Tema 33. Urbanismo: principios esenciales. Legislación urbanística estatal y autonómica. La propiedad urbana: naturaleza y modelos urbanísticos. El planeamiento: noción y clasificación de planes; clasificación del suelo; RÉgimen del suelo según su clase. El aprovechamiento urbanístico






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títuloTema 33. Urbanismo: principios esenciales. Legislación urbanística estatal y autonómica. La propiedad urbana: naturaleza y modelos urbanísticos. El planeamiento: noción y clasificación de planes; clasificación del suelo; RÉgimen del suelo según su clase. El aprovechamiento urbanístico
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TEMA 33.- URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA. LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS. EL PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE PLANES; CLASIFICACIÓN DEL SUELO; RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

1.- URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES.
a. Urbanismo: concepto y objeto.
Desde un punto de vista amplio o global, TOMÁS RAMÓN FERNÁNDEZ define el urbanismo como “aquella perspectiva global e integradora de todo lo que se refiere a la relación del hombre con el medio en que se desenvuelve y que hace de la tierra, del suelo, su eje operativo”. Desde un punto de vista exclusivamente jurídico, el Tribunal Constitucional define el urbanismo o derecho urbanístico como la disciplina jurídica del hecho social de los asentamientos de población en el espacio físico.
Puede decirse en síntesis que el Derecho Urbanístico tiene por objeto la planificación de la ciudad. Más en concreto, el Derecho Urbanístico abarca los siguientes aspectos:
1. Desde una visión estática, incluye el planeamiento urbanístico (clases de planes, contenido, elaboración, aprobación y efectos) y el régimen urbanístico de la propiedad del suelo (clasificación del suelo y régimen de las distintas clases de suelo; derechos y deberes básicos de los propietarios; valoraciones; régimen de venta forzosa y patrimonio municipal del suelo).
2. Desde una visión dinámica, incluye la gestión urbanística (sistemas de ejecución del planeamiento, actuaciones asistemáticas en suelo urbano y obtención de terrenos dotacionales), y la disciplina urbanística (intervención preventiva del uso del suelo mediante licencias de edificación o parcelaciones y protección de la legalidad urbanística mediante la regulación de las infracciones y sus sanciones).
b. Principios esenciales.
El urbanismo como conjunto normativo se basa en algunos principios esenciales o directrices que informan la regulación urbanística. Estos principios se encuentran en la Constitución y en el propio derecho positivo urbanístico.
1.Principios constitucionales.
a. Reconocimiento de la propiedad privada como propiedad delimitada por su función social conforme al artículo 33.2.
b. Principios del llamado “orden constitucional medioambiental”:
-Artículo 45: Establece el derecho de todos a disfrutar de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de la persona y el deber de los poderes públicos de velar por la utilización racional de todos los recursos naturales.

-Artículo 46: Enuncia la obligación de los poderes públicos de promover la conservación del patrimonio histórico, cultural y artístico.

-Artículo 47: Proclama el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, para cuya efectividad los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, de forma que se evite la especulación y la comunidad participe en las plusvalías que genere la acción urbanística de los poderes públicos.
b. Principio de reserva de ley y respeto del contenido esencial, según el artículo 53.1.
d. Principio de reparto competencial: El artículo 148.1.3 de la Constitución permite a las CCAA asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.


