Directrices Urbanísticas Casco Central






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Ordenanza N° 2210, Año 1996
Directrices Urbanísticas Casco Central
Publicación : 12/12/96 -- Boletín Oficial N° 5
Información Adicional
Organismo emisor : Concejo Deliberante
Sanción : 10/12/96
Promulgación : 12/12/96 por Resolución N° 3357
Descriptores :Area Centro/Area Centro Cívico/Area Parque/Area Residencial/Casco Central/Indices Urbanísticos/Ordenamiento Territorial/Ordenamiento Urbanístico/Paisaje Protegido/Producto Urbanístico/Reglamentación/Uso Del Suelo
OBSERVACIONES : Orza 3400/99 establece como uso condicionado Apart Dos Estrellas en Area Parque Sur. Ver Orza. 3543/00 Reglamentación C.T.A., Ver Orza. 3889/00 Ordenadores Calle Elordi---- Cubiertas de Edificaciones se anexa como ANEXO II-






ORDENANZA DE CONSTITUCION
DE LAS DIRECTRICES URBANISTICAS
Y
DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
DEL CASCO CENTRAL

TÍTULO I
NORMAS GENERALES

CAPÍTULO 1
Objetivos, instrumentos y principios

1 - Objetivos
2 - Instrumentos
3 - Principios

CAPÍTULO 2
Directrices

4 - Objetivos
5 - Contenidos
6 - Procedimiento
7 - Aplicación

CAPÍTULO 3
Productos urbanísticos

8 - Objetivo
9 - Procedimiento
10 - Constitución de la Comisión Técnica Asesora
11 - Funcionamiento de la Comisión Técnica Asesora
12 - Homologación del Producto Urbanístico
13 - Aplicación general
14 - Aplicación excepcional
15 - Requerimientos especiales

CAPÍTULO 4
Paisaje Protegido

16 - Objetivo
17 - Aplicación

TITULO II
DIRECTRICES DEL CASCO CENTRAL

CAPÍTULO 1
Disposiciones comunes

18 - Carácter general
19 - Declaración
20 - Delimitación
21 - Particularidades
22 - Régimen aplicable
23 - Altura máxima de cumbreras
24 - Alturas en morfologías cerradas
25 - Alturas en morfologías abiertas
26 - Alturas en morfologías de transición
27 - Alturas en situaciones especiales
28 - Torretas
29 - Usos permitidos
30 - Régimen de usos
31 - Calidades y Productos Urbanísticos

CAPÍTULO 2
Área Centro Cívico

32 - Carácter general
33 - Delimitación Área Centro Cívico
34 - Delimitación de Sectores
35 - Carácter de los Sectores
36 - Sector Microcentro
37 - Sector Plaza San Martín
38 - Sector Plaza Sarmiento
39 - Calidades Área Centro Cívico
40 - Remisión

CAPÍTULO 3
Área Centro

41 - Carácter Área Centro
42 - Calidades Área Centro
43 - Especificaciones

CAPÍTULO 4
Otras Áreas

44 - Carácter Área Parque
45 - Calidades Área Parque
46 - Carácter Área Residencial Intermedia
47 - Calidades Área Residencial Intermedia
48 - Carácter Área Residencial Norte
49 - Calidades Área residencial Norte
50 - Carácter Área Residencial Los Cipreses
51 - Carácter Area Residencial Los Cipreses
52 - Carácter Costanera y Pocahullo
53 - Remisión

TÍTULO III
NORMAS DE ZONIFICACIÓN, USOS Y APROVECHAMIENTOS

CAPÍTULO 1
Área Centro Cívico

54 - Régimen aplicable
55 - Índices Urbanísticos
56 - Especificaciones particulares Sector Microcentro
57 - Especificaciones particulares Sector Plaza San Martín
58 - Especificaciones particulares Sector Plaza Sarmiento
59 - Usos permitidos del suelo

CAPÍTULO 2
Área Centro

60 - Régimen aplicable
61 - Delimitación
62 - Delimitación de sectores
63 - Índices Urbanísticos
64 - Alturas en morfologías abiertas
65 - Usos permitidos del suelo

CAPÍTULO 3
Área Parque

66 - Régimen aplicable
67 - Delimitación
68 - Índices Urbanísticos
69 - Usos permitidos del suelo

CAPÍTULO 4
Área Residencial Intermedia

70 - Régimen aplicable
71 - Delimitación
72 - Delimitación de sectores
73 - Índices Urbanísticos
74 - Usos permitidos del suelo
75 - Especificaciones calle Elordi

CAPÍTULO 5
Área Residencial Norte

76 - Régimen aplicable
77 - Delimitación
78 - Índices Urbanísticos
79 - Usos permitidos del suelo

CAPÍTULO 6
Área residencial Los Cipreses

80 - Régimen aplicable
81 - Delimitación
82 - Delimitación de sectores
83 - Índices urbanísticos
84 - Usos permitidos del suelo

CAPITULO 7
Definiciones

85 - Definiciones

TÍTULO IV
NORMAS DE APLICACIÓN

86 - Delimitaciones.
87 - Modificaciones y revisiones
88 - Derogaciones
89 - Revisión
90 - Difusión
91 - De Forma

TÍTULO I
NORMAS GENERALES

CAPÍTULO 1

OBJETIVOS, INSTRUMENTOS Y PRINCIPIOS

ARTICULO 1º (Objetivos).- El ordenamiento urbanístico de la Municipalidad de San Martín de los Andes se regirá por la presente Ordenanza (dictada de conformidad con lo preceptuado en el art. 124 de la Carta Orgánica Municipal aprobada por la ley N° 1812 de 1989), y tendrá por objetivo regular los aspectos urbanísticos compatibles con un desarrollo económico y social en armonía con el entorno físico y cultural.
ARTICULO 2º (Instrumentos).- Además de las disposiciones contenidas en la presente Ordenanza, son instrumentos de ordenamiento urbanístico los siguientes:

a) las Directrices

b) la gestión por Productos urbanísticos

c) la declaración de Paisaje protegido

ARTICULO 3º (Principios).- Los principios contenidos en este Título y emergentes de esta Ordenanza serán de aplicación directa.

Asimismo servirán de criterio interpretativo para resolver las cuestiones que puedan suscitarse en la aplicación de sus disposiciones.

