Reglamentariamente se establecerán los criterios y procedimientos para mantener la información permanentemente actualizada en el plazo más breve posible, las garantías necesarias para evitar la manipulación o el televaciado de los asientos registrales así como los requisitos técnico






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fecha de publicación21.03.2017
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NOTAS SOBRE LA CONSULTA TELEMÁTICA DE REGISTROS Y SOBRE EL ENVÍO TELEMÁTICO DE ESCRITURAS A LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD, MERCANTILES Y DE BIENES MUEBLES.
1.-COMPROBACIÓN DE LA TITULARIDAD Y ESTADO DE CARGAS.


  1. Marco normativo.

Hay que tener en cuenta las modificaciones introducidas por la Ley 24/2001 en la Ley Hipotecaria y en el Código de Comercio. Cabe destacar, en lo que se refiere a la comprobación y titularidad del estado de cargas en el Registro de la Propiedad lo siguiente:

Artículo 96.

Modificación del texto refundido de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946

1.

Se añade un segundo párrafo al artículo 221 con el siguiente contenido:

«El interés se presumirá en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo.»

2.

El párrafo segundo del número 8 del artículo 222 queda modificado pasando a tener el siguiente contenido:

«Los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí, así como con los Órganos jurisdiccionales, las Administraciones públicas y los Notarios.»

3.

Se añaden tres nuevos apartados, noveno, décimo y undécimo al artículo 222 con el siguiente contenido:

«Noveno.

Al objeto de dar cumplimiento a lo dispuesto en este artículo, se dispondrá de los instrumentos necesarios para proporcionar a todos ellos información por telefax o comunicación electrónica, a elección del solicitante y con el valor de nota simple informativa, sobre el contenido del Libro Diario, en su caso, del Libro de Entrada, y de los libros de inscripciones y de incapacitados.

Décimo.

La manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos.

Undécimo.

Reglamentariamente se establecerán los criterios y procedimientos para mantener la información permanentemente actualizada en el plazo más breve posible, las garantías necesarias para evitar la manipulación o el televaciado de los asientos registrales así como los requisitos técnicos y los modelos de las solicitudes de acceso a la consulta del contenido de los libros por vía telemática, las circunstancias que deban concurrir en quienes pretendan el acceso, el contenido de los libros del Registro que puede consultarse por vía telemática así como el procedimiento para autorizar la restricción de acceso a la información relativa a determinadas personas, comerciantes o fincas cuando ello venga impuesto por razón de la protección de la seguridad e integridad de las personas o los bienes.»

4.

El artículo 227 quedará redactado en la forma siguiente:

«Artículo 227.

Los Registradores expedirán certificación a instancia de quien, a su juicio, tenga interés conocido en averiguar el estado del inmueble o derecho real de que se trate, o en virtud de mandamiento judicial.

La instancia deberá hacerse por escrito y podrá presentarse en la oficina del Registro o remitirse por vía telemática.

La certificación se expedirá, a elección del solicitante, en papel o en formato electrónico, en los términos que reglamentariamente se establezcan.»

La consulta telemática no se circunscribe a los Registros de la Propiedad, sino que también se prevé respecto de los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles, conforme a lo dispuesto en el artículo 97 de la Ley 24/2001:

Artículo 97.

Se introduce un nuevo párrafo cuarto en el artículo 23 del Código de Comercio con el siguiente contenido.

«4.

La publicidad telemática del contenido de los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles se realizará de acuerdo con los principios contenidos en los artículos 221, 222, 227 y 248 de texto refundido de la Ley Hipotecaria, aprobado por el Decreto de 8 de febrero de 1946, en relación con los Registros de la Propiedad.»

El Real Decreto 45/2007, de19 de enero, da una nueva redacción al artículo 175 RN.
B) ANÁLISIS DEL ARTÍCULO 175 RN.

De este artículo se pueden extraer las siguientes conclusiones:

  1. Regla general: comprobación por medios telemáticos de la titularidad y estado de cargas de los bienes inmuebles.

  2. Ámbito objetivo: sólo procede respecto de escrituras de adquisición de bienes inmuebles o constitución de derecho reales sobre ellos.