  1. Principios de la normativa urbanística que se incluyen en la Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007.


Artículo 1. El objeto de la ley es regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
Artículo 2. Reconoce el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, conforme al interés general, y al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible. Añade el artículo 4 el acceso a la utilización de las dotaciones públicas y equipamientos.
Artículos 3 y 4. Ordenación del territorio, urbanística y derecho de los ciudadanos.
1. Son funciones públicas que organizan y definen el uso del territorio y del suelo.
2. Dicho uso deberá ser motivado, con expresión de los intereses generales a que sirve, y determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste, sin derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes.
3. La legislación garantizará:
a. La dirección y el control por las Administraciones Públicas competentes del proceso urbanístico.
b. La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos.
c. El derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos
d. La participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanísticas.
4. La gestión pública urbanística y de las políticas de suelo fomentará la participación privada, como reconoce el artículo 6:
a.El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecución de la urbanización cuando ésta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administración competente.
b.El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por sí o a través de terceros, la instalación, construcción o edificación permitidas, siempre que los terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones físicas y jurídicas requeridas legalmente y aquéllas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ley
Articulo 5. Deberes de los ciudadanos: Todos los ciudadanos tienen el deber de respetar el medio ambiente, el patrimonio histórico y el paisaje natural y urbano, los bienes de dominio público, infraestructuras y los servicios urbanos, y cumplir los requisitos y condiciones de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas.

2.-LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONOMICA:
De todos los principios señalados, vamos a detenernos en el de reparto competencial, que ha dado lugar a distinguir entre legislación urbanística estatal y autonómica.
a. Legislación estatal.
En nuestro ordenamiento, el origen de las normas urbanísticas, se encuentra en las Leyes de Ensanche (1864 y 1876) y Saneamiento y Reforma Interior de Poblaciones (26 de julio de 1.892 y 18 de marzo de 1.895) que regularon aspectos parciales del Urbanismo, pero que no llegan a configurar un concepto de propiedad urbana.
La primera evolución de la materia se da con la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1.956, ya que introduce como novedad el concepto de "propiedad urbana delimitada" y se llega a un cuerpo orgánico y sistematizado de normas que pretenden regular el fenómeno urbanístico en su integridad. Esta ley fue reformada por la de 2 de mayo de 1.975, la de 9 de abril de 1.976 y la de 25 de julio de 1990, finalizando esta primera evolución con el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 26 de junio de 1992, aportando ésta última, según su Exposición de Motivos, una nueva configuración básica del derecho de propiedad urbana, basada, como luego veremos, en la adquisición gradual de facultades urbanísticas.
El segundo ciclo de esta evolución, lo fijan, de un lado, el Real Dto 7/1996 (convalidado por la Ley 7/1997 de 14 de abril, sobre medidas liberalizadoras en materia de suelo) y de otro la Ley de 13 de abril de 1998 sobre régimen del suelo y valoraciones, que intentó un cambio de rumbo en esta materia, pasando de un régimen de control administrativo total sobre el suelo a un nuevo sistema de "desregulación o flexibilidad", como ella misma indica. Complementó y modificó la Ley el Real Decreto de 23 de junio de 2000 (luego Ley de 20 de mayo de 2003) que contiene medidas dirigidas a incrementar el suelo urbanizable, favorecer su transformación y limitar la discrecionalidad administrativa municipal.
La Ley del Suelo de 28 de mayo de 2007 deroga tanto la Ley de 1998 como muchos preceptos vigentes de la Ley de 1992. Prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas y evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar el modo de desarrollo de la actividad urbanizadora. Regula tanto las condiciones básicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, como los derechos mínimos de libertad, de participación y de prestación de los ciudadanos en relación con el urbanismo y con su medio tanto rural como urbano.

b.Legislación autonómica.

De acuerdo con el artículo 148.3 y 149 de la Constitución y los Estatutos de Autonomía, las Comunidades Autónomas gozan de competencia exclusiva en cuanto a la ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, y por ello los Organos Legislativos de tales Comunidades vinieron a sustituir a los del Estado en esta materia. Sin embargo los distintos Parlamentos se mostraron muy cautos y respetuosos con el ordenamiento urbanístico preconstitucional, retocando tan sólo aspectos marginales pero sin afectar al núcleo fundamental del mismo, que gira en torno al concepto de propiedad, que como derecho fundamental reclamaba una regulación general.

