El censo enfitéutico en cataluñA: especial referencia al régimen transitorio






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EL CENSO ENFITÉUTICO EN CATALUÑA: ESPECIAL REFERENCIA AL RÉGIMEN TRANSITORIO
El Libro 5º del Código Civil de Cataluña (aprobado por Ley de 10 de mayo 2006) regula esta materia en el art.565-1 y ss derogando al tiempo la Ley de censos de 16 de marzo de 1990. Los derechos de censo, enfitéutico y vitalicio se regulan siguiendo la Ley 6/1990, en la que se introduce una norma de procedimiento para la reclamación de las pensiones, se armonizan los plazos y se fija de una forma más comprensible el valor de la redención, dice la Exposición de Motivos.
Artículo 565-1.1. El censo es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente.

2. Recibe el nombre de censatario la persona que está obligada a pagar la pensión del censo, que es el propietario o propietaria de la finca, y el de censualista, la persona que tiene derecho a recibirla, que es el titular o la titular del derecho de censo.
1) CLASES: Pueden ser enfitéutico o vitalicio (art.565-2).
1. El censo enfitéutico es de carácter perpetuo y redimible a voluntad del censatario (de acuerdo con los requisitos establecidos por los artículos 565-11 y 565-12).

2. El censo vitalicio es de carácter temporal e irredimible a voluntad del censatario, sin perjuicio de que pueda pactarse la redimibilidad de forma expresa.




2) CONSTITUCIÓN: Los censos pueden constituirse (art.565-3):
a) Por contrato. La cual puede hacerse:
1) Por la transmisión de la titularidad del derecho de propiedad de la finca al censatario, a cambio de la constitución del derecho a percibir la prestación periódica anual a favor del censualista. En este caso, puede determinarse el pago a favor del censualista, por una sola vez, al contado o a plazos, de una cantidad que se llama entrada.

2) Por revessejat, en virtud de la constitución del censo por el propietario o propietaria de la finca y la cesión a una tercera persona del derecho a recibir la prestación periódica anual.
b) Por disposición mortis causa.
c) Por usucapión.




En cualquier caso, la constitución de un censo debe constar necesariamente en escritura pública, en la que deben hacerse constar la pensión y la cantidad convenida al efecto de la redención (art.565-4).




Artículo 565-5.1. El censatario puede enajenar la finca gravada con el censo. El censualista también puede hacerlo respecto a su derecho de censo.

2. El derecho de fadiga se reconoce solo al censatario. Por razón del derecho de fadiga, el censatario puede ejercer el derecho de tanteo y, si procede, el derecho de retracto para adquirir el derecho de censo enajenado a título oneroso, por el mismo precio y en las condiciones convenidas entre el censualista y el adquirente.




Los censos son esencialmente divisibles. La división de una finca gravada con un censo, que le corresponde realizar al censatario, comporta la división del gravamen, de modo que existan tantos censos como fincas gravadas (art.565-6). El censatario, al dividir la finca, debe distribuir la pensión entre las fincas resultantes en proporción a la superficie, sin tener en cuenta diferencias de valor o calidad. En el supuesto de que se constituya el régimen de propiedad horizontal sobre la finca gravada, la pensión se distribuye entre los elementos privativos que configuran dicha comunidad en proporción a la cuota de participación que corresponde a cada uno de estos elementos.
El censatario debe notificar notarialmente la división al censualista en su domicilio en el plazo de tres meses. Si el domicilio no es conocido, debe hacerse constar esta circunstancia en la escritura pública de división de la finca, que comporta la división del censo, y el registrador o registradora de la propiedad, una vez inscrita, debe publicar un edicto que anuncie durante tres meses dicha división en el tablón de anuncios del ayuntamiento del término municipal donde radique la finca dividida.

El censualista dispone de un plazo de caducidad de un año a contar desde la notificación o, en su caso, desde la inscripción para impugnar judicialmente la división.




3) INSCRIPCIÓN. La inscripción de los censos en el Registro de la Propiedad deben señalar las siguientes circunstancias (art.565-7):
a) La clase del censo y el título de constitución.

b) La pensión que implica.

c) La cantidad convenida al efecto de la redención.

d) El procedimiento de ejecución, el laudemio y la fadiga, si se han acordado.

e) Las demás que establece la legislación hipotecaria.
2. No pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad las agrupaciones de fincas sujetas a censo sin la descripción correspondiente de todas las fincas o parcelas gravadas y de los censos que las afectan mientras no sean redimidos.




