La prehorizontalidad. Conjuntos urbanísticos: urbanizaciones privadas, puertos deportivos. El derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles






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TEMA 44 de Derecho Civil:
LA PREHORIZONTALIDAD. CONJUNTOS URBANÍSTICOS: URBANIZACIONES PRIVADAS, PUERTOS DEPORTIVOS. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.

INTRODUCCIÓN
Deberíamos en este tema en primer lugar definir la propiedad horizontal con MARIANO FERNÁNDEZ MARTÍN-GRANIZO como una propiedad especial que, constituida exclusivamente sobre edificios divididos en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, atribuye al titular de cada uno de ellos además del derecho singular y exclusivo sobre los mismos, un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes del inmueble.

Esta forma especial de propiedad se halla regulada por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, modificada en diversas ocasiones como por la Ley de 6 de abril de 1999 o por la reciente Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, que ha modificado los arts. 10 y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960.

Los dos temas anteriores del programa, se refieren a diversos aspectos de este régimen especial de propiedad y en este tema en concreto, se nos exige en primer lugar el examen de la prehorizontalidad.
I. LA PREHORIZONTALIDAD.
Ni el CC ni la LPH utilizan el término prehorizontalidad, pues esta última parte de la base de que el edificio está ya construido y en funcionamiento, y no contempla el iter a recorrer hasta que se produce tal situación.

No obstante la etapa previa a que la construcción esté terminada puede generar diversos problemas; Así ¿qué sucede cuando la edificación está sólo comenzada y el promotor o constructor comienza la venta de pisos o locales para financiarse? ¿Cómo proteger al que compra sobre plano? O ¿cómo proteger a los adquirentes de pisos futuros en solares donde aún no se ha siquiera comenzado la construcción? La doctrina de la prehorizontalidad viene a resolver estas cuestiones que se pueden plantear:
Concepto:
DÍEZ PICAZO la define como situación jurídica previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, en la que se encuentra ya presente la voluntad de los interesados de culminar la constitución de la misma, pues ya se han puesto en marcha los mecanismos jurídicos necesarios para ello.

GARCÍA ARANGO por su parte la define como la situación que media entre el inicio de la construcción del edificio y su plena construcción.

Por su parte la jurisprudencia del TS reconoce la situación de prehorizontalidad como fuente de derechos y situaciones jurídicas.
Regulación:
Ni la LPH ni el CC se refieren a esta situación, a diferencia vgr. de la Ley de Prehorizontalidad argentina, que regula las transmisiones de pisos o locales en documento privado.

La Ley Hipotecaria, como ahora veremos, sí realiza un cierto reconocimiento legal de esta situación tanto en los edificios comenzados como en los meramente proyectados.
Supuestos:
Los supuestos más habituales de prehorizontalidad en el tráfico jurídico son los siguientes:
1. Edificios en construcción (comenzados).
Es frecuente en la práctica que, durante la construcción del edificio, el promotor o constructor, con el fin de financiarse, venda los pisos o locales en construcción percibiendo parte del precio y comprometiéndose a terminar su construcción en un plazo determinado.
Ante esta situación de prehorizontalidad, la doctrina se plantea si es aplicable a la misma la LPH.

Al respecto la doctrina notarial española se ha pronunciado afirmativamente, y para fundar su postura se basa en que, tras la reforma de 6 abril de 1999, se permite formalizar EP de obra nueva en construcción y división horizontal cuando el edificio esta en construcción, siempre y cuando el edificio esté cuanto menos definido y se sepan sus características esenciales, ex art. 8.4 LH; ahora bien hasta que no se inicie la venta de los pisos o locales no le serán de aplicación aquellos preceptos de la LPH que se refieran “strictu sensu” a una comunidad de propietarios y el consiguiente condominio sobre los elementos comunes.
En cuanto al problema de la seguridad jurídica que plantea esta venta en documento privado y su accesibilidad al RP, nuestro Derecho no ofrece una solución concluyente, más diversas Resoluciones de la DGRN –vgr. 25 de junio de 1991 o 5 de noviembre de 1982- admiten su acceso al RP, eso si bajo determinadas condiciones, así pueden acceder:


  • En forma de anotación preventiva, que se convertirá en inscripción si en el plazo de cuatro años –a contar desde la fecha de la anotación- se presenta la EP de compraventa; tal como propuso el Colegio de Registradores en un informe sobre fraude inmobiliario que presentó al Congreso de los Diputados en abril de 1989, Y defendió ARNAIZ EGUREN en el II Congreso Nacional de Registradores celebrado En Santiago de Compostela en Octubre de 2004, precisamente para que el otorgamiento del documento público de compraventa no se demore en el tiempo por el constructor.




