Art. 582 Cc el dominio (que se llama también propiedad) es un derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o derecho ajeno






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44-.COMO SE REALIZA LA TRADICION DE UNA COUTA O CUOTAS


Cuando la tradición recae sobre la totalidad de una cosa no hay ningún problema, pero si lo hay cuando recae sobre una cuota de ella. As¡, hay que distinguir:

1.- Si la tradición recae sobre una cuota en una cosa singular la doctrina y la jurisprudencia han estimado que la cuota participa del carácter de mueble o inmueble de la cosa respectiva; entonces, se concluye que si se trata de la tradición de una cuota de un inmueble, ella se efectuar  según el art.684, en tanto que si se trata de la tradición de una cuota en un inmueble la tradición se hará según el art.686.

Esta es la ocasión de hacer una referencia al problema de la enajenación de una cuota dentro de una universalidad jurídica, pero referida a un bien determinado de la comunidad hereditaria, planteándose el problema al momento en que se pone término al estado de indivisión, porque habrá‘ que diferenciar si el bien al cual se refiere la cuota enajenada se le adjudica o no al comunero que hizo la enajenación.

Si se le adjudica a él mismo no habrá mayores problemas, pero en el evento que ese bien le sea adjudicado a un tercero estaríamos ante la venta de cosa ajena, la cual es v lida en nuestro derecho (art.1815).

En otro sentido, puede observarse que -en teoría- esta disposición de cuota en cosa determinada de una universalidad, armoniza mejor con la doctrina que sostiene la comunicabilidad de la cuota con los bienes específicos, que con la teoría que la rechaza. En fin, hay que dejar establecido que en este caso, la forma de efectuar la tradición de esta cuota es la misma que para la tradición de una cosa singular, recién mencionada, distinguiéndose según la cosa sea mueble o inmueble.

2.- Si la tradición recae sobre una cuota en una cosa universal el sector de la doctrina que acepta la comunidad en la universalidad jurídica y que niega la comunicabilidad, estima que la tradición se efectúa significando la intención de transferir y el  ánimo de adquirir por cualquiera forma de las indicadas en el art.684 inc.1, y que no es necesaria la inscripción aun cuando haya inmuebles dentro de la universalidad. Se sostiene que estaríamos frente a una abstracción que no puede incorporarse en la clasificación de muebles o inmuebles y, por lo tanto, al no poder catalogarle de mueble o inmueble, su tradición tendrá  que hacerse conforme a la regla general del art.684, ya que la inscripción es una forma especial de tradición (Corte de Concepción, 20 de noviembre de 1934: Gaceta 1934, seg. semestre, n.116, p.469). Sin embargo, hay quienes no aceptan la existencia de la comunidad en la universalidad jurídica y sostienen que ella se presenta solamente en la universalidad de hecho, y afirman que existe comunicabilidad entre la cuota y los bienes de que se compone la universalidad, concluyendo que la tradición de la cuota en este caso debe efectuarse de acuerdo con la naturaleza de los bienes respectivos, y habrá  que aplicar la norma del art.684 para los bienes muebles y la del art.686 para los inmuebles, si es que los hay en la comunidad (Corte Suprema: R., t. VII, secc. primera, p.240).

45 FUNCIONES DE LA INSCRIPCION EN EL CBR EN RELACION A LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO


Según lo dispuesto en el art.686 la tradición del dominio sobre inmuebles como también de otros derechos reales, salvo las servidumbres, se realizan mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces. Pero, sucede que no sólo opera como modo de adquirir (en la tradición), sino que además s puede jugar los siguientes papeles:

1.- Opera como tradición, es decir, como un modo de adquirir.

Por medio de la inscripción del título en el Registro se efectúa la tradición del dominio y otros derechos reales sobre inmuebles, salvo el de servidumbre (art.686). Al practicarse esta inscripción, lo que se inscribe es el título traslaticio respectivo que debe constar por escritura pública, o bien, del acto constitutivo del respectivo derecho real que también debe constar por escritura pública.

2-.Puede operar como formalidad de publicidad

Los registros del Conservador de Bienes Raíces son públicos, lo cual significa que pueden ser examinados o consultados por cualquier persona, lo que hace que cualquiera pueda tener acceso y conocimiento de los cambios que haya experimentado el dominio de los bienes inmuebles o que pueda imponerse de los gravámenes o limitaciones que los afecten. Por ello es que a veces se exige la inscripción, no para que sea la tradición del respectivo derecho real, sino como formalidad de publicidad o de oponibilidad, ya que ello permitir  a los interesados tomar conocimiento de limitaciones, gravámenes, etc., que afecten a los inmuebles.

3.- Puede tener por objeto mantener la historia de la propiedad raíz.

Conservando la relación armónica de las mutaciones o cambios que experimente la propiedad raíz. Cuando una persona va a adquirir el dominio de un inmueble o aceptar un gravamen o derecho real constituido sobre ese inmueble, se practica normalmente el examen o revisión de títulos de dominio. Los títulos de dominio son el conjunto de escrituras públicas, inscripciones y demás s instrumentos públicos que testimonian la historia del dominio del inmueble y de los derechos reales que lo gravan. Se dice que los títulos est n perfectos o ajustados a derecho cuando hay regularidad en esas escrituras o instrumentos, si no es as¡, los títulos presentan reparos, los cuales deben ser subsanados.

4.- Puede operar como requisito, garantía y prueba de la posesión de los bienes inmuebles.