  3. Excepciones: a) por el ámbito objetivo: si no se trata de una escritura de adquisición o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles; b) cuando exista imposibilidad técnica para el acceso telemático (si bien, en este caso, habrá que proceder a la obtención de la información registral por medio de un escrito con su sello, que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso por telefax1, salvo que concurra algún otro supuesto de excepción señalado en este apartado); c) cuando se trate de actos de liberalidad (artículo 175.5.a) RN); d) cuando el adquirente del bien o el beneficiario del derecho: d.1. se declare satisfecho de la información resultante del título, de las afirmaciones del transmitente y por lo pactado entre ellos2; d.2. se haga constar la urgencia de la formalización del acto en la escritura; y d.3. el notario d.3.1. considere suficientemente justificada la urgencia alegada y d.3.2. no albergue dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente3 (artículo 175.5.b) RN). Ha desaparecido del nuevo texto reglamentario la excepción contenida en el anterior artículo 175.2.b) –cuando el transmitente del bien o constituyente del derecho fuese una entidad de derecho público, cualesquiera que fueran su ámbito y naturaleza-.

  4. Tiempo en el que ha de obtenerse la información registral telemática: Obligatoriamente, en el momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública4. También, aunque esto ya no es obligatorio, puede haberse obtenido la información sobre titularidad y cargas del inmueble por vía telemática en cualquier momento anterior, con el fin de preparar la redacción de la escritura5.

  5. Estado actual y alcance del acceso telemático a la información registral:

Hoy no es posible técnicamente dicho acceso y tampoco hay previsiones a corto plazo para que dicho acceso se produzca.

Respecto a cómo va a tener lugar este acceso y a qué contenido alcanzará, hay que decir que la Ley 24/2001, al modificar el artículo 222. undécimo de la LH, se refiere a la “consulta del contenido de los libros por vía telemática”. El nuevo artículo 175 RN señala que “el acceso se realizará sin intermediación del registrador mediante el empleo de la firma electrónica reconocida del notario y en los términos previstos en el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria”. Este se refiere a la “manifestación de los libros”, es decir, el acceso telemático que prevé el RN es directamente a los libros, no al contenido de los libros.

Los Registradores de la Propiedad, en el último número de la Revista “Registradores” –enero-febrero 2007- proponen articular un sistema que permita trasvasar a un receptáculo electrónico los asientos vigentes sobre la finca sobre la que se pida información, pero siempre después del tratamiento profesional del registrador, de modo que ese estado concreto de titularidad y cargas vivas esté disponible por vía telemática para que el notario pueda consultarlo, esta vez sin intermediación del registrador, en el momento de autorizar la escritura6. No me parece mal esta solución, siempre y cuando ello no suponga una demora en la consulta, que deberá poder hacerse de forma inmediata en el instante mismo de la autorización de la escritura. Y no me parece mal porque, en algunos casos, traducir jurídicamente la información registral no tratada previamente por el Registrador puede resultar dificultoso y, sobre todo, suponer un tiempo de estudio que no se adapta bien a la agilidad y rapidez que en la autorización de las escrituras se precisa. No es lo mismo ver la nota registral, limitada a cargas y titularidad, que tener que buscar la existencia de posibles cargas y los titulares a través de la maraña de asientos registrales. Aunque la única información registral telemática obligatoria es la que se obtendría inmediatamente -=en el momento de- a la autorización de la escritura, en la práctica, si el acceso va a ser a “los libros”, habrá que obtener, un día al menos antes, la información para su estudio, estudio que deberá realizar el propio notario, porque, por muy buenos oficiales que se tengan, la interpretación de los asientos registrales requiere un conocimiento y, sobre todo, un “cuidado” muy superior al que exige la lectura de la nota registral previamente tratada expedida por el Registrador.

El artículo 175.3 RN establece que “el notario testimoniará e incorporará a la matriz el contenido del acceso telemático, indicando el día y la hora de éste”. Si, al final, el acceso es a “los libros” el testimonio va a convertir las escrituras en más farragosas de lo que ya de por sí son hoy, porque el testimonio se va a extender a la totalidad de los asientos registrales relacionados con la finca en cuestión. La consignación de la hora se refiere, aunque no lo diga, a la hora y minutos en que se ha realizado el acceso telemático. Hay que tener en cuenta que el RN establece que el acceso telemático deberá efectuarse en el “momento inmediato más próximo a la autorización de la escritura pública” y ello habrá de hacerlo el notario “bajo su responsabilidad”. Esto quiere decir que, si entre el momento del otorgamiento de la escritura y el momento del acceso, hay un intervalo temporal más o menos amplio y/o suficiente para que “se cuele” una carga, el notario será “responsable” de esta circunstancia. En conclusión: habrá que acceder a la información registral por vía telemática en el mismo momento de la autorización, haciendo constar que la información se ha obtenido a la misma hora y minutos en que se autoriza la escritura, si no se quiere correr el riesgo de ser “responsable” de cualquier cambio producido en el intervalo que medie entre la consulta y la autorización.

