Patrimonial, en el que se regulan las relaciones de vecindad, las servidumbres, las derechos de pastos y leñas y el derecho de abalorio.

    A las servidumbres se dedican numerosas normas. Establece el artículo 568 que “Todas las servidumbres aparentes pueden ser adquiridas por usucapión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, sin necesidad de justo título ni buena fe.”

    Y en el artículo 569 que “Las servidumbres no aparentes, susceptibles de posesión, pueden adquirirse por usucapión de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título. En todo caso, la posesión inmemorial, pacífica y no interrumpida produce, sin otro requisito, los efectos de la prescripción adquisitiva.”

    El artículo 584 regula los derechos de pastos, leñas y demás ademprios, estableciendo que “Estos derechos se presumen vitalicios, salvo pacto en contrario. En caso de titularidad comunitaria, se presumen de duración indefinida.”

    El derecho de abalorio o de la saca es, conforme al artículo 588, “un derecho de adquisición preferente, ejercitable como tanteo y, subsidiariamente, como retracto, que la Ley concede a determinados parientes de quien pretenda enajenar o enajene bienes de abolorio a quien no sea pariente dentro del cuarto grado por la línea de procedencia de los bienes.”

    Navarra.-

    La Compilación de Derecho Civil de Navarra dedica a los Bienes todo su Libro III, leyes 346 a 487.

    Se regulan en él, entre otras figuras, las comunidades, los derechos de superficie y de sobre y sub edificación, los derechos de adquisición preferente y las garantías reales.

    Dentro de las comunidades se regulan instituciones tradicionales que son o bien comunidades o bien derechos de aprovechamiento, como las corralizas, las facerías, helechales, el domino concellar o las vecindades foranas.

    Respecto de las garantías reales la Ley 474 regula la prenda irregular, que denomina depósito de garantía, estableciendo que “Para garantía del cumplimiento de una obligación puede constituirse a favor del acreedor un depósito de dinero u otras cosas fungibles. El acreedor adquiere la propiedad de las cosas depositadas en su poder con obligación de restituirlas al depositante, si procediere, conforme a lo establecido en el contrato. Cuando el depósito se haga en poder de un tercero, éste quedará obligado a entregarlo al acreedor o a restituirlo al depositante, según corresponda conforme a lo pactado.”

    Se regulan asimismo la venta a carta de gracia o con pacto de retro.

    Puede señalarse también como especialidad frente al régimen general de los artículos 26 y 27 de la LH, la admisión de la eficacia real y de la inscribibilidad en el Registro de la Propiedad de las prohibiciones de disponer en actos a título oneroso conforme a la Ley 482, que establece que “La prohibición de disponer establecida en actos a título oneroso tiene eficacia obligacional por el plazo máximo de diez años, siempre que se haga a favor de personas actualmente determinadas. Esta prohibición es inscribible, siempre que para ello exista convenio expreso, y una vez inscrita en el Registro tendrá eficacia real durante el plazo máximo de cuatro años.”

    Cataluña.-

    A la regulación de los derechos reales se dedica todo el Libro V del Código Civil de Catalunya, aprobado por Ley 5/2006 de 10 de mayo del Parlamento de Catalunya.

    El libro V se compone de 382 artículos distribuidos en los siguientes seis Títulos: I.- Disposiciones generales; II.- la posesión; III.- sobre adquisición y extinción de los derechos reales; IV.- sobre el derecho de propiedad; V.- Sobre las situaciones de comunidad y VI.- sobre los derechos reales limitados.

    Respecto de los derechos reales limitados se regulan el usufructo, el uso y la habitación, los aprovechamientos parciales, el derecho de superficie, los censos con especial extensión de acuerdo con el arraigo social de este derecho en Catalunya, las servidumbres, el derecho de vuelo, los derechos de adquisición y los derechos de garantía.

    Dentro de la regulación del derecho de propiedad se regulan las situaciones de comunidad y específicamente y por extenso el régimen de propiedad horizontal distinguiendo entre la propiedad horizontal simple, la compleja y la propiedad horizontal por parcelas. Se regulan también entre las comunidades la comunidad por turnos.