46-.QUE FUNCION CUMPLE EL CBR Y QUE LIBROS LLEVA EL C.B.R. (A VECES PREGUNTAN )


El llevar estos tres Registros mas los índices y el repertorio constituyen la función principal del Conservador y son estos Registros los que configuran el sistema de la propiedad inmueble en Chile. Pero, distintas leyes han encomendado a los conservadores el llevar otros registros, como el Registro de Comercio, el de Aguas, de Prenda Agraria, de Prenda Industrial, los cuales no obstante que no dicen relación con la configuración de la propiedad raíz.

Existe un Conservador por departamento (art.7), pero en Santiago la situación es distinta, porque conforme al DFL 247 (de 1931) los 3 libros que forman el Registro Conservatorio de Bienes Raíces, estar n a cargo separadamente de 3 funcionarios con el nombre de Conservador de Bienes Raíces.

El Conservador del Registro de Propiedad tendrá  además s a su cargo el Repertorio, los Registros de Comercio, de Prenda Industrial, de Prenda Agraria y de Asociaciones de Canalistas.

Los registros que lleva el Conservador son públicos, por ello, pueden ser consultados por cualquier persona sin que pueda ponérsele obstáculos. Pero, esa consulta tendrá  que hacerla en la oficina del Conservador, pudiendo tomar los apuntes que crea convenientes (art.49).

En lo referente a la organización de la propiedad inmueble y de sus gravámenes, el Conservador de Bienes Raíces lleva 3 libros o registros (Reglamento del Registro Conservatorio, art.31):

1.- El Registro de propiedad.

2.- El Registro de hipotecas y gravámenes.

3.- El Registro de interdicciones y prohibiciones de enajenar.

Además de esto y siempre en relación con estos bienes inmuebles, llevan:

a) los índices de cada uno de estos registros.

b) el índice general.

c) el repertorio.

Son éstos los que dicen relación con la función propia del Conservador de Bienes Raíces, porque por leyes especiales se les ha encomendado llevar otros registros, pero que no dicen relación con la propiedad raíz, sino que con otros aspectos. Así, el Conservador lleva también el Registro de Comercio, de Prenda Agraria, de Prenda Industrial, de vehículos motorizados (hasta hace poco tiempo ley 18290). Pero, todos estos registros no dicen relación con la función propia del Conservador.

47-.QUE ES EL REPERTORIO


Es un libro que lleva el Conservador en el cual debe anotar todos los títulos que se le presenten, así como resoluciones judiciales que se le presenten, cualquiera sea su naturaleza. Esta anotación, debe hacerla en estricto orden cronológico y de acuerdo al orden de su presentación.

48-.QUE ES EL REGISTRO DE PROPIEDAD


En éste se inscriben las translaciones de dominio (art.32 del Reglamento), o sea, los títulos traslaticios de dominio, autos de posesión efectiva, testamentos, inscripciones especiales de herencia, autos de adjudicación y todo lo que significa un traspaso de dominio de una persona a otra.

49-.QUE ES EL REGISTRO HIPOTECAS Y GRAVAMENES


En éste, se inscriben las hipotecas, los censos, los derechos de usufructo, uso y habitación, los fideicomisos, las servidumbres y otros gravámenes semejantes. Estas inscripciones deben practicarse en el Registro Conservatorio del departamento en que est‚ ubicado el inmueble y, si éste, por su situación, pertenece a varios departamentos, deber  hacerse la inscripción en cada uno de ellos (art.54 del Reglamento).

50-.REGISTRO DE INTERDICCIONES Y PROHIBICIONES


En este libro se inscriben los decretos de interdicción definitiva, de rehabilitación del interdicto, las prohibiciones legales, convencionales y judiciales que afecten al inmueble, como el embargo y medidas preventivas (art.32 inc.3).

Estas inscripciones deben efectuarse en el Registro Conservatorio del departamento en que tenga su domicilio la persona afectada, o bien, del departamento en que est‚ ubicado el inmueble afectado de la respectiva prohibición (art.56 del Reglamento).

51-.QUE SON LAS SUBINSCRIPCIONES


Fuera de las inscripciones el Conservador también expide las subinscripciones que se practican en el margen derecho de las inscripciones y cuya finalidad es ratificar errores, completar, modificar o cancelar la inscripción.

Estas subinscripciones pueden practicarse de oficio, a petición de parte o en cumplimiento de una resolución judicial:

1.- Practica el Conservador las subinscripciones de oficio para salvar errores u omisiones en la inscripción con el solo mérito del título inscrito, sin otro antecedente (art.88 del Reglamento).

2.- Las practica a petición de parte. Ello puede ser en el sólo m‚rito del título cuando se trate de salvar un error que est  aclarado en el título (art.88 del Reglamento). También puede ser en mérito de minutas subscritas por las partes en caso de producirse un error en el título (art.82 inc.2 del Reglamento). También puede ser en base a una minuta firmada por las partes cuando se trate de enmendar un defecto de individualización de las partes o de su representante.

52-.QUE SON LAS CANCELACIONES


Las cancelaciones de una inscripción implican la extinción o dejar sin efecto un asiento practicado en el Registro. Estas cancelaciones pueden originarse en virtud de una nueva inscripción (tradición); si se efectúa una nueva inscripción (tradición) en virtud de la cual quien hasta ese momento tenía inscripción a su nombre transfiere su derecho a otro, la inscripción primitiva queda cancelada por el solo m‚rito de la nueva inscripción.

También puede haber cancelación por convención de las partes, la que supone una subinscripción de la escritura pública en que consta la cancelación convencional al margen de la inscripción cancelada (art.728 CC).


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