CAPÍTULO 2

DIRECTRICES

ARTICULO 4º (Objetivos).- Las Directrices son instrumentos de ordenamiento territorial que se aprobarán por vía de Ordenanzas (dictadas de conformidad con lo preceptuado en el art. 124 de la Carta Orgánica Municipal aprobada por la ley Nº 1812 de 1989) y que tendrán los siguientes objetivos:

a) establecer el marco de referencia pública y de alta visibilidad que oriente y regule la acción de los distintos operadores, tanto públicos como privados, en el ámbito territorial municipal;

b) fijar los criterios básicos y las correspondientes previsiones para la formulación y coordinación de las políticas sectoriales y para la programación de los recursos;

c) articular acciones territoriales conjuntas con otros Municipios o con otros niveles de la Administración, respetando los correspondientes ámbitos de competencias;

ARTICULO 5º (Contenido).- Las Directrices a que refiere el ARTICULO anterior tendrán los siguientes contenidos:

a) las orientaciones en materia territorial fundadas en sí mismas, consistentes entre sí y articuladas con otras políticas del estado, que reflejen claramente la intencionalidad político - social de la comunidad;

b) las regulaciones de las acciones de los operadores territoriales, tanto públicos como privados, dentro de los términos municipales;

c) las modalidades de articulación entre el Municipio y los otros operadores públicos y privados para el logro de acciones concretas, incluidas los procedimientos e instancias para la resolución de eventuales conflictos entre las partes;

d) la delimitación de las piezas urbanísticas fundamentales, definiendo sus vocaciones y roles prioritarios, las modalidades de afectación y los grados de protección, de acuerdo a valoraciones específicas de cada área y de las distintas piezas en su globalidad;

e) los criterios generales para la localización y ejecución de infraestructuras y equipamientos de carácter estructurante;

f) las condiciones infraestructurales y ambientales de las acciones de urbanización que se ponderan más convenientes para el desarrollo sustentable;

g) la definición de los ámbitos territoriales en que se valoren necesarios programas, planes especiales, proyectos o estudios, señalándose, en su caso, las condiciones y plazos a los que debe someterse su elaboración;

h) los criterios de aplicación y modificación de las directrices de ordenamiento territorial;

i) la determinación de los tiempos requeridos para cada caso.

ARTICULO 6º (Procedimiento).- La aprobación de las Directrices urbanísticas se ajustará al siguiente procedimiento:

a) la iniciativa de formulación de las Directrices de ordenamiento territorial recaerá en el Ejecutivo Municipal y en el Concejo Deliberante, quienes podrán actuar por propia iniciativa, a instancias de otras entidades o a petición de otras partes;

b) el alcance de las Directrices podrá ser general o particular, debiendo en todos los casos ser consistente en una perspectiva global y fundada;

c) en todos los casos, se promoverán instancias consultivas con otros operadores públicos y privados y con otros actores sociales, que expliciten sus evaluaciones y sugerencias; y

d) cuando la iniciativa corresponda al Ejecutivo Comunal, se confeccionará un Documento Previo, acompañado de los legajos técnicos y evaluaciones del caso, el cual será elevado al Concejo Deliberante para su consideración conjuntamente con el proyecto de Directriz.

ARTICULO 7º (Aplicación).- Las oficinas técnicas competentes de la Municipalidad observarán que las solicitudes de permisos de edificación y urbanización cumplan con lo establecido en las Directrices.

CAPÍTULO 3

PRODUCTOS URBANÍSTICOS

ARTICULO 8° (Objetivo).- La gestión por Producto urbanístico es un instrumento de ordenamiento territorial que tiene por objetivo promover el desarrollo urbanístico y arquitectónico privilegiando los rasgos urbanísticos cualitativos de los emprendimientos de que se trate, en concordancia con las Directrices pertinentes.

ARTICULO 9° (Procedimiento) La homologación de los productos urbanísticos que se gestionen se realizará como un control de calidad externo a los autores del proyecto.
A tales efectos intervendrá la Comisión Técnica Asesora a que se refieren los artículos siguientes, la cual valorará la satisfacción de las orientaciones definidas en las Directrices correspondientes a cada área, procediéndose de la siguiente manera:
a) Controlando la calidad de un conjunto de variables claramente definidas que urbanísticamente se consideran relevantes, absteniéndose del juicio global sobre el proyecto arquitectónico,

b) Tales variables se valorarán en relación a las características específicas de la tipología edificatoria y programática particular en la que se encuadra el proyecto,

c) Las variables a evaluar por parte de la Comisión Técnica Asesora serán las siguientes:

I) Morfología respecto al entorno

II) Tratamiento de los espacios exteriores

III) Tratamiento de todas las fachadas y techos

IV) Condiciones de habitabilidad. El cumplimiento de las medidas, superficies, volúmenes, alturas, magnitudes, coeficientes y relaciones exigidas en el Código de Edificación vigente podrá ser calificado como Regular, dada su condición de parámetros mínimos de diseño

V) Calidad de la construcción y terminaciones

VI) Coberturas de instalaciones y equipamientos

VII) Compatibilidades y armonías del programa respecto a los usos en el entorno contiguo

d) Por vías de Directrices podrán disponerse expresamente otras categorías de análisis complementarias que se juzguen relevantes,

e) La Comisión Técnica Asesora estudiará cada proyecto, categorizando cada una de las variables anteriores en problemáticas, regulares, buenas y muy buenas,

f) Los criterios de calidad deseados para cada sector del territorio se definirán en las Directrices correspondientes,

g) La Comisión Técnica Asesora al valorar los proyectos en estudio no podrá apartarse de lo establecido en las Directrices,

(MODIFICADO POR ORDENANZA 2869/98)
Articulo10º: (Constitución de la Comisión Técnica Asesora). La Comisión Técnica Asesora será un grupo ténico ad-hoc, honorífico y de visibilidad pública, con las siguientes características constitutivas:

a) Estará integrada por Cuatro (4) miembros titulares que serán: un (1) Arquitecto de la Municipalidad, un (1) Arquitecto Honorario externo a la Municipalidad designado por el Concejo Deliberante, un (1) Arquitecto honorario externo a la Municipalidad designado por la Regional III del Colegio de Arquitectos del Neuquén y un (1) Profesional de primer categoría designado por la Delegación local del Consejo Profesional de Agrimensura, Geología e Ingeniería, (Ley 708/1671).

El miembro designado por el Concejo Deliberante se elegirá mínimamente, por el voto de los dos tercios (2/3) de la conformación total de dicho Cuerpo.

b) Los tres miembros honorarios titulares de la Comisión la integrarán durante un (1) año, pudiendo permanecer en ella no más de dos (2) períodos consecutivos.

c) A los efectos de asegurar el funcionamiento contínuo de esta Comisión, conjuntamente con la designación de los cuatro (4) miembros titulares, se nombraran cuatro ( 4) miembros alternos o suplentes.

d) A los efectos de asegurar la continuidad en el funcionamiento de la Comisión Técnica Asesora (C.T.A.), no podrán renovarse mas del 50% (cincuenta por ciento) de sus miembros.- (MODIFICADO POR ORDENANZA 2869/98)

Articulo 11º: (Funcionamiento de la Comisión Técnica Asesora). Los miembros de la Comisión Técnica Asesora actuarán en la misma de acuerdo a su leal saber y entender a título individual en el marco de la normativa vigente, elaborando un informe escrito para cada caso en estudio.

El Ejecutivo Comunal establecerá las reglas complementarias de funcionamiento que considere convenientes las cuales serán aprobadas y/o modificadas por el Concejo Deliberante.