  • En forma de nota marginal.



Por último significar que habrá que tener en cuenta las novedades introducidas en esta materia por la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 para todas las edificaciones posteriores a 6 de mayo del 2000.

2. Comunidades constituidas para la construcción de edificios.
Es muy frecuente en la práctica el caso de un grupo de personas con interés de adquirir un piso o local que, por razones económicas, en lugar de comprarlo directamente a un promotor o constructor, se asocian entre sí, bajo forma societaria o en comunidad de bienes, para comprar un solar y levantar un edificio.
Así pues, al iniciarse la construcción del edificio se producen las siguientes consecuencias:


  • El solar deviene elemento común, y no será posible pedir su división, ex art. 4 LPH.




  • Los diferentes propietarios participan en la construcción de las partes privativas y comunes, resultando al final un edificio dividido horizontalmente pero no como consecuencia de la división material sino del acuerdo originario.




  • A medida que la construcción avanza, cada comunero va consolidando los derechos que le corresponden, tanto sobre las partes privativas como sobre los elementos comunes.


La validez de esta figura y su inscribilidad, conocida en la práctica como “Comunidad Valenciana”, por ser en esta Comunidad Autónoma donde comenzó, ha sido admitida por la DGRN en Resoluciones tales como la de 18 de abril de 1988, aunque autores como DIEZ PICAZO niegan su acceso al Registro de la Propiedad.


3. La cesión de suelo por obra futura.
Es el contrato por el que el propietario del suelo –cedente- lo cede en pleno dominio al constructor o promotor –cesionario- a cambio de que este último asuma la obligación de entregarle en el futuro alguno/s de los pisos o locales del edificio proyectado; obligación que, generalmente, se garantiza con condición resolutoria con pacto de posposición a favor de la hipoteca futura que el constructor puede constituir en garantía del préstamo que financia la construcción.
A este supuesto de prehorizontalidad se refiere el art. 13 RH:
- En sus párrafos I, II y III; el precepto se refiere a una permuta o cesión de suelo por obra futura, con transmisión actual de pisos o locales, y con eficacia -al mismo tiempo- obligacional y real. Exigiéndose una serie de requisitos para su acceso al RP, como son:
1. Descripción de los pisos o locales en los términos establecidos por LPH.
2. Constancia de la especial comunidad constituida entre cedente y cesionario, especialidad que consiste en que:


  • Permite al cesionario realizar por si, salvo pacto en contrario, la declaración de obra nueva y la constitución de la propiedad horizontal.




  • Impide al cedente, salvo pacto en contrario, poder disponer o gravar los pisos o locales proyectados sin el consentimiento del cesionario.


Lo dispuesto en estos párrafos, fue anulado por ST TS de 31 de enero de 2001, por contravenir el tenor del art. 609 CC, al no ser posible la entrega de la cosa por no existir, y por convertir en disponible para los contratantes el régimen legal de adquisición de la propiedad cuando su naturaleza es imperativa.
No obstante y a pesar de esta anulación no se ve porque las partes no pueden establecer derechos o titularidades reales sobre el solar, siempre que se determinen claramente sus derechos sobre el mismo.
- En los párrafos IV y V, por su parte, establece el precepto que cuando la contraprestación a la cesión de suelo se haya configurado de forma distinta a la anteriormente referida o como meramente obligacional; se expresará que la contraprestación a la cesión es la obra futura –sin detallar esta-, indicándose en el acta de inscripción y en la nota al pie del documento que el derecho a la obra futura no es objeto de inscripción, sin perjuicio de que si se hubiera garantizado la contraprestación con condición resolutoria u otra garantía real, podrá inscribirse conforme al art. 11 LH.

Por su parte la DGRN en R. de 16 de mayo de 1996 permitía la inscripción de la permuta de solar a cambio de obra futura, porque conlleva transmisión dominical de los elementos permutables.
II. CONJUNTOS URBANÍSTICOS.
Concepto.

El artículo 2 de la LPH nos dice que la LPH se aplicará a los complejos inmobiliarios privados en los términos previstos en la ley.