  1. Empleo del telefax con carácter subsidiario:

Dados los términos empleados por el artículo 175 RN, la utilización del telefax sólo puede realizarse cuando hay “imposibilidad técnica”, por lo que, mientras la haya, habrá que hacerlo constar en la escritura.

Esta imposibilidad técnica puede ser: -porque no se ha habilitado dicho acceso telemático –situación actual-; -o porque, habiéndose ya habilitado, existen problemas con el servidor o con la red que hacen que, en el momento, de acceder a la información registral, no sea posible obtener ésta por vía telemática. En este último supuesto, ¿podrá alegarse dicha circunstancia y testimoniarse la información obtenida telemáticamente para la preparación de la escritura? Evidentemente que sí. Cuestión distinta es la valoración de la responsabilidad que en tal caso se puede tener. Cabrían tres soluciones: 1) Hacer constar la información registral obtenida telemáticamente, con constancia del día y hora –y minutos- en que se ha obtenido, señalando que no ha sido posible técnicamente, por fallos del servidor, por problemas de red, etc., su obtención en el mismo momento de la autorización –momento más próximo a ésta-. En este supuesto, pienso que si aparecen “cargas” que no figuraban en la información obtenida, el adquirente perjudicado podría reclamar responsabilidad al notario. 2) Hacer constar la información registral obtenida telemáticamente, con constancia del día y hora –y minutos-, señalando la imposibilidad técnica surgida en el momento de la autorización y haciendo constar la renuncia por razones de urgencia a la posposición de la autorización y/o a la obtención de nota por telefax. Será lo más recomendable. 3) Posponer la firma para otro día en que la red y los elementos tecnológicos tengan una mejor disposición.

La petición de información registral por medio de telefax sigue teniendo la misma regulación que en el anterior artículo 175 RN, en cuanto al procedimiento (datos que debe contener) y validez –diez días naturales desde su obtención-. La información podrá también ser solicitada sin expresión de plazo o para un día determinado dentro de los quince naturales siguientes al de la petición.

Hay que recordar aquí la doctrina contenida en la Resolución DGRN de 3 de diciembre de 2003:

Si el Notario solicita la información sin expresión de plazo, será de aplicación la regla 4ª del artículo 354.a) del Reglamento Hipotecario, en virtud de la cual la información habrá de remitirse en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud, salvo las excepciones expresamente contempladas a continuación (número de fincas de que se pida información o especial complejidad del historial registral de la finca o fincas); en consecuencia, con carácter general, el plazo para remitir la información registral será, en todo caso, "el más breve posible" no a partir sino "dentro de los tres días hábiles siguientes", los cuales actúan como plazo máximo, pero que podrá agotar el Registrador, si fuera preciso, en función de sus exigencias de organización y asuntos pendientes de despacho, respecto de las solicitudes de información registral sin expresión de plazo, salvo que en atención al número de fincas de las que se pide información o debido a la especial complejidad del historial registral de la finca, sea de imposible cumplimiento el citado plazo, en cuyo caso, el Registrador comunicará al Notario, el mismo día que reciba la solicitud, la fecha en que remitirá la información, que deberá estar comprendida dentro de los cinco días hábiles siguientes a la recepción de aquella.

Por el contrario, si la solicitud de información registral lo es para un día determinado, comprendido necesariamente dentro de los quince días hábiles siguientes al de la petición, el Registrador deberá enviarla el día señalado por el Notario, y con referencia a lo que resulte del cierre del Diario del día inmediatamente anterior (art. 354 a) 6ª del Reglamento Hipotecario). Como puede observarse la norma reglamentaria no prevé limitación temporal alguna distinta de los quince días señalados, por lo que respetado ese límite máximo, el Notario podrá solicitarla y el Registrador deberá expedirla, para cualquier día, incluidos cualquiera de los tres siguientes a la recepción, salvo que por las circunstancias de la complejidad del historial registral deque el Registrador debe motivar mediante comunicación dirigida al Notario el mismo día que reciba la solicitud, debiendo además en el último de los supuestos exceptuados, remitir la información en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción de la solicitud.