Fueron las Leyes de 1990 y 1992, las que al introducir y desarrollar, entre otras cosas, el concepto de la propiedad urbana evolutiva, provocaron la reacción de las Comunidades Autónomas, que las impugnaron ante el Tribunal Constitucional , dando como resultado la STC de 20 de marzo de 1997, que reconoce a los órganos de las Comunidades Autónomas como los únicos competentes para legislar en esta materia. Se produjo entonces un vacío normativo absoluto en la mayoría de las Comunidades Autónomas que o bien no habían ejercitado sus poderes legislativos en este punto, o se habían limitado a regular aspectos determinados. Ello les impulsó a aprobar una legislación de urgencia que restableció en muchos casos el texto de la inconstitucional (por competencia, no por contenido) Ley de 1992, aunque ahora como derecho propio de las mismas.

Pasado este primer trago y una vez que la Ley de 1998 recibió el placet del Tribunal Constitucional, se ha procedido a una reconstrucción del Ordenamiento Urbanístico Autonómico, iniciando su propio camino la mayoría de las Comunidades Autónomas, que han formulado distintas leyes del Suelo, que tienen básicamente un doble contenido: por un lado, establecen los principios y objetivos de Ordenación del territorio en cada Comunidad y por otro regulan los instrumentos necesarios para el ejercicio de su competencia en la materia. Ello no impide que cada Comunidad atienda las singularidades territoriales propias, a que aludiremos al hablar de los distintos modelos urbanísticos (gran extensión y debilidad demográfica en Castilla León o especiales diferencias de calidad de vida en Galicia).
En definitiva, este entramado de competencias y normas, estatales y autonómicas, se podría resumir en esta forma:
1. La ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, es de competencia exclusiva de las CCAA, pero no una competencia ilimitada, ya que el Estado tiene competencias que interfieren y modulan aquellas, como la planificación general de la actividad económica, las condiciones básicas de igualdad de todos los españoles, la legislación civil en cuanto pueda incidir en el derecho de propiedad, o las competencias en materia de ferrocarriles, aprovechamientos hidraúlicos, medio ambiente o patrimonio cultural. No obstante, la repercusión de estas competencias no puede dejar vacía la de las CCAA en estas materias, por lo que parece que la solución a todos estos arduos problemas, como ya reconoció en 1998 el Tribunal Constitucional, es la cooperación entre ambas Administraciones.
2. En cuanto a la normativa vigente, y según LUCIANO PAREJO ALFONSO:

a. Derecho estatal general, de aplicación directa en toda España, constituido: por el marco legal que debe ser respetado por las legislaciones autonómicas, incluidas Ceuta y Melilla (asi aspectos relativos a las condiciones básicas del dcho de propiedad, valoraciones del suelo, expropiaciones, reversión y responsabilidad patrimonial), por la Ley del Suelo de 2007 (vigente en todo el territorio nacional), y por la normativa complementaria aplicable sólo en Ceuta y Melilla.
b. Derecho estatal de aplicación supletoria:
1. Las partes vigentes de las Leyes del Suelo anteriores.
2. El Real Dto 1093/1997 de 4 de julio de 1997 sobre normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza Urbanística.
3. Los RD de 14 de marzo de 1980 sobre promoción de suelo y agilización de la gestión urbanística y de 16 de octubre de 1981 sobre adaptación de planes de Ordenación Urbana.
4. Especialmente destacables son los Reglamentos de:
-Planeamiento Urbanístico de 23 de junio de 1.978.

-Disciplina Urbanística de igual fecha.

-Gestión Urbanística de 25 agosto de 1.978.

-Reparcelaciones de 7 de abril de 1966.
c. Derecho autonómico, constituido por las leyes de ordenación del territorio y las leyes urbanísticas aprobadas por los correspondientes parlamentos de las CCAA y los Reglamentos dictados en desarrollo o al amparo de las mismas, y que por la limitación de tiempo es imposible enumerar aquí.

3.- LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS.
a. La propiedad urbana: Naturaleza.