Y dedica su Capítulo III al régimen de los complejos inmobiliarios privados. Sin embargo no da un concepto legal de los mismos.
Los conjuntos urbanísticos responden a lo que LPH –tras la reforma de 6 de abril de 1999- denomina “complejo urbanístico privado”, esto es complejos de edificios destinados a viviendas o locales con múltiples servicios comunes como aparcamientos, pistas deportivas, piscina, local social…
GARCÍA GARCÍA, VIDAL FRANCÉS y ÁLVAREZ BELTRÁN, en la ponencia española presentada en el V Congreso de Derecho Registral celebrado en Roma en 1982, los definen como pluralidad de fincas ligadas por un punto de conexión que da lugar a relaciones entre las mismas, estando llamadas a pertenecer a una pluralidad de personas.
En un sentido más estricto podemos definirlo como “aquella institución en la que determinadas unidades inmobiliarias –fincas- son susceptibles de organizarse de modo que sea posible distinguir en ellas superficies o espacios cúbicos edificables en forma independiente y en fases temporales diferentes que se atribuyen a diferentes titulares en régimen de dominio exclusivo, y unos elementos comunes cuya titularidad ha de corresponder –bajo el sistema de atribución propter rem- a los que ostenten la propiedad de los espacios privativos en cuotas porcentuales.”

b) Caracteres.
Los complejos inmobiliarios se caracterizan, así, por la concurrencia de los siguientes elementos:


  • Pluralidad de fincas, siendo precisamente esta nota la que permite diferenciar el complejo inmobiliario del edificio único divido en propiedad horizontal.




  • Pluralidad de titulares de las diversas fincas que lo integran.




  • Punto de conexión entre las diversas fincas, punto de conexión que se manifiesta:


En la existencia de elementos comunes que se configuran como titularidades “ob rem”.

En la existencia de obligaciones comunes que se configuran como obligaciones “propter rem”.


  • Organización de la comunidad de intereses para la gestión del complejo.




  • Existencia de un régimen jurídico unitario del complejo que se manifiesta en los estatutos.




  • Y desde un punto de vista registral por la forma de acceder al registro, dando lugar al sistema de folio piramidal o folio múltiple en los términos en que se expone en los correspondientes temas de derecho hipotecario.


c) Regulación legal.
Los complejos inmobiliarios carecían de regulación legal hasta que la Ley de 6 de abril de 1999 introduce un Capítulo III nuevo a la LPH que lleva por rúbrica “Del régimen de los complejos inmobiliarios privados” y que está integrado por un artículo único –el 24-.
El Art. 24 LPH establece (…)
De este precepto podemos destacar:
Los requisitos que recoge en su apartado primero, si bien, la DGRN en R. de 16 de junio de 2006 añade además otro requisito de los complejos inmobiliarios, y es que todo constituya un conjunto organizado.
Por su parte en el artículo citado nos encontramos que los complejos inmobiliarios pueden configurarse de dos formas:


  1. Como una sola comunidad de propietarios.

  2. Como una agrupación de comunidades de propietarios.


Así pues la ley admite dos posibilidades:


  1. Complejos integrados por dos o más edificaciones, a saber:




  • Las urbanizaciones privadas, que en la actualidad se configuran como un conjunto de parcelas y edificaciones –normalmente de carácter unifamiliar-, ya construidas o en construcción, dotadas de elementos y servicios de utilidad común y que nacen por una actuación particular.




  • La propiedad horizontal compleja, formada por dos o más cuerpos de edificios, cuya especialidad es la existencia de dos clases de cuotas: La general de la propiedad horizontal y los gastos de la respectiva escalera.



  1. Complejos integrados por dos o más parcelas ya construidas o en construcción, pudiendo configurarse como:


- Una propiedad horizontal ordinaria, si bien con el carácter de “tumbada” –sin más especialidades que los elementos materiales o físicos que la componen-.

- Un complejo urbanístico privado propiamente dicho, cuando, por su mayor complejidad, existen elementos comunes de dos clases: Los de propiedad horizontal simple en la que está integrada cada edificación, vivienda o local; y los de la comunidad general.