Los dictámenes serán realizados y firmados mínimamente por los cuatro (4) miembros titulares y/o sus respectivos suplentes.

Ante disparidad/es de opinión acerca de un tema a tratar, se deberá proceder a la elaboración de tantos dictámenes como posturas se presentaren.(MODIFICADO POR ORZA 2.869/98)

ARTICULO 12º (Homologación del Producto Urbanístico).- En el Ejecutivo Comunal recae la decisión sobre la homologación de los proyectos de edificación y urbanización como Productos urbanísticos de acuerdo a los contenidos de las directrices y otras normas complementarias, procediéndose de la siguiente manera:

a) las valoraciones contenidas en el Informe de la Comisión Técnica Asesora, cualquiera sea su naturaleza, orientan pero no obligan al Ejecutivo Comunal, en quien recaerá en cada solicitud de edificación o urbanización la decisión sobre su aprobación;

b) en caso de que la Comisión Técnica Asesora no se encuentre conformada en tiempo y forma, o de que no se expida dentro de los plazos que oportunamente establezca el Ejecutivo Comunal, este deberá homologar los Productos urbanísticos que se gestionen apoyándose en los informes de sus oficinas técnicas competentes;

c) en situaciones extraordinarias, caso de proyectos de gran impacto urbanístico, el Ejecutivo Comunal, a instancia propia, de la Comisión Técnica Asesora o a petición de otras partes, podrá consultar complementariamente a entidades sectoriales, a otros expertos o a los vecinos, pudiendo implementar mecanismos de audiencia pública.

Una vez cumplidos estos trámites, la homologación final de los proyectos gestionados como Producto urbanístico deberá recaer en el Concejo Deliberante, el que dispondrá de 15 días para
tratarlo. En caso de no hacerlo, la anuencia se considerará concedida al cabo de dicho plazo

ARTICULO 13º: (Aplicación General) Las solicitudes de edificación y urbanización deberán tramitarse como Producto Urbanístico cuando ello sea establecido expresamente por vía normativa por tratarse de:

a) Areas con valores a lograr o a mantener;

b) Emprendimientos con un tamaño, complejidad, función, uso o eventuales afectaciones y conflictos urbanísticos a ser ponderados;

c) Proyecto de reforma o ampliación a realizar en edificios de valor patrimonial declarados de Interés Municipal que se habrán de regir por lo dispuesto en el Art.31, inciso d);

d) usos de carácter condicionados y emprendimientos poco calificados que pudieran afectar el carácter del área respectiva. (MODIFICADO POR ORZA 2.869/98)

ARTICULO 14º (Aplicación excepcional).- La gestión por Producto urbanístico puede ser solicitada por escrito al Ejecutivo Comunal por el solicitante de un permiso de edificación o urbanización que a su juicio cumple con las Directrices pero no con algunas normas complementarias, siendo intención del interesado la solicitud de su aprobación excepcional con la correspondiente anuencia del Concejo Deliberante.

En tal caso, la Comisión Técnica Asesora observará muy especialmente el cumplimiento de las Directrices y la naturaleza, racionalidad y magnitud del apartamiento de las normas complementarias.

ARTICULO 15° (Requerimientos especiales).- Las oficinas municipales competentes, a instancias propias o de la Comisión Técnica Asesora, podrán exigir al interesado:

a) recaudos gráficos generales o de detalle y escritos complementarios a los presentados en el tramite normal de visado del proyecto;

b) estudios sectoriales de factibilidad; y

c) garantías a favor del Municipio, a ejecutarse de no cumplir la obra realizada con las directrices, calidades y plazos acordados; .

CAPÍTULO 4

PAISAJE PROTEGIDO

ARTICULO 16° (Objetivo).- La declaración de Paisaje protegido es un instrumento de ordenamiento territorial que tiene por objeto que:

a) se reconozca el valor cultural y natural del territorio;

b) se protejan y transformen armónicamente sus atributos esenciales;

c) se vele por un manejo acorde con lo anterior, implementándose normas especiales y otras acciones consecuentes en aquellas áreas más sensibles y de mayor valor cultural.

d) se declare de interés municipal la protección de edificios de valor patrimonial.

ARTICULO 17° (Aplicación).- La declaración de Paisaje Protegido habilitará:

a) la exigencia de garantías a favor del Municipio a ejecutarse en caso de apartamientos a lo previsto;

b) a que las oficinas técnicas correspondientes, durante la tramitación normal de una solicitud de edificación o urbanización, puedan solicitar al interesado proceder a su gestión por Producto urbanístico, al presumirse que la obra de referencia incumple los criterios de calidad establecidos para el área en la correspondiente Directriz o afecte y altere los valores arquitectónicos de los edificios de valor patrimonial
TÍTULO II
DIRECTRICES DEL CASCO CENTRAL

CAPÍTULO 1
DISPOSICIONES COMUNES

ARTICULO 18º (Carácter general) .- Se mantendrá el carácter de pueblo o aldea de montaña del Casco Central de San Martín de los Andes.

ARTICULO 19º (Declaración).- Declárase Paisaje Protegido al Casco Central de la localidad.

ARTICULO 20º (Delimitación) El casco central comprenderá el área interior delimitada por la siguiente poligonal: “Partiendo de la intersección del veril Sur de la calle Domingo Ragusi con el eje de la calle Sarmiento y en dirección Sud-Este hasta el límite Oeste de la denominada Quinta Contigua 11 ´Norte´. Desde este último punto con dirección Norte hasta el vértice Sud-Oeste del Lote Pastoril 27 (punto en común a los Lotes Pastoriles 27 y 28, y la Quinta Contigua 11 ´Norte´). Desde este último punto y con dirección Este hasta el vértice Sud-Este del Lote Pastoril 27 (punto en común al Lote Pastoril 27, Chacra 2 y Quinta Contigua 8). Desde este último punto y con dirección Sur hasta el límite Norte de la Quinta Contigua 6 (punto común a la Quinta Contigua 6 y Chacra 2). Desde este punto y con dirección Sud-Este hasta el eje de la Avenida Rodolfo Koessler (subida de Los Andes). Desde este punto y con dirección Sud-Oeste por el eje de la citada Avenida, hasta la intersección de la prolongación hacia el Norte del límite divisorio entre las Quintas Contiguas 2 y 3. Desde allí con dirección Sur se sigue la poligonal por los fondos de los lotes frentistas a la Avenida Koessler de las Quintas Contiguas 1 y 2 hasta el eje de la calle Cacique Curruhuinca. Desde éste último punto y con dirección Sud-Este hasta el veril Sur de la Calle 27, siguiendo por el mencionado veril hasta la intersección con el eje del camino al Hotel Sol de los Andes. Por este último eje, y en dirección Oeste, hasta la intersección con el eje de la Calle 28 (de acuerdo al duplicado 176, sin apertura práctica por su topografía). Por este último eje y con dirección Sud-Oeste hasta el límite del ejido municipal, coincidente con la costa del Lago Lácar. Siguiendo este último límite a la intersección con el límite Sur del Lote Pastoril 28, se sigue por los límites Este del mencionado lote hasta su intersección con el eje de la calle 3 de Caballería. Por este último eje hasta su intersección con el eje de la calle Coronel Rodhe, por este último eje hasta su intersección con el eje de la calle Carlos Weber, por este último eje hasta su intersección con el veril este de la calle Rivadavia (línea municipal Oeste de la Quinta Urbana 1). Siguiendo este veril hasta la intersección con el veril Sur de la calle Domingo Ragusi, siguiendo este último veril hasta el encuentro con el punto de partida de esta delimitación” (MODIFICADO POR ORZA 2.869/98)

