En uso de sus facultades constitucionales y legales, en especial de las conferidas por el artículo 38, numeral 4, del Decreto Ley 1421 de 1993 y






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DECRETO 159 DE 2004

(Mayo 21)

"Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las Unidades de Planeamiento Zonal."

EL ALCALDE MAYOR DE BOGOTÁ, D.C.,

En uso de sus facultades constitucionales y legales, en especial de las conferidas por el artículo 38, numeral 4, del Decreto Ley 1421 de 1993 y,

CONSIDERANDO

Que en los numerales 2.1 y 2.8 del articulo 15 de la ley 388 de 1997 se establece que hacen parte de las normas urbanísticas generales: "las especificaciones de aislamientos, volumetrías y alturas para los procesos de edificación" y "las demás previstas en la presente ley o que se consideren convenientes por las autoridades distritales o municipales", respectivamente.

Que es necesario unificar en un mismo cuerpo normativo las normas generales comunes de las diferentes Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ), relacionadas con usos y manejo de los elementos volumétricos, entre otros, con el fin de que los decretos reglamentarios de las UPZ se consoliden como el instrumento de planeamiento que define las normas específicas de los diferentes sectores que la componen, tal como se establece en el artículo 324 del Plan de Ordenamiento Territorial (POT).

Que para garantizar el cumplimiento de los principios orientadores de las actuaciones administrativas, contenidos en el Código Contencioso Administrativo, en especial los de celeridad, economía y eficacia, y en cumplimiento del principio de simplicidad establecido en el artículo 100 de la ley 388 de 1997, es necesario que la normatividad urbanística que sustenta las diversas actuaciones administrativas en esta materia, sea de fácil comprensión, aplicación y control.

Que se precisa incentivar en los ciudadanos el afianzamiento de una cultura que valore las ventajas del cumplimiento de las normas legales, como una de las bases de la convivencia ciudadana, pues en la medida en que sean conocidas y apropiadas por todos, en tanto sean sencillas y claras, se contribuye a garantizar unas mejores condiciones de productividad en la ciudad.

Que con los mismos fines anotados, es pertinente recoger en este decreto, además, las modificaciones normativas introducidas por el Decreto 469 de 2003 "Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, D.C".

Ver el art. 222, Decreto Distrital 469 de 2003Ver la Circular del D.A.P.D. 08 de 2005 

DECRETA:

CAPÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES

ARTÍCULO 1. ÁMBITO DE APLICACIÓN

Las disposiciones del presente Decreto se aplicarán a los diferentes sectores normativos de las Unidades de Planeamiento Zonal y constituyen las normas urbanísticas comunes para la aplicación de sus fichas reglamentarias, en los casos en que los decretos reglamentarios de las UPZ no contengan disposiciones en la respectiva materia que le sean contrarias. Para tal efecto, se tendrá en cuenta el siguiente ámbito de aplicación:

a) En cuanto a usos, se aplicarán las disposiciones del POT y sus instrumentos reglamentarios, con las precisiones y disposiciones contenidas en el capítulo II del presente Decreto. Las normas sobre dotacionales contenidas en este decreto, se aplicarán para todas las Unidades de Planeamiento Zonal.

b) Para los sectores normativos regulados por los tratamientos de consolidación (modalidades cambio de patrón y densificación moderada) y renovación urbana (modalidad de reactivación) aplicarán las normas de este decreto, contenidas en los capítulos I, III y VII en lo pertinente.

c) En sectores regulados por el tratamiento de Consolidación, Modalidad Urbanística, la adopción de las normas aquí contenidas se supedita al mantenimiento de las condiciones urbanísticas y ambientales de tales sectores, contemplando dos situaciones previstas en el artículo 358 del POT, así:

1. Cuando en los términos de la respectiva ficha normativa se deba mantener la norma original, ésta regulará todas las intervenciones que se pretendan realizar en los distintos sectores a los cuales la ficha haga referencia. Los predios que concluyan procesos de urbanismo, de conformidad con las normas vigentes, quedan incluidos en el tratamiento de Consolidación, modalidad urbanística, según lo dispuesto en el artículo 356 del POT.