Por otra parte, y como consecuencia de la expresión “espacios suficientemente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente” del art. 3 LPH, también se ha extendido la aplicación de la LPH a los puertos deportivos; que son supuestos de concesión administrativa a favor de los particulares que hacen las CCAA que hayan asumido en su Estatuto competencia exclusiva en esta materia, ex art. 148.1.6º CE –así lo ha reconocido DGRN vg. en Resolución de 9 de abril de 1992, aunque a ello se opone la doctrina del TS-.

Así pues en los puertos deportivos podemos distinguir:


  • Unos elementos privativos de uso exclusivo, vg. los puntos de amarre; aunque ÁVILA NAVARRO defiende la existencia de un derecho privativo sobre una cuota ideal que no coincidirá ni con una cuota de agua del puerto, ni con un punto de amarre.




  • Unos elementos comunes, vg. las instalaciones portuarias, locales comerciales de uso común, diques secos…



d) Inscripción en el Registro de la Propiedad.
La cuestión relativa a la inscripción de los complejos inmobiliarios en el RP fue resuelta por la DGRN en Resolución de 2 de abril de 1980 que consagró la doctrina del triple folio registral, a saber:


  • Un folio para la finca matriz base del complejo inmobiliario donde constarán los elementos comunes, vgr. los estatutos.

  • Un folio propio para cada una de las edificaciones o bloques del complejo conectado con el folio general.

  • Folio particular para cada piso o local relacionándolo con el de cada bloque.


Lo cual será aplicable tanto a las urbanizaciones privadas como a la realidad más compleja de los complejos inmobiliarios privados.

El RD-ley de 1 de julio de 2011 en su art. 25 añade un apartado 6º al art. 17 del TRLS de 20 de junio de 2008 como requisitos calificación en inscripción escrituras constitución y modificación complejos inmobiliarios autorizadas a partir 7 julio 2011:
“Constitución y modificación complejo inmobiliario deberá ser autorizada por la Administración competente donde se ubique finca o fincas sobre las que se constituya tal régimen, siendo requisito indispensable para su inscripción que al título correspondiente se acompañe:
a. autorización administrativa concedida, o
b. testimonio notarial de la misma”.
Para su examen detenido nos remitimos a los temas de derecho hipotecario.
Destacar que la Ley de 10 de mayo de 2006 del Parlamento de Cataluña que aprueba el Libro V del Código Civil de Cataluña contiene una regulación propia de lo que denomina “propiedad horizontal compleja” donde incluye las llamadas “subcomunidades”; constituyendo propiedades horizontales en elementos independientes dentro de la propiedad horizontal global, ya admitidas anteriormente por la DGRN.

Por último podíamos hacer mención aquí aunque es objeto de estudio en el tema anterior del programa y en la parte de derecho hipotecario a la denominada “propiedad volumétrica”. Así de acuerdo con las Resoluciones de la DGRN de 24, 26 y 27 de febrero de 2007 se admitió la posibilidad de segregar un volumen edificable del subsuelo desconectado totalmente de la superficie terrestre, porque no sólo se admiten las fincas perimetrales terrestres, sino también volúmenes edificables, que podría formar a su vez parte de un complejo inmobiliario. Esta posibilidad ha sido reconocida legislativamente a través del art. 17.4 del TRLS 20 de junio de 2008.

III.- URBANIZACIONES PRIVADAS.


En cuanto a las Urbanizaciones privadas, algunos autores mantienen que no son algo distinto de los complejos inmobiliarios, que constituiría su versión más compleja siendo términos sinónimos, frente a otro sector doctrinal que los diferencia, limitándolas a las viviendas unifamiliares de iniciativa privada (CAMARA), o ubicándolas fuera del casco urbano (MARTÍN BLANCO), o caracterizándolas por el destino de satisfacer necesidades secundarias de lujo o recreo (ROCA SASTRE MUNCUNILL).
Las podemos definir como el conjunto de parcelas y edificaciones dotadas de elementos y servicios de utilidad común, que nacen por una actuación particular y se sujetan al régimen del artículo 24 LPH visto para los complejos inmobiliarios.
La ley catalana de 2006 la denominaba “Propiedad horizontal por parcelas” término acogido también por el Libro V del CCC.

IV.- PUERTOS DEPORTIVOS.
No pueden constituirse sin la preceptiva autorización administrativa, pero una vez autorizados, no son sino un complejo inmobiliario (DELGADO TRUYOLS), dotado de unos elementos privativos, los amarres, de uso particular, como elemento privativo susceptible de aprovechamiento independiente en régimen de plena propiedad, unos elementos comunes, pantalanes de acceso a los amarres, las instalaciones y servicios portuarios.
Hay que tener en cuenta:


  1. Que el art. 148.1.6 de la CE señala que será competencia de las CCAA la regulación de los puertos deportivos, por lo que corresponderá a las mismas la determinación de su régimen jurídico.