ARTICULO 21º (Particularidades).- El Casco Central se gestionará reconociendo y afirmando las identidades y roles de sus distintos sectores, definiéndose los siguientes ámbitos territoriales: Área Centro Cívico, Área Centro, Área Parque, Área Residencial Intermedia, Área Residencial Norte, Área Residencial Los Cipreses y frentes de la Costanera al Lago Lácar, y al Arroyo Pocahullo.

Dentro de la estrategia de gestión definida para cada uno de estos sectores, se prestará especial atención a la calificación del Área Centro Cívico, del Área Centro, del Área Parque, a los frentes sobre el Lago Lácar y el Arroyo Pocahullo, y a la entrada principal por la ciudad por la Avda. Koessler.

ARTICULO 22º (Régimen aplicable).- Los índices urbanísticos deberán posibilitar y potenciar las orientaciones señaladas en los artículos anteriores, definiéndose con el detalle y flexibilidad que
corresponda tanto en las ordenanzas que contengan las Directrices como en las normas complementarias de zonificación y aprovechamientos urbanísticos.

ARTICULO 23º (Altura máxima de cumbreras).- La altura máxima de cumbreras será de 8.50 metros, correspondiente a un máximo de Planta baja y 2 plantas. Sólo se podrá superar tal altura en los casos especiales que se detallan en los artículos siguientes.


ARTICULO 24º (Alturas en morfologías cerradas).- En situaciones urbanísticas de morfología cerrada delimitadas en las Directrices, se admitirán edificios entre medianeras con alturas máximas de edificación mayores a 8.50 metros, de cumplirse las siguientes condiciones:

a) la altura máxima de edificación en las fachadas frontales será de 8.50 metros, tanto en las fachadas frontales coincidentes con la línea municipal como en las fachadas frontales
retranqueadas;

b) a partir de la altura de 8,50 metros se admitirá un nivel superior de buhardilla generado con una cubierta con pendientes hacia la calle con una inclinación comprendida entre 30 y 35 grados.-

c) el nivel superior de buhardillas podrá levantarse hasta una altura máxima de cumbreras de 12,50 metros.-

d) la altura de 8,50 metros de fachada se mide en el punto de encuentro del plano de la línea municipal con el plano superior de la cubierta.-

e) se admiten aleros en la cubierta superior con un saliente no mayor a 0.80 mts.

f) el número máximo de 4 plantas que comprende Planta Baja, 2 plantas altas y 1 planta de buhardilla;

g) las construcciones sobreelevadas por encima de 8.50 metros tendrán un Factor de Ocupación del Suelo Elevado (F.O.S.E) del 35% y su profundidad no podrá ser mayor a 20 metros medido perpendicularmente a la línea municipal;

h) la planta de buhardilla constituirá una planta excepcional, no una planta tipo.


ARTICULO 25º (Alturas en morfologías abiertas) .- En situaciones urbanísticas de morfología abierta delimitadas en las Directrices, se admitirán edificios de perímetro libre con alturas mayores a 8.50 metros en los dos casos siguientes:

a) en predios de 700 metros cuadrados de superficie mínima, con 22 metros de frente mínimo de ser esquinero, y en predios de 900 metros cuadrados y con 25 metros de frente mínimo de no ser esquinero, se podrá alcanzar la altura máxima de cumbrera de 12.50 metros, con un número máximo de 4 plantas que comprenden: Planta Baja, 2 plantas altas y 1 planta de buhardilla;

b) en predios de 900 metros cuadrados de superficie mínima, con 25 metros de frente mínimo de ser esquinero, y en predios de 1.100 metros cuadrados con 32 metros de frente mínimo de no ser esquinero, se podrá llegar hasta una altura máxima de cumbrera de 14 metros, con un número máximo de 5 plantas que comprende Planta Baja, 3 plantas altas y 1 planta de buhardilla.
En ambos casos el Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) no será mayor al 50%; el Factor de Ocupación del Suelo Elevado (F.O.S.E.) sobre la altura de 8.50 metros no será mayor al 20% y el Factor de Ocupación Total (F.O.T.) será definido en forma especifica en las directrices particulares que se determinen para los sectores Centro Cívico y Área Centro en que se admite esta situación excepcional.

c) Derogado (Según Orza 4656/02, art. 4º).


ARTICULO 26º (Alturas en morfologías de transición).- En situaciones urbanísticas de morfologías de transición delimitadas en las Directrices, se admitirán edificios con alturas máximas de edificación mayores a 8.50 metros, de cumplirse las siguientes condiciones:

a) en predios de 700 metros cuadrados de superficie mínima y con 22 metros de frente mínimo de ser esquinero, y en predios de 900 metros cuadrados de superficie mínima y 25 metros de frente mínimo de no ser esquinero se admitirá a partir de 8.50 metros de altura una cuarta planta sobreelevada de perímetro libre con las alineaciones que se definan en la norma complementaria, que podrá levantarse hasta una altura máxima de cumbreras de 12.50 metros.

b) las tres primeras plantas hasta la altura de 8.50 metros (basamento) tendrán un Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) de 70%,

c) Las construcciones sobreelevadas por encima de 8.50 metros serán de perímetro libre ; tendrán un Factor de Ocupación del Suelo Elevado (F.O.S.E.) del 20% ; el Factor de Ocupación Total (F.O.T) será definido en forma específica en las Directrices particulares.

d) se deberán tratar arquitectónicamente todas las fachadas.

ARTICULO 27º (Alturas en situaciones especiales).- En situaciones urbanísticas especiales delimitadas en las Directrices, se admitirán alturas máximas de edificación mayores:

a) en proyectos a ubicarse entre 2 edificios con medianeras vistas con alturas iguales mayores a 8.50 metros se admitirá igualar la altura de ambos. En caso que los edificios linderos fuesen de diferente altura comprendidos entre 11.00 y 14.00 metros ; y en el caso de estar comprendidos entre 8.50 y 11.00 metros se tomará como altura máxima de proyecto 8.50 metros. Estos criterios también podrán aplicarse sí uno de los edificios con medianeras vistas esta contiguo al nuevo proyecto y el otro edificio con medianeras vistas dista una parcela de distancia;

b) en proyectos a ubicarse linderos a un edificio preexistente con medianeras mayores a 8.50 metros de altura en áreas de morfología abierta o de morfología de transición y en predios mayores a 22 metros de frente, se admitirá ocupar el área del retiro lateral sobre dicha medianera hasta una altura de cumbrera no mayor a los 11.00 metros con arreglo a las regulaciones complementarias que determine en el Título III de la presente Ordenanza.