1. La tesis tradicional concibe la propiedad como un derecho absoluto. Responde al concepto histórico del dominio que nos ha sido transmitido desde el Derecho Romano, donde se concebía el dominio como “plena in re potestas”. Conforme a esta tesis la propiedad se define como el señorío más amplio que puede tenerse sobre una cosa, esto es un derecho “pleno”, acompañado de la idea de “exclusividad” o poder de excluir a todo tercero. Desde esta perspectiva, las leyes solo pueden limitarse a circunscribir lo que el propietario no puede hacer, y en ningún modo puede determinar lo que el propietario puede o debe hacer.
2. La tesis moderna concibe la propiedad como un derecho delimitado por su objeto y por su función social. Conforme a esta tesis ha de entenderse que el contenido potencialmente ilimitado que se asignaba al derecho de propiedad, queda encerrado en límites precisos, que imponen al propietario las líneas a seguir en el ejercicio de sus facultades dominicales. Estos límites no derogan el contenido normal de la propiedad, no recortan su extensión, sino que “delimitan” precisamente sus fronteras normales.
a. Entre los distintos objetos que pueden referirse al derecho de propiedad ( como la propiedad intelectual, industrial o rústica), la propiedad urbana es un concepto relativamente moderno, introducido en nuestro ordenamiento por la Ley de 1956: Se puede definir como la predicable de determinados bienes inmuebles (los que van a ser urbanizados) y que tiene una duración limitada en el tiempo (desde su urbanización hasta la edificación terminada), ya que, concluida la edificación, los inmuebles entran de nuevo en el concepto normal de propiedad inmobiliaria.
b. Y en cuanto a la función social, tanto la LS de 1956 como el TR de 1976 ya admitían que la propiedad urbana estaba limitada por las leyes. Pero fue la Constitución Española de 1978 la que dio carta de naturaleza a la propiedad urbana como propiedad delimitada por su función social, en el sentido anteriormente expuesto al citar el artículo 33.
3. No obstante, aún cabe otra tesis acerca de la naturaleza de la propiedad urbana: la de considerarla como un derecho vacío, conforme a la cual la titularidad dominical por sí misma está desprovista de contenido, siendo el ordenamiento jurídico el que va proporcionando dicho contenido y facultades dominicales.
a. Conforme a esta tesis el aprovechamiento urbanístico o edificatorio del suelo no es una facultad ínsita en el derecho de propiedad, sino que es de titularidad pública, lo que permite, según GARCÍA BELLIDO, que sea ejercitada por la Administración o por un tercero a quien se le conceda este “dominio útil”.
b. Esta tesis fue la que adoptaron los textos de 1990 y 1992, mediante el denominado “sistema gradual de adquisición de facultades integrantes del contenido urbanístico del derecho de propiedad”. Con arreglo a este sistema, sólo a medida que el propietario del suelo cumplía los deberes urbanísticos que se le imponían, se iban incorporando a su propiedad gradualmente, ciertas facultades, hasta alcanzar el nivel máximo permitido. De este modo se adquiría primero el derecho a urbanizar, luego el derecho al aprovechamiento urbanístico, luego el derecho a edificar, y finalmente, el derecho a la edificación.
c. Este sistema fue criticado doctrinalmente, pese a ello la STC de 20 marzo de 1997 no estableció su inconstitucionalidad. No obstante, la Ley de 1998 lo derogó por considerar que demoraba irrazonablemente las distintas fases del proceso de desarrollo urbano, refiriéndose a ella como una propiedad estatutaria, delimitada por la función social y con un contenido propio y esencial idéntico para todo el territorio nacional.
La vigente Ley de 2007 reconoce el estatuto de la propiedad del suelo en los artículos 7 a 9, al decir que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