  2. Que los puertos deportivos están asentados en zona marítimo terrestre que es de dominio público según la Ley de Costas de 28 de julio de 1988; y de acuerdo con ello no se atribuyen en régimen de pleno dominio, sino en virtud de concesión administrativa.


La cuestión más importante que se plantea con relación a ellos es si cabe la aplicación de las normas de la LPH, la respuesta parece que debe ser negativa, puesto que el ámbito de aplicación de la ley se determina para edificios cuyo destino principal sea la vivienda, además al estar asentados sobre bienes de dominio público, no puede predicarse su carácter de complejo inmobiliario privado; sin perjuicio de que los titulares de los amarres puedan dotarse de una estructura organizada, bien aplicando las normas de la propiedad horizontal, bien las de la comunidad de bienes, y respetando los términos de la concesión.


V. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES.
En la actualidad, tras la Ley 42/1998 de 15 de diciembre sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, ya no puede hablarse de multipropiedad, sino de derecho de aprovechamiento por turno de BI.
El ORIGEN de estos supuestos lo encontramos en el Rosellón francés en los años sesenta. Ya en los años noventa, y ante el abuso y los fraudes que se habían producido de la figura en algunos países europeos se dictó la Directiva comunitaria 94/47 cuya transposición al derecho español se produjo por la Ley citada de aprovechamiento por turnos de 15 de diciembre de 1998.

No obstante la directiva de 1994 ha sido derogada por la directiva de 14 enero de 2009 de protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio. El plazo de transposición concluyó el 23 de febrero de 2011, sin embargo tanto la Jurisprudencia española como la comunitaria entienden que dado que no se trata de una normativa sumamente detallada, la Directiva será objeto de aplicación directa e inmediata a partir de la fecha límite de trasposición.
A efectos de la transposición existe un anteproyecto ley del consejo ministros 10 junio 2011 en el que:
• Se limita a transponer contenido Directiva sobre protección consumidores.
• Se limita a incorporar, casi literalmente, preceptos sustantivos de Ley 1998, con las adaptaciones necesarias a las exigencias Directiva.
Sin embargo, a falta de aprobación proyecto y vigente la Ley 1998, trataremos ésta:
a) Concepto.
El art. 1 de la citada ley lo define como aquél derecho que atribuye a su titular las siguientes facultades:


  • Facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un determinado período específico de cada año, de un alojamiento susceptible de aprovechamiento independiente –por tener salida propia a un elemento común del edificio o a la vía pública-, y dotado de mobiliario adecuado.




  • La facultad de recibir unos servicios complementarios.



b) Naturaleza jurídica.
Los Anteproyectos de Ley sobre Conjuntos Inmobiliarios y sobre aprovechamiento por turno de BI elaborados por el Ministerio de Justicia admitían su configuración tanto como derecho real como derecho personal.
La DGRN por su parte, en R. de 4 de marzo de 1993, había reconocido la naturaleza jurídico real de la multipropiedad en base a la doctrina del numerus apertus de derechos reales, configurándolo como un derecho real autónomo y limitado ya que no puede configurarse como pleno.
Se rechaza expresamente el término multipropiedad o cualquier otro que lleve incluida la palabra propiedad para no inducir a error en cuanto a su naturaleza (Art. 1.4 LATBI). (También había otras posibilidades como tiempo compartido o “time sharing” que no se acogieron finalmente)
La Ley 42/1998 de 15 de diciembre ha optado por configurarlo como un derecho real; si bien de carácter limitado sobre el dominio perteneciente al promotor, gravando cada derecho el inmueble en su conjunto.
Excepcionalmente se admite su configuración como derecho personal, concretamente como una variante del arrendamiento de temporada, en base al tenor literal del art. 1.6 de la Ley 42/1998 según el cual (…)
Los contratos de arrendamiento de BI vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas hasta un máximo de 50 años y en los que se anticipen las rentas correspondientes a alguna o a todas las temporadas contratadas quedan sujetos a lo dispuesto en la propia Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Arrendamientos Urbanos”.

c) Constitución.