ARTICULO 28º (Torretas).- En predios mayores de 1.000 metros cuadrados y frente mínimo de 25 metros, se podrá levantar una torreta exenta sobre la altura máxima general de 8.50 metros, de cumplirse con las siguientes condiciones:

a) se sobreelevará hasta una altura máxima de 11.00 metros;

b) su área no será mayor a 12 metros cuadrados, con un lado máximo de 4 metros .

c) su uso será compatible con los usos principales del programa;

d) estará tratada arquitectónicamente en todos sus lados y su cubierta se resolverá con pendientes de techo comprendidos entre 35 y 45 grados.

e) se computará su superficie a los efectos del cálculo del Factor de Ocupación Total (F.O.T.)

f) se podrán agregar torretas complementarias cada 1000 metros cuadrados de superficie adicional del predio.

g) las torretas deberán respetar un retiro lateral no inferior a 3.00 metros.

ARTICULO 29º (Usos permitidos).- Los usos permitidos en el Casco Central serán los siguientes, estableciéndose en las correspondientes normas particulares su aplicación detallada para cada área.

a) Administración y seguridad pública, comprendiendo: dependencias municipales; oficinas de correos y estafeta postal; policía; demás oficinas públicas no incluidas en los rubros siguientes.

b) Cultura, culto y esparcimiento: biblioteca local; salón bailable, disco, salón de fiestas; cancha de tenis, frontón, fútbol 5; cine, teatro, auditorio; club deportivo, social o cultural con instalaciones cubiertas o al aire libre; cámaras y asociaciones comerciales o profesionales; galería de arte; gimnasio y complejo deportivo; museo; pista de patinaje; sala de exposiciones; templo.

c) Comercio minorista: antigüedades y objetos artísticos; artesanías con su fabricación; artículos deportivos, armería y cuchillería; artículos de culto y rituales; artículos del hogar, electrodomésticos e iluminación; automotores y náutica; autoservicio de productos alimenticios , bicicletas, motocicletas y accesorios; bazar; cerrajería; equipos y artículos de computación; fantasías y mercería; farmacia, perfumería, herboristería; ferretería, pinturería, herrajes y materiales eléctricos; florería, plantas, artículos para jardinería; fotografía, óptica; joyería, relojería; leña y carbón de leña embolsado; indumentaria y textiles; instrumentos musicales, de precisión científicos y ortopedia; quiosco, maquinarías y herramientas agrícolas (exposición y ventas); materiales de construcción (exposición y venta); materiales de construcción (con depósito sin materias a granel); muebles para el hogar; papelería, librería, juguetería, artículos musicales; paseo de compras; vidriería; vivero; boutique, carnicería, pescaderia,verduleria y frutería.

d) Educación: guardería, jardín de infantes; preescolar; primaria; secundaria; universitaria; institutos técnicos y academias.

e) Residencia: vivienda individual; vivienda colectiva; hogar infantil; residencia geriátrica.

f) Hotelería: hotel; hostería; apart-hotel; cabañas, de acuerdo al Decreto N° 2308/79 disposición N° 022/89

g) Sanidad: clínica médica u odontológica; clínica veterinaria; prestación de primeros auxilios (consultorio externo); sanatorios.

h) Servicios: agencias comerciales; agencias de turismo; agencias inmobiliarias; agencias de juegos de lotería y similares; agencia noticiosa; alquiler de vehículos (sin y con estacionamiento propio de vehículos); banco y financiera; copias y reproducciones varias; editorial con depósito e imprenta reducidos; estación de radio y/o televisión; estética corporal, salón de belleza, peluquería; estudios y consultorios profesionales; fúnebres con depósito y/o garaje; garaje (parking cerrado, abierto o cubierto); laboratorio de análisis clínico; lavandería; servicios gastronómicos en general (restaurante, pizzería, bar, café; casa de té, whiskería, heladería, lácteos y jugos naturales).

ii) Talleres y manufactura : Elaboración de dulces, mermeladas y jaleas, fabricación de masas y tortas finas, fábricas de pan ,facturas y otros productos de panificación, fabrica de galletitas - alfajores y bizcochos, fabricas de helados y hielo, fabrica de pastas frescas, fabrica de chocolates, caramelos, confituras, bombones, confección de artículos de lona, fabrica de tejidos de punto, talleres de confección y costuras, carpintería de madera artesanal, talleres de fabricación de carteles, fabricación de artículos de caña y mimbre, encuadernación de libros, talleres de cerámica artesanal, gomería, lavaderos de automóviles, ahumaderos . Los usos incluidos en este literal, cuando tengan un tamaño reducido y condiciones especiales de tratamientos y resolución podrán ser admitidos en algunos sectores del casco Central en calidad de usos condicionados.

En cada caso la Administración evaluará si corresponde su trámite como Producto urbanístico.

ARTICULO 30º : (Régimen de Usos). El régimen de usos se regirá por las siguientes orientaciones:

a) Los usos permitidos podrán ser predominantes o complementarios de acuerdo a lo establecido en las normas particulares;

b) Usos condicionados:

Aquellos que de acuerdo a los siguientes casos y que a juicio de la Administración estén sujetos a ser evaluados como producto urbanístico.- Su tratamiento como tal implica invariablemente la calificación del edificio y/o local que alberga dicho uso.-

La Administración Municipal y la Comisión Técnica Asesora deberán reglamentar en un plazo no mayor a 180 (ciento ochenta) días a partir de la promulgación de la presente Ordenanza, el marco procedimental para el tratamiento como Producto Urbanístico de los siguientes usos:

1. Los que se aparten de lo establecido en las Directrices y demás normas complementarias.
2. Los que, por su tamaño reducido y condiciones especiales de tratamientos y resolución, puedan ser admitidos en algunos sectores del Casco Central.
3. Los terrenos y edificaciones en las que se desarrollan usos no permitidos a la fecha de vigencia de la presente Ordenanza. No se homologarán ampliaciones de usos no permitidos.-

c) Usos no contemplados: Los que no estuvieren previstos en el presente texto. Su homologación deberá considerarse como herramienta de transformación de acuerdo a lo previsto por las Directrices de cada área.-

ARTICULO 31º: (Calidades y Productos Urbanísticos) Dada la naturaleza del Casco Central y su condición de Paisaje Protegido, se velará por su calidad, debiendo cumplir todas las construcciones con los niveles mínimos de calidad establecidos en las Directrices particulares de cada área, debiéndose verificar su cumplimiento en las solicitudes de edificación normales como en las tramitaciones especiales por Producto Urbanístico.