Sin embargo, la propiedad urbanística goza de una serie de características especiales que la apartan del concepto genérico de propiedad reconocido en nuestro derecho:
a. Los derechos y deberes que impone no siguen a la persona sino a la cosa, por ello dice el artículo 18 que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario, quedando el nuevo titular subrogado en los derechos, deberes y obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. Por ello, y con objeto de proteger a todo interesado, en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título tanto la situación urbanística de los terrenos, y los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, facultando al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil en caso de infracción. Para garantizar la veracidad, y con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación, con obligación de remitir copia simple en papel o en soporte digital de dichas escrituras, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento.
b. Este derecho de propiedad se “desmaterializa” ya que los contenidos urbanísticos son intercambiables, en virtud de la técnica de distribución de deberes y cargas. La materialidad del suelo es una referencia, ya que lo que importa no es tanto el “emplazamiento o la ubicación” como ocurre con el concepto tradicional de propiedad, como el “contenido o volumen”: La propiedad urbana equivale, en definitiva, al aprovechamiento urbanístico. De hecho, la Ley define en el artículo 17 el concepto de finca como la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. La denominada propiedad volumétrica también se reconoció, entre otras, por la DGRN en la Resolución de 5 de abril de 2002, y ha pasado a estar recogida en el artículo 17.4, observando el caso de que los instrumentos de ordenación destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público. Más recientemente son de destacar las RDGRN de 26 y 27 de febrero de 2007, en las que admite la posibilidad de separar vuelo y suelo, sin constituir una propiedad horizontal y como entidades separadas, teniendo el primero la cualidad de público (parque) y el suelo privado (aparcamiento). Por último, dice el artículo 17.4 que cuando los instrumentos de ordenación urbanística destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificación o uso privado y al dominio público, podrá constituirse complejo inmobiliario en el que aquéllas y ésta tengan el carácter de fincas especiales de atribución privativa, previa la desafectación y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la protección del dominio público.