En todo caso, si se solicita la información registral por telefax, habrá que hacer constar expresamente en la escritura la advertencia de “la posible existencia de discordancia entre la información registral y los Libros del Registro, al no producirse el acceso telemático en el momento de la autorización”.

  1. Otras cuestiones relacionadas:

    1. Aunque el acceso telemático a los libros del Registro resulta obligatorio en el RN sólo respecto del Registro de la Propiedad –sólo en las escrituras de adquisición o constitución de derechos reales sobre bienes inmuebles-, el artículo 23.4 del Código de Comercio, en la redacción dada por la Ley 24/2001, prevé también la consulta telemática del contenido de los Registros Mercantiles y de Bienes Muebles, remitiéndose a la Ley Hipotecaria. Cuando dicho acceso telemático sea posible, salvo que haya un cambio legislativo, dicho acceso tendrá carácter voluntario, no obligatorio, pues el RN no se refiere para nada a él.

    2. Responsabilidad del notario en esta materia. Podríamos distinguir: 1) Renuncia en los casos de urgencia –artículo 175.5.b RN-: concurriendo todos los requisitos expuestos, no cabría exigirla. 2) Información registral obtenida por vía telemática (cuando ello sea posible): la responsabilidad del notario derivará de la no proximidad de la información registral respecto del momento de la autorización; si la información se obtiene a las 10 horas y la escritura se firma a las 11 horas y, en el medio, se hace constar un embargo, p.ej.; si el momento del acceso a la información registral es el mismo que el de la autorización, no cabe, en principio, exigir responsabilidad al notario. 3) Información registral obtenida por telefax con carácter subsidiario: no cabe, en principio reclamación de responsabilidad, SALVO –lo que es aplicable también a la obtención de información por vía telemática- cuando el notario haya interpretado erróneamente la información solicitada (p.ej., hay una carga que el notario no ha hecho constar en la escritura; o aparece en la información obtenida un titular registral distinto del que figura en la escritura).

    3. Tratamiento arancelario de la obtención de información registral por vía telemática. En tanto no se apruebe el nuevo Arancel notarial, la postura más prudente será la de aplicar el arancel vigente –así resulta, p.ej., en materia de petición de notas registrales por telefax de las reiteradas resoluciones DGRN-, por lo que se cobrará como un testimonio notarial, en función del número de páginas, sin perjuicio de cobrar el exceso de folios que se produzca, en su caso7.


2) PRESENTACIÓN TELEMÁTICA DE ESCRITURAS EN LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD, MERCANTILES Y DE BIENES MUEBLES.

De los artículos 196 y 249 RN cabe extraer los siguientes criterios:

  1. Si se trata de documentos susceptibles de inscripción en el Registro de Bienes Muebles8 (recordemos las Secciones en que este Registro se divide y los actos que pueden acceder a él: 1.- Sección de Buques y Aeronaves. Aquí se inscriben las hipotecas navales, compraventas, leasing y cualesquiera contratos, anotaciones de embargo y demás gravámenes sobre buques y aeronaves.

    2.- Sección de Automóviles y otros Vehículos de Motor. Es la Sección donde se inscriben las ventas a plazos, leasing, renting y cualesquiera contratos, anotaciones de embargo y demás gravámenes sobre automóviles y vehículos de motor.

    3.- Sección de Maquinaria industrial, establecimientos mercantiles y bienes de equipo. Aquí se inscribirán las hipotecas mobiliarias sobre maquinaria industrial o establecimientos mercantiles, así como las anotaciones de embargo y demás gravámenes sobre tales bienes.

    4.- Sección de garantías reales. En ella se inscriben las hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento sobre derechos de propiedad industrial e intelectual.

    5.- Sección de otros bienes muebles registrables. Aquí tendrían cabida los contratos y gravámenes sobre otros bienes tales como títulos valores nominativos, participaciones sociales, licencias de pesca o otras de carácter administrativo susceptibles de transmisión.