A los efectos de estimular y asegurar la calidad urbanística de los emprendimientos, se deberán tramitar por Producto Urbanístico las solicitudes de edificación en los siguientes casos:

a) En casos de lotes ubicados en áreas en las cuales se establece un F.O.S. superior al 50% y en donde se presenten proyectos que adopten una ocupación superior al 90% de dicho F.O.S.

b) En casos especiales de proyectos especiales con alturas máximas de edificación mayores a 8,50 m., tanto en situaciones de morfologías abiertas, de morfologías de transición, y especiales, señalados en los articulos 25º, 26º y 27º de la presente Ordenanza.

c) Si durante el trámite ordinario de una solicitud de edificación la Administración tiene la presunción fundada del eventual incumplimiento de tales pautas de calidad, en especial en los usos declarados como condicionados, puede solicitar al interesado la tramitación especial por Producto Urbanístico.

d) Los predios que contengan edificios de valor patrimonial declarados de Interés Municipal, no estarán sujetos a los ordenadores urbanos del área donde estén implantados, siempre y cuando respeten las directrices de la misma. Las variables a evaluar en caso, no podrán calificar por debajo de BUENO.-

La Comisión Técnica Asesora podrá proponer nuevos ordenadores específicos para esos casos que deberán ser aprobados por el Concejo Deliberante como Producto Urbanístico (P.U).-

El criterio de definición de los ordenadores deberá contemplar ineludiblemente la preservación y rescate de los edificios considerados como de Patrimonio Histórico.-

e) Las intervenciones a realizarse en predios que posean frente a la Avenida Costanera, sobre el Lago Lácar y el Arroyo Pocahullo. Idem Articulo 52º.(MODIFICADO POR ORZA 2.869/98)

CAPÍTULO 2
ÁREA CENTRO CÍVICO

ARTICULO 32° (Carácter general).- Se potenciará la identidad y roles actuales del Área Centro Cívico, que comprende parte de la calle San Martín entre las Plazas Sarmiento y Plaza San Martín y alrededores, dada por los siguientes atributos :

a) su carácter emblemático y vital, al contener los principales espacios y edificios representativos de San Martín de los Andes, el comercio turístico y local más calificado y parte de la oferta turística residencial ;

b) su rol representativo institucional, recreativo y comercial ;

c) sus edificaciones de baja altura y gran calidad urbanística, con espacios públicos soleados, con escalas acotadas, con gran urbanidad y con una buena visualización de las líneas y cornisas de los cerros contiguos que encajonan el área.

ARTICULO 33°: ( Delimitación Área Centro Cívico).- El área Centro Cívico estará definida por la siguiente poligonal: Partiendo del centro de la Manzana 13 se sigue con rumbo nor-este hasta el centro de la Manzana 16; desde ultimo punto con rumbo sud-este hasta el eje de la calle General Roca; se sigue este último eje hasta su intersección con el eje de la calle Misionero Mascardi.; por este último eje hasta la intersección de la prolongación de la línea definida por la unión del centro de la Manzana 41 y el centro de la Manzana 35, que pasa por el centro de las Manzanas 36, 37, 38,39 y 40; desde el centro de la Manzana 35 con dirección nord-oeste hasta el centro de la Manzana 13 punto de arranque de esta delimitación.

ARTICULO 34°: (Delimitación de Sectores).- A los efectos operativos de la presente Ordenanza, dentro del Área Centro Cívico se definen 3 sectores:

a) Sector Microcentro estará definido por la siguiente poligonal :
Partiendo desde el punto de intersección de los ejes de las calles Capitán Drury y General Roca, se sigue con rumbo nor-este por el eje de esta última calle hasta su intersección con el eje de la calle Eduardo Elordi; a partir de este punto se sigue por el eje de esta última calle hasta la intersección con la prolongación de la línea que une los centros de las Manzanas 38 y 39; a partir de este último punto y con rumbo sud - oeste y continuando la línea anteriormente descripta se llega al punto de intersección el eje de la calle Capitán Drury; siguiendo con dirección nord-oeste por el eje de esta última calle se llega al punto de arranque de esta delimitación .

b) Sector Plaza San Martín estará delimitado por la siguiente poligonal:
Partiendo del centro de la Manzana 13 con dirección nord-este se unen los centros de las Manzanas 14. 15 y 16; a partir de este último centro y con dirección sud-este, por la prolongación del eje de esta última manzana se llega a su intersección con el eje de la calle General Roca; a partir de este último punto y siguiendo el mencionado eje se llega a su intersección con el eje de la calle Capitán Drury; se sigue este último eje hasta su intersección con la prolongación de la línea que une los centros de las Manzanas 35, 36 y 37; se sigue esta última línea hasta el centro de la Manzana 35; a partir de este último centro se cierra la poligonal con el punto de partida de esta delimitación pasando por el eje de la Manzana 30.

c) Sector Plaza Sarmiento delimitado por la siguiente poligonal:
Partiendo del punto de intersección entre los ejes de las calles Eduardo Elordi y General Roca, rumbo nord-este se sigue el eje de esta última calle hasta su intersección con el eje de la calle Misionero Mascardi; se sigue por el eje de esta última calle hasta su intersección con la prolongación de la línea que une los centros de las Manzanas 40 y 41; se sigue esta última línea hasta su intersección con el eje de la calle Elordi; siguiendo este último eje hasta el punto de partida de esta delimitación.

ARTICULO 35°: (Carácter de los Sectores).- En los diferentes sectores del Área Centro Cívico se privilegiará el siguiente carácter:

a) en el Sector Microcentro, entre las dos plazas, su vocación de área comercial calificada a la manera de un pequeño centro compacto de baja altura, con edificios contiguos con escasos retiros laterales, con un aprovechamiento en planta baja que podrán maximizarse con la incorporación de Paseos de compras en galería;

b) en el Sector Plaza San Martín se afirmará su identidad como corazón verde e institucional de la localidad, afirmándose su muy calificada morfología predominantemente abierta, con calles perimetrales que se enfrentan a la masa verde central y a las vistas distantes de los Cerros contiguos;

c) en el Sector Plaza Sarmiento, se afirmará su carácter de pequeña área de escala acotada sobre la calle San Martín, con continuidad comercial, edificios de valor patrimonial y su ausencia de rupturas visuales por presencia de medianeras altas vistas;

ARTICULO 36º (Sector Microcentro).- Se reconoce su identidad y vocación como área de morfología cerrada, aplicándose lo establecido en el art. 24º de la presente Ordenanza.
Se agregan las siguientes especificaciones para regular la ocupación de los retiros de fondo con espacios destinados exclusivamente a Paseo de Compras

a) se permite la ocupación del retiro de fondo con edificaciones de hasta 4.00 metros de altura

b) se admiten construcciones livianas de 7 metros de altura máxima retirados a más de 4 metros de distancia de los bordes del predio y de edificaciones próximas

c) se condiciona esta ocupación del retiro de fondo a la incorporación de áreas enjardinadas abiertas o cubiertas, debiéndose mantener un mínimo del 10% de la superficie del predio como área abierta y permeable.