    Respecto del usufructo el artículo 561.10 establece a favor del nudo propietario un derecho de adquisición preferente en caso de enajenación del usufructo.

    Asimismo se establece en el artículo 561.14 que “El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultáneamente a favor de cónyuges, de convivientes en pareja estable o de hijos o hermanos del constituyente no se extingue, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, hasta el fallecimiento de todos los titulares, de modo que la cuota o el derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporción correspondiente.”

    En el título dedicado a los derechos de adquisición se regulan además del tanteo y retracto, el derecho de opción y los retractos legales, entre ellos la tornería.

    Conforme al artículo 568.8 el derecho de opción puede constituirse por un plazo máximo de 10 años, pero puede ser objeto de prórrogas sucesivas cada una de las cuales no puede exceder de ese plazo.

    Y conforme al artículo 568.13, “1.- El derecho real de tanteo puede constituirse por tiempo indefinido para la primera transmisión y por un máximo de diez años si se ha pactado su ejercicio en segundas y ulteriores transmisiones. 2.- El derecho de tanteo puede ser objeto de prórrogas sucesivas, cada una de las cuales no puede exceder del plazo establecido por el apartado 1.”

    Entre los derechos de garantía los artículos 569.1 a 569.11 regulan expresamente el derecho de retención que puede recaer tanto sobre bienes muebles como sobre inmuebles, cuya constitución es exigible por los acreedores para garantizar determinadas deudas, que da derecho a promover la enajenación del bien retenido y es inscribible en el Registro.

    El artículo 569.12, admite expresamente la prenda de dinero.

    Conforme al artículo 569.4 es esencial en la anticresis el traspaso de la posesión al acreedor anticrético o a un tercero,

    En los artículos 569-30 y ss se dictan disposiciones sobre la hipoteca y en el artículo 569-42 se regula específicamente la hipoteca en garantía de la obligación de urbanizar.

    Baleares.-

    La Compilación de Baleares regula, entre las normas aplicables a la isla de Mallorca es la variedad consuetudinaria denominada estatge, que confiere el derecho personalísimo e intransmisible de habitar gratuitamente en la casa ocupando privativamente las habitaciones necesarias y compartiendo el uso de las dependencias comunes con los poseedores legítimos del inmueble, sin concurrir a los gastos, cargas y tributos que le afecten.

    Se regulan también los censos, el alodio y los demás derechos de naturaleza análoga.

    También en las disposiciones relativas a Ibiza y Formentera hay una relativa a un especial derecho de habitación.

    País Vasco.-

    La Ley 3/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral Vasco:

    Entre las disposiciones aplicables a Vizcaya, en los artículos 112 y ss. se regulan el derecho de saca foral y otros derechos de adquisición preferente. El derecho de saca foral es un derecho de adquisición preferente sobre los bienes troncales a favor de los parientes tronqueros.

    Entre las disposiciones del Fuero civil de Álava y concretamente dentro de las del Fuero de Ayala se regula el usufructo poderoso que atribuye al usufructuario, además del contenido propio del derecho de usufructo, la facultad de disponer a título gratuito, inter vivos o mortis causa, de la totalidad o parte de los bienes, en favor de todos o alguno de los hijos o descendientes del constituyente del usufructo.

    Galicia.-

    La Ley 2/2006, de 14 de junio, de Derecho Civil de Galicia dedica su Título VI a los derechos reales y dicta disposiciones sobre distintas comunidades, como son los montes vecinales en mano común, los montes abertales, los muiños de hedeiros, las agras y los vilares y las serventías. Estas últimas son caminos de propiedad común sin asignación de cuotas.

    Se regula también la servidumbre de paso, que, conforme al artículo 88, puede adquirirse por su posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo de veinte años.

    Y el artículo Artículo 95, por último, regula el retracto de la graciosa, que es un derecho de adquisición preferente en favor del deudor que tenga la condición de profesional de la agricultura en los casos de ejecución patrimonial sobre bienes que formen parte de una explotación agraria.

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    Manuel Ballesteros, febrero 2012 Página

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