    6.- Sección del Registro de Condiciones Generales. En ella se depositan las condiciones generales y se inscriben las sentencias judiciales que les afectan) no existe obligación de presentación telemática, pues el artículo 196 RN establece que “podrán ser presentados” y el artículo 249 RN se refiere al carácter obligatorio de la presentación de los documentos susceptibles de inscripción sólo en los Registros de la Propiedad y Mercantiles, excluyendo a los de Bienes Muebles. En estos supuestos, la renuncia del interesado a la presentación se puede hacer constar en la escritura o en la póliza, pero no es imprescindible. Tampoco es necesario consignar, a mi juicio, que el interesado renuncia a la presentación telemática y, por supuesto, no parece que sea preciso decir que no es posible técnicamente dicha presentación. ¿Por qué? Porque el notario no tiene obligación de hacerlo.

  2. Si se trata de documentos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil:

B.1. El criterio es distinto: la presentación telemática es obligatoria (“deberán presentarse telemáticamente –artículo 249.2 RN-”). Por tanto, regla general: presentación telemática de las copias autorizadas que contengan actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil, con carácter obligatorio.

B.2. Excepciones: a) Renuncia del interesado: en este caso, habrá que hacer constar expresamente en la escritura que los comparecientes renuncian a la presentación telemática, conforme al artículo 249.2 del Reglamento Notarial –cuando dicha presentación sea posible técnicamente-; b) imposibilidad técnica: en este caso, además de hacer constar la imposibilidad técnica en la escritura, deberá también quedar constancia en la copia que se expida en soporte papel no sólo de la imposibilidad técnica, sino también de la causa o causas que justifican esa imposibilidad. Debido al tenor literal del precepto –“deberá quedar constancia en la copia que se expida en soporte papel…”-, parece que en el pie de copia habría que decir que “es copia literal de su matriz…expedida en soporte papel, no habiéndose podido presentar telemáticamente por imposibilidad técnica, al no estar habilitado actualmente el Registro competente, que expido…”. Una interpretación menos rigurosa nos puede llevar a entender que, si en el cuerpo de la escritura, ya consta la imposibilidad técnica y la causa –no estar habilitado actualmente el Registro competente-, no es necesario repetirlo en el pie de la copia expedida en soporte papel.

La causa de la imposibilidad técnica puede ser: a) no estar habilitado para la recepción de envíos telemáticos el Registro competente (lo que podemos averiguar accediendo a la plataforma CORPME en el sic –recuadro primero a la izquierda de la pantalla: SIGNO-, pinchando en él, ya en su ubicación en el servidor PLATON, accedemos a “Registros activos” y allí vemos cuáles son los Registros en los que es posible la presentación telemática9); b) estar habilitado el Registro, pero no ser posible técnicamente (por fallos del servidor, estar apagado, etc.), debiendo hacerse constar expresamente la causa de la imposibilidad.

B.3. Envío por telefax con carácter subsidiario (por imposibilidad técnica) y voluntario: Cuando no sea posible la presentación telemática, el notario “podrá” remitir por telefax10 el mismo día del otorgamiento comunicación sellada y suscrita, en su caso11, de haber autorizado escritura susceptible de ser inscrita por la que se adquieran bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre ellos y en los demás casos en que lo solicite algún otorgante o lo considere conveniente el notario12.

Ciertamente, cabe que el interesado solicite directamente –y no subsidiariamente- el envío por telefax, renunciando al envío por vía telemática –cuando ésta sea posible-.

Posibilidades:

1.-Renuncia al envío telemático y por telefax.

2.- Renuncia al envío telemático, pero petición de envío por telefax.

3.-No renuncia por el interesado, pero imposibilidad técnica para el envío telemático: envío por telefax.

4.-No renuncia; posibilidad técnica y no envío telemático: responsabilidad del notario.

5.-No renuncia, imposibilidad técnica y no envío por telefax: hay que entender, pese al tenor literal del precepto, que habría responsabilidad del notario (cfr. Infra apartado B.5).
B.3. ¿Cabe el envío por telefax al Registro Mercantil?

El artículo 249.3 RN sólo se refiere al envío por telefax al Registro de la Propiedad. El artículo 249.2 RN alude a la presentación telemática de copias autorizadas que contengan actos susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Registro Mercantil. En consecuencia, cabe pensar que, respecto de las escrituras susceptibles de inscripción en el Registro Mercantil, sólo cabe la presentación por vía telemática, pero no por telefax. Mi opinión es que esto se debe a un error del redactor de la reforma del RN, que siguió la redacción del anterior artículo 249 RN, que sólo contemplaba la presentación por telefax de las escrituras en el Registro de la Propiedad, pero no en el Registro Mercantil.