  1. Requisitos.




  • Haber inscrito la obra nueva en el RP; si es posterior a la Ley de Ordenación de la Edificación de 5 de noviembre de 1999 –que entró en vigor el 6 de mayo del 2000- para su inscripción deberá acreditarse la constitución de los seguros del art. 19 de la misma.




  • Haber obtenido la licencia de actividad turística, de apertura y la cedula de habitabilidad.




  • Haber celebrado contrato con una empresa de servicios que reúna los requisitos exigidos por la legislación autonómica donde se establezca, salvo que los asuma el propietario directamente.




  • Haber obtenido los seguros a que se refiere el art. 7.


2. Elementos.


  1. Elementos personales.


Son los siguientes:


  • El promotor o constituyente del régimen, que debe de ser el propietario registral y tener plena capacidad jurídica y la libre disposición del BI.




  • La empresa encargada de la prestación de los servicios inherentes al derecho de aprovechamiento por turno, si bien su existencia no es imprescindible ya que el propietario puede asumir directamente su prestación.




  1. Elementos reales.


Los elementos reales son: El edificio, complejo inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado y los alojamientos que lo integran; debiendo tener el conjunto –al menos- 10 alojamientos.
Se permite, no obstante, que un mismo conjunto inmobiliario esté sujeto, al tiempo, a una explotación hotelera y a un régimen de aprovechamiento por turno, siempre que tales derechos recaigan sobre departamentos concretos y para períodos determinados.


  1. Elementos formales.


El régimen de aprovechamiento por turno se constituye mediante su formalización en EP –que se exige, por tanto con carácter “ad solemnitatem”-, la cual debe de ser inscrita en el RP con carácter obligatorio; a pesar de que algún autor ha mantenido que la inscripción sea constitutiva.
Conforme a lo dispuesto en el art. 5 de la Ley 42/1998 la EP deberá expresar:


  1. Descripción de la finca y la de los servicios comunes. Si la construcción está sólo comenzada se indicará la fecha límite de su terminación.

  2. Descripción de cada uno de los alojamientos dándoles una numeración correlativa. Si el BI se destina parte a la explotación turística, parte a aprovechamiento por turnos, se determinarán los alojamientos gravados con éste título.

  3. En cada alojamiento se especificará:

  • Número de aprovechamientos y su duración.

  • Hora inicial y final.

  • Cuota correspondiente a cada turno con relación al alojamiento.

  • Mobiliario y su valor.

  • Días del año no configurados como turno de aprovechamiento.

  1. Servicios que se han de prestar, expresando si se asumen por el propietario o por una empresa de servicios.

  2. Incorporación del contrato celebrado con la empresa de servicios y también, en su caso, los de seguros y avales vistos.

  3. Los estatutos, en su caso.

  4. Regulación de la comunidad de titulares, que tiene sus propios estatutos.

  5. Situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del BI, a la que se acompañará, igualmente, el plano del proyecto que obtuvo la correspondiente licencia.

  6. Gastos de comunidad.

  7. Duración del régimen.




  1. Elementos temporales.


La duración del régimen no será inferior a tres años ni superior a 50 a contar desde la inscripción del régimen de aprovechamiento por turno en el RP o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un BI en construcción.
La duración del aprovechamiento concreto no será inferior a 7 días, y todos los aprovechamientos del régimen deben tener igual duración.
Debe reservarse un período no inferior a 7 días por alojamiento para limpieza, reparaciones y otros fines.
d) Modificación del régimen de aprovechamiento por turno.
El régimen sólo podrá modificarse por el titular registral del BI con el consentimiento de la empresa de servicios y la comunidad de titulares, debiendo constar la modificación en EP e inscribirse en el RP.

e) Transmisión del derecho de aprovechamiento por turno.
Se realizará por medio de un contrato, cuyos:
1. Elementos personales.
Son el promotor y el adquirente o destinatario del aprovechamiento, que deberá tener capacidad para contratar.
2. Elementos reales.
Son el derecho de aprovechamiento concreto y determinado; y el precio a satisfacer por el adquirente.
3. Elementos formales.
El contrato deberá formalizarse por escrito; debiendo otorgarse EP para poder acceder al RP.
4. Contenido.
Conforme al art. 9 de la Ley 42/1998, en el contrato se expresará, al menos:
1) Fecha de celebración del contrato, datos de la EP reguladora del régimen y de la inscripción en el RP.
2) Naturaleza real o personal del derecho transmitido y fecha de terminación del régimen.
3) Descripción precisa del edificio, del alojamiento sobre el que recae el derecho, turno del que es objeto del contrato e con indicación de los días y horas en que inicia y termina.
4) Expresión de si la obra está concluida o se encuentra en construcción. En éste último caso habrá de indicarse:
- Fase en la que se encuentra la construcción.