ARTICULO 37º: (Sector Plaza San Martín).- Se reconoce su identidad y vocación como área de morfología abierta, aplicándose lo establecido en el art. 25º de la presente Ordenanza, cabiendo las siguientes especificaciones complementarias para el caso de edificios que superen la altura máxima de 8.50 metros:

a) Factor de Ocupación Total (F.O.T.) máximo de 1.20, en edificios de perímetro libre con alturas de cumbreras de hasta 12.50 metros;

b) Factor de Ocupación Total (F.O.T.) máximo de 1.40, en edificios de perímetro libre con alturas de cumbreras de hasta 14 metros;

c) Retiro bilateral de 3 metros en las construcciones hasta 8.50 metros de altura (basamento), con las afectaciones específicas que las ordenanzas complementarias determinan para cada área;

d) Las edificaciones sobreelevadas por encima de los 8.50 metros de altura tendrán un retiro frontal del 3.00 metros; un retiro bilateral de 6 metros y un retiro de fondo equivalente al 40% de la superficie del predio.

f) en los predios frentistas a la calle San Martín de la manzana N° 37, entre las calles Capitán Drury y Coronel Pérez, por tratarse de una cuadra con continuidad comercial y de transición entre dos situaciones morfológicas, se permitirán edificios con alturas de cumbreras de hasta 12.50 metros definidos en el Art. 26 cabiendo las siguientes especificaciones complementarias:

i. Factor de Ocupación Total (F.O.T.) máximo 1.60

i.i. No se exigen retiros frontales y laterales para las edificaciones hasta 8.50 metros de altura

i.i.i. Las edificaciones sobreelevadas por encima de los 8.50 metros de altura tendrán un retiro frontal de 3.00 metros, un retiro bilateral de 6.00 metros y un retiro de fondo equivalente al 40 por ciento de la superficie del predio.-

ARTICULO 38º (Sector Plaza Sarmiento).- En los predios del frentistas a la calle San Martín en las manzanas N° 40 y 41, entre las calles Eduardo Elordi y Teniente Mascardi, por su continuidad comercial y su condición de área de transición entre dos situaciones morfológicas, se permitirán edificios con alturas de cumbreras hasta 12.00 con las mismas especificaciones complementarias establecidas en el art. 38 literal e.

ARTICULO 39° (Calidades Área Centro Cívico).- En el Área Centro Cívico, por su doble condición de pieza emblemática y de Paisaje Protegido, no se admitirá edificación alguna clasificada por debajo de "bueno" a juicio de la Administración de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por Producto urbanístico.

ARTICULO 40° (Remisión).- En lo no previsto en este capítulo, se aplicarán las normas del Capítulo I del presente título en lo pertinente.

CAPÍTULO 3
ÁREA CENTRO


ARTICULO 41° (Carácter Área Centro).- Se potenciará la identidad y roles actuales del Área Centro, estructurado longitudinalmente alrededor del Centro Cívico que comprende parte de la calle San Martín y los conectores de las calles Roca y Villegas, afirmándose los siguientes atributos :

a) El sector de la calle General Roca con predominio de las morfologías cerradas con edificaciones de baja y mediana altura de medianeras expuestas dominado por la presencia de servicios muy diversificados Se localiza sobre la calle General Roca en el tramo delimitado por la calle Sarmiento y la mitad de cuadra entre las calles Belgrano y Capitán Drury; esta área se recalificará dada su proximidad con el Centro Cívico.

b) El sector Central de morfología abierta focalizado hacia la prestación de servicios turísticos (gastronómicos, hoteleros y otros servicios). Se ubica en los alrededores del Centro Cívico en el área comprendida entre los ejes de la calle Villegas y la calle General Roca.

c) Los sectores Perimetrales de morfologías abiertas caracterizados por servicios turísticos muy calificados por su proximidad a los barrios residenciales de baja altura que le rodean al sur y al norte de los ejes de las calles Villegas y General Roca respectivamente.

ARTICULO 42° (Calidades Área Centro).- No se admitirá edificación clasificada con alguna variable problemática a juicio de la Administración, de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por Producto urbanístico.

En los predios frentistas a la calle General Roca, en el tramo delimitado por la calle Sarmiento y la mitad de cuadra entre las calles Belgrano y Capitán Drury, no se admitirá edificación alguna clasificada por debajo de "bueno" dada su vinculación con el Área Centro Cívico.

ARTICULO 43°(Especificaciones).- Se admitirán edificaciones por encima de la altura de 8.50 metros en las siguientes áreas :

a) En los predios frentistas al Centro Cívico por la calle General Roca, delimitados en el ARTICULO anterior, regirán las regulaciones de edificación con alturas máximas de 12.50 metros en morfologías cerradas establecidas en el art. 24 de la presente Ordenanza, aplicándose las siguientes condiciones:

b) En el resto del Área Centro regirán las regulaciones excepcionales para edificaciones de perímetro libre con alturas de 12.50 y 14 metros bajo las condiciones particulares que se determinen en las ordenanzas establecidas en el Título III de la presente Ordenanza.

CAPÍTULO 4
OTRAS ÁREAS

ARTICULO 44°: (Carácter Area Parque) Se potenciará la identidad y vocación actual del área Parque, ubicada a modo de corona entre el área Centro, frente costero sobre el Lago Lácar y el Arroyo Pocahullo, afirmándose los siguientes atributos:

a) Su perfil de Barrio - Jardín muy calificado, netamente residencial - turístico, constituidos básicamente por residencias unifamiliares, cabañas y hosterías.

b) Sus distintas zonas con matices identitarios diferenciados como los tejidos primarios ubicados entre la calle Villegas y el pie del Cerro Comandante Díaz, el área de interfase en los alrededores del Hospital y la Terminal de Omnibus y las áreas de creciente calificación ubicadas a la vera del Arroyo Pocahullo.-

Esta área constituye un sector de gran identidad y homogeneidad urbanística debiendo transformarse, preservando sus actuales atributos.

ARTICULO 45º: (Carácter Area Parque). No se admitirán edificaciones calificadas con alguna variable por debajo de “Bueno” a juicio de la Administración, de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por producto urbanístico.(MODIFICADOS POR ORZA 2.869/98)

ARTICULO 46° (Carácter Área Residencial Intermedia).- Ubicada entre el Área Centro y el Arroyo Pocahullo, constituye un sector residencial calificado donde coexiste la residencia para la población local con servicios y equipamientos locales y con algunos alojamientos turísticos. Dentro de este sector emerge la calle Elordi con un perfil de subestructurador transversal.

ARTICULO 47° (Calidades Área Residencial Intermedia).- No se admitirá edificación clasificada con alguna variable problemática a juicio de la Administración, de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por Producto urbanístico.

ARTICULO 48° (Carácter Área Residencial Norte).- Área residencial al norte del Arroyo Pocahullo, con una ubicación muy buena dada su proximidad al Centro. Su rol es de área residencial netamente local, sin desarrollos turísticos.