La presentación telemática en los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles se recoge en el artículo 112 de la Ley 24/2001, en la redacción dada por la Ley 24/2005:

Artículo 112.

Presentación de títulos por vía telemática en los Registros de la Propiedad, Mercantiles o de bienes muebles

1.

Salvo indicación expresa en contrario de los interesados, los documentos susceptibles de inscripción en los Registros de la propiedad, mercantiles o de bienes muebles podrán ser presentados en éstos por vía telemática y con firma electrónica reconocida del notario autorizante, interviniente o responsable del protocolo. El notario deberá inexcusablemente remitir tal documento a través del Sistema de Información central del Consejo General del Notariado debidamente conectado con el Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España. El notario deberá dejar constancia de ello en la matriz o, en su caso, en el libro indicador.

2.

En tales casos, el registrador de la propiedad, mercantil o de bienes muebles comunicará al notario autorizante, o a su sucesor en el protocolo, por vía telemática y con firma electrónica reconocida del mismo, tanto la práctica del asiento de presentación, como, en su caso, la denegación del mismo, la nota de calificación y la realización de la inscripción, anotación preventiva, cancelación o nota marginal que corresponda, con arreglo a los principios de la legislación registral. Las notificaciones o comunicaciones que deba efectuar el registrador por vía telemática al notario autorizante del título, o a su sucesor en el protocolo, se remitirán a través del Sistema de Información corporativo del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España debidamente conectado con el Sistema de Información Central del Consejo General del Notariado.

3. Practicado el asiento registral, el notario dejará constancia de la recepción de la comunicación y del contenido de ésta en forma de testimonio, bajo su fe, en la matriz y en la copia que de la misma expida.

4. Los asientos de presentación realizados por esta vía, se practicarán por el orden que correspondan a su hora de recepción. Reglamentariamente se establecerán los criterios y el procedimiento para que los asientos de presentación que traigan causa de títulos presentados por vía telemática, dentro o fuera de las horas de oficina, se practiquen de modo correlativo a la hora de su recepción teniendo en cuenta a su vez la hora de presentación de los demás títulos que tengan acceso al Registro, tanto los presentados en papel como los presentados por vía telemática”.
B.4. ¿Cabe el envío por telefax el mismo día de la autorización y, después, el envío telemático? ¿Cabe el envío telemático fuera del plazo establecido –mismo día de la autorización o el día hábil siguiente-?

El hecho de que el envío por telefax se configure en el nuevo 249 RN con carácter subsidiario y voluntario no ha de llevarnos a la conclusión de que excluya su utilización previa: por tanto, puesto que no hay ningún precepto que lo prohíba, debe entenderse que es posible la presentación por telefax el mismo día de la autorización y, a continuación, el mismo día o al día hábil siguiente, la presentación por vía telemática.

También hay que entender que es posible la presentación por vía telemática fuera del plazo establecido en el artículo 249 RN, sin perjuicio de la responsabilidad que por ello se pueda contraer.
B.5. Responsabilidad del notario en los supuestos del artículo 249 RN:

El notario será responsable de los daños y perjuicios que se cause al interesado:

  1. por el retraso en la expedición de copia electrónica y su presentación telemática, SALVO EN LOS SUPUESTOS DE IMPOSIBILIDAD TÉCNICA.

  2. Por la presentación telemática de cualquier título relativo al mismo bien y derecho con anterioridad a la presentación por telefax de la comunicación, a salvo de que se hubiera utilizado esta vía por imposibilidad técnica o por consecuencia de que así lo hubiera solicitado el interesado.

Curiosamente, el artículo 249 RN no contempla el supuesto de no presentación por telefax cuando la presentación por vía telemática no fuese posible y el interesado no hubiese renunciado a la presentación por telefax. Si nos ceñimos a los supuestos contemplados en el artículo, habría que concluir que no hay responsabilidad del notario. Sin embargo, me inclino a pensar que esta conclusión es errónea y que, salvo supuesto de renuncia expresa al envío por telefax, el notario es responsable (aunque no fuese posible la presentación por vía telemática por imposibilidad técnica).