b.Los modelos urbanísticos.
Al hablar de los distintos modelos urbanísticos, nos introducimos en el campo de las relaciones entre propiedad privada y comunidad, y en definitiva en el espinoso problema de si el derecho de propiedad lleva o no consigo la facultad de edificar y a quien se atribuyen las plusvalías que la urbanización genera. Distintas han sido las soluciones propuestas en derecho comparado:
1. Para un primer modelo, el ius aedificandi va anejo al derecho de propiedad (aunque con limitaciones), la actividad urbanizadora corresponde al sector público, y las plusvalías se distribuyen entre los propietarios y la comunidad a través de diversos sistemas de equidistribución. Quizá el sistema más representativo sea el de la ley francesa de 1975, en que el derecho a edificar está vinculado a la propiedad del suelo, pero más allá de cierto techo (plafond légal de densité) el ejercicio de derecho a edificar pertenece a la colectividad.
2. Para un segundo modelo, la propiedad nunca lleva consigo el derecho a edificar, ya que ese derecho pertenece a la comunidad, y es ésta la que lo confiere en cada momento, a través de una concesión o licencia para construir. Consecuentemente la actividad urbanizadora depende siempre de la Administración y es a la comunidad a quien revierten siempre las plus valías. En este caso el modelo más representativo es Italia, donde la propiedad urbana se ha concebido como una institución separada del derecho de propiedad sobre los demás tipos de bienes, de tal forma que el ordenamiento distingue distintos estatutos dominicales, según la finalidad específica de cada uno, con imposición de deberes al propietario.
3. Como tercer modelo podríamos recoger aquel en que si bien la propiedad lleva consigo la edificación, ésta se controla por la Administración, que es quien previsoramente va adquiriendo terreno al precio de su destino actual. Tal es el caso del Reino Unido: la Community Land Act de 1974 estableció un sistema de obra pública monopólica para el proceso de urbanización, muy similar a los planes de ensanche, y en virtud de aquella ley, el municipio debería adquirir todo el suelo urbanizable para atender a las necesidades de desarrollo por diez años, y la adquisición debería hacerse por su valor en uso o destino actual, es decir sin consideración alguna a sus expectativas urbanísticas.
Como modelos, en el marco de la legislación española podemos encontrar dos diferentes y opuestos, y otro denominado mixto: La diferencia radica en el papel que en la actividad urbanística deben jugar el poder público, el propietario del suelo y la empresa urbanizadora, así como la prevalencia de unos sobre otros.
a.Modelo público: Se configura la actividad urbanizadora como una función pública, que corresponde per se al sector público. Por ello, la actividad urbanizadora debe llevarla a cabo el sector público, incluso, si es necesario, obligando al propietario del suelo. Las plusvalías derivadas de la acción urbanística se distribuyen entre propietarios y Administración a través de un mecanismo de equidistribución. Sus manifestaciones más importantes en nuestro derecho han sido las siguientes:
1. La Ley de 1956 reconoce que el derecho a urbanizar permanece en manos privadas: los propietarios de suelo urbano y de reserva urbana. En caso de que alguno de aquellos no urbanice y retenga los solares, la sanción consiste en la expropiación, por el valor urbanístico de los terrenos y previa su inclusión en el Registro Municipal de solares.
2. Con la Ley de 1975 se reduce la posición de privilegio de los propietarios de suelo urbano y urbanizable, mediante un aumento de las cesiones obligatorias de terrenos a la Administración y una simplificación de los criterios de determinación del justiprecio.
3. Con las Leyes de 1990 y 1992, se crea la comentada propiedad urbana evolutiva, y se trata de convertir a los propietarios en urbanizadores forzosos, descomponiendo el derecho de propiedad en una serie de facultades que se van adquiriendo progresivamente, y es la Administración la que señala los plazos en que tales derechos han de ser ejercitados.
b.Modelo privado: Se considera el urbanismo como una actividad privada, con evidente interés público. La acción de los poderes públicos se reduce al planeamiento, limitado al diseño de los elementos estructurales fundamentales de la ciudad, y a una función de homologación de la adecuación de la actividad privada a los límites impuestos por el planeamiento. La decisión acerca de la utilización urbanística del suelo corresponde al propietario. La Ley de 1998 tendía hacia el modelo privado, ya que era el propietario quien tenía derecho a promover la transformación del suelo urbanizable, instando a la Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.
c.Sistema mixto: Para corregir ciertas deficiencias de estos modelos surge una subespecie de modelo, defendida especialmente por PAREJO ALFONSO. Parte del reconocimiento y respeto del derecho de propiedad del propietario, a quien corresponde el ius edificandi, a la par que afirma que no se puede obligar al propietario a una función, la urbanizadora, que no le es propia. Se mantiene el carácter de función pública de la acción urbanizadora, y se utilizan mecanismos de actuación por la Administración, bien de carácter directo, o bien indirectamente, a través de terceros (el denomianado Agente Urbanizador, o Empresas Urbanizadoras que asumen la gestión y ejecución de la urbanización a cambio de una determinada remuneración).
Desde el punto de vista de la normativa autonómica, lo cierto es que tras la STC de 20 de marzo de 1997, ya no se puede hablar de un único modelo, sino de diversos modelos o submodelos urbanísticos. Las leyes autonómicas presentan una variedad de sistemas de actuación, agrupados sistemáticamente en las categorías de iniciativa pública y de iniciativa privada. No obstante, admiten y regulan, cada vez con mayor amplitud, la intervención de los particulares: no sólo de los propietarios, sino también de cualquier persona que no lo sea, es decir, del urbanizador, primando lo que se comienza a llamar el urbanismo concertado (mezcla intereses particulares con intereses municipales). De hecho, se han generalizado tanto los denominados convenios urbanísticos como la figura del Agente Urbanizador, a partir de la legislación valenciana (Castilla La Mancha, Castilla y León, Aragón, Cantabria, Madrid, Murcia, La Rioja, Extremadura). Todo ello confirma una tendencia favorable a los sistemas privados, o, en su caso, mixtos.
Y por último, en relación a la norma estatal, la vigente Ley de 2007 no modifica esta tendencia en su texto, por la creciente intervención de los particulares (por ejemplo, como ya reconocía la Ley anterior, en la posibilidad de que el particular promueva la transformacion de los terrenos, artículo 16) y el respeto de la iniciativa privada (artículo 6). Pese a ello, la Exposición de Motivos de la Ley hace especial referencia a la ausencia de regulación concreta de un modelo fijo o principal, ya que intenta “no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico”.


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