2. En los sectores regulados mediante fichas reglamentarias, aplicará la presente reglamentación, únicamente en los casos y bajo las condiciones precisas que establezcan las normas específicas adoptadas con base en este tratamiento.

d) En los Sectores e Inmuebles de Interés Cultural, regulados por el tratamiento de Conservación, las disposiciones del presente Decreto regirán únicamente en los casos expresamente definidos por las normas específicas adoptadas con base en dicho tratamiento.

e) Los predios urbanizables no urbanizados comprendidos en cada UPZ adelantarán el correspondiente proceso de urbanización, de conformidad con las disposiciones del Plan de Ordenamiento Territorial y los instrumentos que lo desarrollen. Los predios que no están supeditados al trámite de plan parcial, según artículo 32 del Decreto 469 de 2003, se acogerán, además de las normas contenidas en dichos ordenamientos, a las disposiciones sobre usos y condiciones volumétricas establecidas en el presente decreto y en la respectiva UPZ. Los planes parciales que se adopten y las licencias de urbanismo que se expidan en el ámbito territorial de cada UPZ, tendrán en cuenta las directrices de estructura urbana de cada una de ellas, para efectos de articular sus cesiones de espacio público, tanto vial como de parques y equipamiento.

f) Los sectores regulados por el tratamiento de Mejoramiento Integral, así como los desarrollos de vivienda no legalizados, podrán ser objeto de los procesos de legalización y de regularización, bajo las disposiciones y condiciones establecidas en el POT y en los instrumentos que los desarrollen. Las fichas reglamentarias que se adopten con base en este tratamiento desarrollarán las políticas y estrategias establecidas y responderán a las directrices del plano de estructura urbana de cada UPZ, cumpliendo las disposiciones previstas en el POT y el capítulo X del presente decreto.

PARAGRAFO: Las disposiciones contenidas en los actos administrativos que hayan reglamentado Unidades de Planeamiento Zonal, antes de la entrada en vigencia del Decreto 469 de 2003 que sean contrarias a las normas contenidas en el citado decreto, se entienden derogadas o modificadas.

ARTÍCULO 2. DEFINICIONES.

Se adoptan las siguientes definiciones de carácter general:

  1. Antejardín: Área libre de propiedad privada perteneciente al espacio público, comprendida entre la línea de demarcación de la vía y el paramento de construcción, en la cual no se admite ningún tipo de edificación.

  2. Área total construida: Para efectos de la aplicación del índice de construcción, es la parte edificada que corresponde a la suma de la superficie de todos los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, el área de los estacionamientos y equipamientos comunales ubicados en un piso como máximo, así como el área de los estacionamientos ubicados en semisótanos y sótanos.

  3. Edificabilidad: Potencial constructivo de un predio, en función de la correcta aplicación de los índices de construcción y ocupación y demás normas volumétricas, establecidos por la norma urbanística vigente.

  4. Empate contra edificaciones colindantes: Adosamiento permitido de las áreas que se proyecta construir contra los volúmenes construidos de las edificaciones permanentes colindantes.

  5. Estacionamientos en altura: Edificaciones especializadas para parqueo de vehículos, diseñadas y construidas para este uso en dos o más pisos.

  6. Estacionamientos en superficie: Adecuación de superficies pavimentadas, cubiertas o no, para parqueo de vehículos.

  7. Estructura predial original: Para efectos de la aplicación de las normas urbanísticas específicas, se entiende por estructura predial original de una manzana, el conjunto de unidades prediales demarcadas en los planos de las respectivas resoluciones, licencias urbanísticas o actos de legalización, cuya delimitación sirvió de base para la definición de los límites de los sectores y subsectores normativos.

  8. Patio: Espacio sin cubrir de una edificación, delimitado por sus fachadas internas o muros medianeros, que garantiza iluminación y ventilación natural a los espacios habitables de una o varias unidades de cualquier uso.

  9. Predios de forma regular: Son los predios resultantes de un proceso de urbanización original, cuya forma es repetitiva y uniforme.

  10. Predios de forma irregular: Son los predios que no cumplen los requisitos señalados para los predios de forma regular.

  11. Punto fijo: Corresponde al módulo, conformado por la caja de ascensores, escaleras, cuarto de basuras y, adicionalmente, el hall de circulación común que no exceda en más de una vez el área correspondiente a ascensores y escaleras en cada piso.

  12. Retrocesos y aislamientos contra parques, zonas verdes o espacios peatonales: Son los espacios no construibles, de propiedad privada, que limitan contra espacio público (parques, zonas verdes o espacios peatonales) y que mantienen una paramentación similar a la exigida al antejardín o al aislamiento posterior, según lo definido en la norma o en el plano original de la urbanización.

  13. Frente de lote: Es la menor dimensión que presenta un predio, anterior a cualquier tipo de englobe, sobre cualquiera de las vías o espacio público que lo delimitan.