Hay que resaltar también que el notario es responsable siempre si se presenta un título por falta de diligencia en la expedición de la copia electrónica y su presentación telemática cuando ello sea posible. Y, si bien, nos permite enviar la copia el mismo día o al día hábil siguiente y, acogiéndonos a este plazo, presentamos telemáticamente al día siguiente y, en el ínterin, se presenta otro título contradictorio o una carga, el notario será responsable.

José Luis Fernández Lozano.

Ribadesella, 19 de marzo de 2007.


1 Nos llama la atención la distinta forma de configurar el acceso a la información registral por parte del notario: -cuando se trata de acceso telemático, se utiliza el imperativo (“el notario…deberá comprobar…”); en cambio, cuando, por imposibilidad técnica, se acude al uso del telefax, se utilizan términos potestativos (“…en los supuestos de imposibilidad técnica, podrá efectuarse mediante un escrito con su sello que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax…”). Esta distinta terminología puede llevarnos a concluir que el acceso telemático a la información registral, cuando sea posible técnicamente, tratándose de escrituras de adquisición o constitución de derechos reales sobre inmuebles, sólo cabe no realizarlo en los supuestos contemplados en el artículo 175.5 a y b) –actos de liberalidad, o satisfacción y urgencia declarada siempre que el notario considere suficientemente justificada la urgencia y no albergue dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente-. Sin embargo, cuando, por no ser posible técnicamente el acceso telemático a la información, se piense en utilizar el sistema de petición de nota por telefax, cabe entender que bastará que el adquirente manifieste, sin mayor justificación ni alegación, que no desea obtener dicha información por telefax para que así se haga constar en la escritura. A favor de este criterio hermenéutico se pueden señalar los siguientes argumentos: -el carácter potestativo utilizado por el precepto (“podrá efectuarse”); -el anterior artículo 175 RN utilizaba términos imperativos –“…deberá solicitar del Registro de la Propiedad…la información adecuada mediante un escrito con su sello, que podrá remitirse por cualquier procedimiento, incluso telefax”. En contra se podría decir que el artículo 175.5 RN actual habla de que “se excepcionan del deber a que se refieren los apartados anteriores…”, siendo que los apartados anteriores regulan la obtención de información no sólo por medios telemáticos, sino también por telefax. Sin embargo, cabe contra-argüir diciendo que el único “deber” establecido en los apartados anteriores es el referido al acceso telemático –apartados 1 (“deberá comprobar”), 2 (“se efectuará por medios telemáticos”) y 3 (“deberá efectuarlo también en el momento inmediato más próximo…”; “…se realizará…”; “…el notario testimoniará…”); en cambio, en el apartado 4, al hablar del empleo de telefax o cualquier medio escrito, si bien utiliza la expresión “deberá” sólo es subordinadamente al empleo potestativo de dicho medio, esto es, sólo en el supuesto de que se haya voluntariamente utilizado. Me temo que ha sido un error del redactor: lo correcto hubiera sido señalar la obligatoriedad de solicitar la información registral en los supuestos de adquisición o constitución de derechos reales sobre inmuebles por vía telemática o por telefax, a elección del notario, como parece desprenderse del artículo 222.noveno LH –en la redacción dada por la Ley 24/2001-, estableciendo como excepciones las previstas en el artículo 175.5 apartados a y b). Preocupado por hacer constar el carácter imperativo del acceso telemático a la información registral, el redactor de la reforma del RN se olvidó de seguir utilizando el imperativo en los supuestos de imposibilidad técnica.

2 Sería lógico también haber incluido el supuesto de que el adquirente tenga un conocimiento suficiente de la finca (por ejemplo, por ser copropietario que adquiere otra cuota indivisa del mismo bien; o porque ha realizado muy recientemente una consulta telemática –www.registradores.org- que le proporciona información suficiente, deseando expresamente prescindir de la que pueda obtener el notario.

Realmente, no se entiende muy bien este carácter “hiperprotector” que se desprende del artículo 175 RN. Si el adquirente del derecho real sobre un inmueble se conforma con la información resultante del título, exigir que haya “urgencia” en la formalización del acto y que el notario considere suficientemente “justificada la urgencia alegada” y que éste tampoco “albergue dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente” puede llevar a proteger a quien no se quiere proteger. Tal vez se haya querido evitar el uso de la renuncia a la información registral sin más como “cláusula de estilo”.