- Plazo límite para la terminación del BI.

- Referencia a la licencia de obra e indicación y domicilio del Ayuntamiento que la ha expedido.

- Fase en que se encuentran los servicios comunes que permitan la utilización del BI.

- Domicilio del adquirente para notificaciones.

- Memoria de calidades.

- Relación detallada del mobiliario y ajuar de cada alojamiento, con expresión de su valor.

- Referencia al aval o seguro concertado.

5) Precio a pagar y la cantidad a satisfacer a la empresa de servicios y al propietario que, en su caso, se actualizará según el IPC.
6) Inserción literal de los art. 10, 11 y 12 de la Ley 42/1998.
7) Servicios e instalaciones comunes.
8) Si hay o no posibilidad de participar en servicios de intercambio de periodos de aprovechamiento, en caso afirmativo se expresarán sus costes.
9) Si hay o no posibilidad de participar en un sistema organizado de cesión a tercero del derecho objeto del contrato expresándose sus eventuales costes.
10) Nombre o razón social y datos de inscripción en el Registro Mercantil -si se trata de sociedades- del propietario o promotor, del transmitente, del adquirente y de la empresa de servicios y del tercero que se hubiera hecho cargo del intercambio, en su caso, que si es persona jurídica debe tener sucursal abierta e inscrita en España.
11) Duración del régimen.
12) Derechos del adquirente, vgr. de comprobar la titularidad y cargas, a exigir el otorgamiento de EP y a inscribir en el RP la adquisición.
13) Lugar y firma del contrato.
5. Efectos.


  • El propietario tiene derecho a percibir el precio y asume las obligaciones derivadas del régimen frente al adquirente; también puede disponer de su derecho de propiedad.




  • El adquirente tiene derecho a disfrutar a tiempo parcial del alojamiento y puede disponer de su derecho. Está obligado a pagar el precio de la transmisión y las cuotas anuales y a observar la diligencia debida en la utilización del alojamiento.


f) Extinción.
Al respecto se estará conforme a las reglas generales de extinción de los derechos reales o arrendaticios, conforme a su naturaleza; pero la Ley establece particularidades:


    1. Extinción por el transcurso del plazo pactado, la cual no genera compensación alguna.

    2. Extinción por desistimiento en los 10 días siguientes a la firma del contrato, ex art. 10.




    1. Extinción por resolución a instancia del adquirente, por contravenir las disposiciones de los art. 8 y 9.:




  • Si el contrato no recoge alguna de las menciones del art. 9.

  • Si no es informado suficientemente contraviniéndose la prohibición del art. 8 que regulando las condiciones de la promoción obliga al propietario o promotor o a quién se dedique profesionalmente a la transmisión de estos derechos a editar un folleto informativo con las circunstancias que señala que se archivará en el RP; o si se incumple alguna de las obligaciones de los demás apartados del art. 8.

  • Si el documento informativo entregado no corresponde con el archivado en el RP.


4) Extinción por resolución a instancia del propietario cuando el adquirente no atiende el pago de las cuotas debidas por los servicios prestados al menos durante un año, salvo pacto en contrario, ex art. 13. El propietario puede ejercitar la acción a instancia de la empresa de servicios y debe requerir de pago al deudor, y si no paga en los 30 días siguientes se resuelve el contrato.


    1. Extinción por nulidad, por falta de veracidad en la información; sin perjuicio de la responsabilidad penal del transmitente y del derecho de resolución del adquirente.


El plazo para el ejercicio de la acción es de 3 meses a contar desde la fecha del contrato y se requiere acta notarial.
Para finalizar, comentar la prohibición de anticipo del adquirente al transmitente, mientras no trascurra el plazo de desistimiento o aquel disponga de la facultad de resolución; en caso de anticipo el primero tiene derecho a la devolución duplicada, ex art. 11.


Sebastián del Rey Barba.

Barcelona, febrero de 2012.



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