4) PENSIÓN. La pensión sólo puede consistir en dinero. El título de constitución del censo o un acuerdo posterior entre el censualista y el censatario puede incluir una cláusula de estabilización del valor de la pensión (art.565-8).

La pensión debe ser siempre anual, sin perjuicio de que por estipulación o por cláusula expresa pueda determinarse una forma fraccionada de pago.

El censualista tiene derecho a recibir la pensión por anualidades vencidas (o, en el caso del censo vitalicio, por anualidades avanzadas, si no se determina lo contrario). El lugar de pago, en defecto de determinación expresa, es el domicilio del censatario.

El censualista, en el momento de entregar el recibo de la pensión, tiene derecho a recibir del censatario un resguardo donde conste que se ha hecho el pago.
La finca garantiza el pago de las pensiones vencidas y no satisfechas y, si procede, el pago de los laudemios. Respecto a una tercera persona, es preciso atenerse a lo establecido por la legislación hipotecaria.
El impago de las pensiones no hace caer la finca en decomiso. El decomiso no puede pactarse en el título de constitución del censo ni en ninguno posterior que haga referencia al mismo.




5) EXTINCIÓN: El censo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por redención (art.565-11).
2. La pérdida o expropiación parcial de la finca no exime de pagar la pensión, salvo que la pérdida afecte a la mayor parte de la finca, en cuyo caso se reduce proporcionalmente la pensión.

3. El censo debe redimirse necesariamente en caso de expropiación forzosa total.

4. Se aplica, para cancelar en el Registro de la Propiedad los censos constituidos por un plazo determinado, lo establecido por la legislación hipotecaria con relación a la cancelación de las hipotecas constituidas en garantía de rentas o prestaciones periódicas.




Censo enfitéutico
El censo enfitéutico, además del derecho a la prestación periódica anual, puede otorgar al censualista el derecho de laudemio y el derecho de fadiga, o uno solo de estos derechos, si se ha estipulado expresamente en el título de constitución (art.565-14.1). La cuota del laudemio será la pactada sin que nunca pueda ser superior al 10% del precio o del valor de la finca transmitida en el momento de la transmisión. La cuota del laudemio, si no se ha pactado, es el 2% en toda Cataluña (art.565-17). El derecho a reclamar el laudemio prescribe a los 10 años del día en que se ha devengado (art. 565-20).




RÉGIMEN TRANSITORIO




DT 13ª dice: “1. Los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990, sean de la clase que sean, cuyos titulares no acreditaron su vigencia de acuerdo con las disposiciones transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, se extinguen y se pueden cancelar a simple petición de los propietarios de la finca gravada, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberación de cargas.

2. No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia esté acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990. Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1”. […]




DT 14ª: “1. Todos los censos, sean de la clase que sean, constituidos de acuerdo con la legislación anterior a la Ley 6/1990, sean cuales sean las condiciones pactadas en su título de constitución, pueden redimirse a petición del censatario en el plazo pactado y, en todo caso, si han transcurrido más de veinte años desde su constitución y el censatario está al corriente en el pago al censualista de pensiones, laudemios y cualquier otro concepto derivado del censo.

2. El censatario debe redimir los censos a que se refiere el apartado 1 a petición del censualista si este ha acreditado la vigencia de su derecho de acuerdo con las disposiciones transitorias de la Ley 6/1990.
DT 15ª: 1. Las normas del capítulo quinto del título sexto que regulan los plazos para la usucapión y prescripción de censos, pensiones y laudemios se aplican a todos los censos, sean de la clase que sean y sean cuales sean la fecha de constitución y la normativa aplicable.

2. El plazo para la prescripción o usucapión establecido por el presente código comienza a contar desde el momento en que entra en vigor el presente libro. Sin embargo, si el plazo que establecía la regulación anterior, a pesar de ser más largo, vence antes que el plazo establecido por el presente código, la prescripción se consuma cuando vence el plazo que establecía la regulación anterior.

José Martínez Ripa

Logroño, febrero 2007
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