3 Estos requisitos son cumulativos: no basta que el adquirente se declare satisfecho de la información; es necesario, además, que se haga constar la urgencia en la formalización del acto. Concurriendo estos dos requisitos, es necesario también que el notario considere “suficientemente justificada la urgencia alegada”. Esto significa que tiene que conocer cuáles son las razones de esta urgencia, si bien no es necesario hacerlas constar en la escritura. Pero hay otro elemento más que debe concurrir: es preciso que el notario no albergue dudas sobre la exactitud de la información que posee el adquirente. Parece que habrá que pedirle al adquirente que declare y/o justifique los elementos en que se basa su información, si bien no es necesario que el notario haga constar en la escritura cuáles son los medios en los que se basa el adquirente. Si el notario estima, tras su verificación, que tales elementos no son suficientes para permitir un conocimiento “exacto” de la titularidad y cargas del inmueble, debe negarse a la autorización sin obtener él personalmente la información registral necesaria por vía telemática o, en su defecto, por telefax. Como vemos, el RN, salvo los supuestos de actos de liberalidad, establece, habida cuenta del cúmulo de requisitos que ha de concurrir en los casos de “urgencia” para servir de excepción, la imperiosa necesidad de que el notario obtenga información registral.

4 Por ejemplo, si la escritura se autoriza a las 10 horas, el “momento inmediato más próximo a la autorización” serán las 10 horas o, a lo sumo, las 9 horas y cincuenta y nueve minutos. No cabe, por ejemplo, si la escritura se va a firmar a las 12 horas, obtener la información registral por vía telemática a las 9 horas de la mañana, pues éste no es el “momento inmediato más próximo a la autorización”. En la práctica, la consulta telemática habrá de hacerse en el mismo momento de leer y firmar la escritura.

5 Así lo prevé el artículo 175.3 RN, al decir: “sin perjuicio de que como medio de preparación para la redacción de la escritura se acceda a los Libros del Registro de la Propiedad”.

6 Puede verse en edición digital el “editorial”, páginas 4 y 5 en www.registradores.es –sección “prensa”-. Los registradores consideran que ha habido una extralimitación por el RN respecto a la ley de cobertura en la cuestión relativa al acceso directo y sin intermediación del registrador a los libros del Registro, considerando que el acceso debía ser al “contenido de los libros”, pero no directamente a “los libros”. A lo largo de la revista también hay varios artículos y entrevistas poniendo ten tela de juicio la conciliación del acceso telemático directo por los notarios a los libros del Registro con la legislación sobre protección de datos.

7 Veremos cómo se realiza, a la postre, y cuándo, el acceso telemático a los libros registrales. Si el acceso es –como parece ser- a los libros, el número de folios a incorporar en la escritura va a ser muy extenso, puesto que habrá que incorporar todo el historial jurídico de la finca, a lo que habrá que añadir el contenido del libro de entrada, en lo referente a ésta.

8 El mismo criterio se establece en el artículo 196 RN respecto al envío telemático a otros Registros Públicos, cuando sea posible técnicamente: “Esta regla será de aplicación respecto de los documentos susceptibles de inscripción en otros Registros Públicos con efectos jurídicos cuando sus Sistemas de Información estén debidamente conectados con el del Consejo General del Notariado”.

9 Al día de la fecha, en Asturias, el único Registro habilitado es el de Belmonte de Miranda.

10 En el artículo 249 RN anterior la remisión por telefax era obligatoria (“el notario…remitirá”) cuando así lo solicitase el interesado, pudiendo también hacerlo el notario “por su propia voluntad”.

11 Se abre aquí una puerta a la posibilidad de que la comunicación de presentación aparezca sólo sellada con el sello de la notaría, al haberse añadido “en su caso” a la expresión “suscrita”, lo que da a entender que es posible enviar la comunicación sin que la suscriba el notario. En cambio, en el texto anterior del 249 se decía “suscrita y sellada”, sin que estuviese añadida la expresión “en su caso”.

12 El ámbito objetivo no ha cambiado. En el anterior 249 RN se hablaba de presentación de escrituras susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad competente. En el actual se refiere a “escritura susceptible de ser inscrita por la que se adquieran bienes inmuebles o se constituya un derecho real sobre ellos” y “en los demás casos en que lo solicite algún otorgante o lo considere conveniente el notario”; en definitiva, siempre que lo solicite algún otorgante.




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