  14. Frente de lote, como resultado de un proceso de englobe: Es la suma de los frentes menores de los predios anteriores al englobe, comprendidos por el mismo subsector normativo, siempre y cuando la norma asignada prevea las mismas condiciones de uso y edificabilidad en todos los predios objeto de englobe.

  15. Terreno inclinado: Terreno cuya pendiente es igual o mayor al 12 %. La pendiente del terreno corresponde a la línea que une el punto más alto con el más bajo dentro de los linderos del predio, antes de cualquier intervención sobre el mismo.

  16. Voladizo: Elemento volumétrico de la fachada de una edificación que sobresale del paramento de construcción en pisos diferentes del primero y se proyecta sobre el espacio público ¿ antejardín o vía - con la dimensión prevista en la norma urbanística. Se contabiliza siempre en el índice de construcción y en la medida en que no se encierra en el primer piso se excluye del índice de ocupación.

ARTÍCULO  3. DENSIDAD Y HABITABILIDAD. Subrogado por el art. 1, Decreto Distrital 333 de 2010

a) Densidad: Se define mediante la determinación de un área mínima de las unidades de vivienda, resultante de la multiplicación del número de alcobas por una dimensión de área, en ningún caso inferior a la condición mínima de habitabilidad establecida por el POT.

b) Habitabilidad: El área mínima de la vivienda será la que resulte de multiplicar el número de alcobas por 15 metros cuadrados.

c) Iluminación y ventilación: En las viviendas, solamente baños, cocinas, depósitos y espacios de servicio, podrán ventilarse por ductos. Los demás espacios deben ventilarse e iluminarse directamente al exterior o a través de patios.

d) Patios: Sin perjuicio de lo dispuesto en el POT y en las disposiciones que lo reglamenten para las zonas sometidas al tratamiento de mejoramiento integral, el lado mínimo de los patios se regula de la siguiente manera:

1. Entre diferentes unidades de vivienda el lado mínimo es equivalente a un tercio (1/3) de la altura total de la edificación, en ningún caso inferior a 3.00 metros.

2. En cada vivienda el lado mínimo no podrá ser inferior a 3.00 metros.

3. Debe plantearse desde el nivel del terreno.

ARTÍCULO  4. NORMAS SOBRE EQUIPAMIENTO COMUNAL PRIVADO. Subrogado por el art. 2, Decreto Distrital 333 de 2010

a) Elementos del equipamiento comunal privado.

El equipamiento comunal privado está conformado por las áreas de propiedad privada al servicio de los copropietarios. Para efectos del cálculo del equipamiento comunal privado, no se contabilizarán las áreas correspondientes a circulación vehicular, cuartos de máquinas o de mantenimiento, subestaciones, cuartos de basura y similares, así como los corredores y demás zonas de circulación cubierta, necesarias para acceder a las unidades privadas. El equipamiento comunal privado debe tener acceso directo desde áreas comunes y por lo menos el 50 % deberá ubicarse en el primer piso.

b) Exigencia.

Los proyectos comerciales y de servicios empresariales y personales, industriales o dotacionales (salvo los proyectos con uso dotacional educativo), con más de 800 M2 de área construida, y los proyectos residenciales de cinco (5) o más unidades de vivienda, que contengan áreas comunes y / o sean sometidos al régimen de propiedad horizontal, deberán prever, con destino al equipamiento comunal privado, las áreas mínimas, en la proporción y con la destinación que se señala a continuación:

1. Para sectores regulados por fichas reglamentarias según normas de los tratamientos de Consolidación, Renovación Urbana y Mejoramiento Integral:

a. Proyectos de Vivienda, VIS subsidiables:

- Hasta 150 viviendas: 6 m2 por cada unidad de vivienda.

- 150 o más viviendas: 8.5 m2 por cada unidad de vivienda aplicable al número de viviendas que exceda 150 viviendas.

b. Proyectos de vivienda, no VIS: 10 m2 por cada 80 m2 de construcción neta en vivienda.

c. Para usos diferentes a vivienda: 10 m2 por cada 120 m2 de construcción neta en el uso.

2. Para sectores regulados por normas del tratamiento de Desarrollo:

Rigen las normas de dicho tratamiento y sus disposiciones reglamentarias.

3. Para sectores regulados por normas del tratamiento de Conservación:

Rigen las normas de este tratamiento y sus disposiciones reglamentarias.

c) Destinación

 

Porcentaje Mínimo

Porcentaje Máximo

a. Zonas verdes recreativas

40 %

85 %

b. Servicios comunales

15 %

60 %

c. Estacionamientos adicionales para visitantes

El porcentaje requerido en cada proyecto para completar el 100 % de la totalidad del equipamiento exigido.
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