ARTICULO 49° (Calidades Área Residencial Norte).- No se admitirá edificación clasificada con alguna variable problemática a juicio de la Administración, de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por Producto urbanístico.

ARTICULO 50 (Carácter Área Residencial Los Cipreses)

Comprende dos sectores diferenciados:

a) El Sector de la Av. Koessler,marco de entrada al Casco Central de San Martín de los Andes, actualmente poco calificado en especial por el inadecuado tratamiento del espacio publico, situación a revertir por su importante rol urbanístico;

b) El Sector Barrio Jardín ,ubicado entre los Arroyos Pocahullo, Calbuco y Trabunco que le confieren fuerte identidad y calidad ambiental, con un perfil de barrio-jardín muy calificado de baja altura, constituido básicamente por residencias unifamiliares y alojamientos turísticos, debiendo transformarse preservando sus actuales atributos.

ARTICULO 51 (Calidades Área Residencial Los Cipreses)

En toda el Área no se admitirán edificaciones clasificadas por debajo de "bueno" a juicio de la Administración, de acuerdo a los criterios enunciados en la modalidad de gestión por Producto Urbanístico.

ARTICULO 52°: (Carácter Costanera y Pocahullo) Bordes muy singulares de áreas específicas. Su carácter se vincula a las operaciones de calificación que se hagan atendiendo especialmente los usos y el espacio público.

Tendrán los indicadores urbanísticos correspondientes al área Parque Sector Sur y cumplimentarán el inciso e) del Articulo 31º, los lotes que al menos por uno de sus lados (sea total o parcialmente) linden, aunque sea calle de por medio al Arroyo Pocahullo o costanera Lago Lácar.-(Modificado or Orza 2.869/98)

ARTICULO 53° (Remisión).- En lo no previsto en este capítulo, se aplicarán las normas del Capítulo I del presente título en lo pertinente.

TITULO III

NORMAS COMPLEMENTARIAS
DE ZONIFICACIÓN, USOS Y APROVECHAMIENTOS


CAPÍTULO 1
ÁREA CENTRO CÍVICO

ARTICULO 54° (Régimen aplicable).- En el Área Centro Cívico, delimitada en el art. 33, Se aplican las Directrices para el Casco Central y las Directrices para el Área Centro Cívico contenidas en el Capítulo 1 y 2 del Título II de la presente Ordenanza.

ARTICULO 55° (Índices Urbanísticos).- Los índices urbanísticos generales aplicables a las edificaciones de hasta 8.50 metros de altura serán los siguientes:

a) Altura máxima de edificación: 8.50 metros (máximo de Planta Baja y 2 plantas)

b) Frente mínimo del lote: 10 metros

c) Superficie mínima del lote: 300 m2

d) Factor de Ocupación del Suelo: 70%

e) Factor de Ocupación Total a definir para cada sector.

f) Retiro de Fondo: 0.5 x (N - 20), siendo N la medida de la profundidad del lote

g) Retiro de frente: no se exige

h) Pendientes de techos exigidas: Ver norma general Art. 85

La aplicación de algunos de estos índices se modifica parcialmente en los distintos Sectores para edificaciones con 8.50 metros de altura que se detallan en ARTICULO siguiente, y en las situaciones especiales señaladas en las Directrices para edificios sobreelevados en los casos de:

i) morfologías cerradas del Sector Microcentro;
ii) morfologías abiertas y de transición del Sector Plaza San Martín; y
iii) morfologías de transición del Sector Plaza Sarmiento; rigiendo las especificaciones complementarias de los artículos siguientes.

ARTICULO 56° (Especificaciones particulares Sector Microcentro).- De acuerdo al art. 24º de la presente Ordenanza, en los casos de edificaciones con alturas máximas de fachada frontal de 8.50 que se levanten según un gálibo hasta una altura máxima de cumbreras de 12.50, se observará que:

a) la pendiente del gálibo deberá estar comprendida entre 30 y 35 grados

b) la ejecución de lucarnas por encima del gálibo podrá ser realizada sin avanzar sobre el plano de la línea municipal. En conjunto las lucarnas no podrán afectar más que el 30 % del ancho de la fachada

c) Derogado (Según Orza 4656/02, art. 4º).

ARTICULO 57° (Especificaciones particulares Sector Plaza San Martín).- Regirán las siguientes:

a)- En el caso de edificios con alturas no mayores a 8.50 metros se ajustarán los siguientes indicadores particulares :

Factor de ocupación del suelo (FOS) 60%
Factor de ocupación total (FOT) 1.40
Retiro de frente 3.00 metros
Retiro unilateral 3.00 metros ( frentes mayores a 12.50 metros)
Retiro bilateral 3.00 metros (frentes mayores a 20 metros )

Asimismo valen las siguientes prescripciones :

Las áreas de retiros laterales pueden ser ocupados bajo las siguientes condiciones:
i. con construcciones de dos plantas con una altura máxima de 6.50 metros retirados
6.00metros de la línea municipal. Las superficies a construir no podrán tener una longitud mayor al 60% de la distancia comprendida entre el retiro frontal y el retiro de fondo correspondiente para el predio.Estas superficies se computarán a los efectos del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y el Factor de Ocupación Total (FOT).

i.i. En el caso del literal anterior, en proyectos localizados en terrenos con edificios linderos con medianeras existentes con alturas mayores a 6,50 metros, las construcciones sobre los retiros laterales podrán adelantarse hasta la línea de retiro frontal cubriendo la fachada lindera con medianeras vistas, a condición de respetar las superficies verdes de retiro frontal que correspondan de acuerdo a las alineaciones establecidas en el literal anterior.

Para ello, como compensación de las áreas libres ocupadas lateralmente, deberán replegarse otros sectores alineados en el plano de fachada, debiéndose respetar los índices de ocupación de los retiros laterales indicados en este literal.

b)- En el caso de edificios de morfología abierta que superen la altura de 8.50 metros caben los indicadores particulares:

Retiro frontal 3.00 metros
Retiro bilateral ( hasta 8.50 metros de altura) 3.00 metros

Los retiros bilaterales hasta la altura de 8.50 metros, se podrán ocupar con construcciones de una altura máxima de 6.50 metros (con un máximo de Planta Baja y l Planta Alta), a partir de 10 metros de pronfundidad de la línea municipal, a lo que se agregan todos los criterios adicionales establecidos en los ítems i. e i.i. del literal anterior.

c)- En los predios frentistas de la Manzana 37 entre las calles Capitán Drury y Tte. Cnel.Perez el régimen aplicable es de Morfologías de transición (Art. 26 de la presente Ordenanza), con un FOT de 1.6

ARTICULO 58° (Especificaciones particulares Sector Plaza Sarmiento).- Regirán las especificaciones de las Directrices del Título II, con el régimen aplicable de morfologías de transición (art. 26º de la presente Ordenanza). El Factor de Ocupación Total (F.O.T.) será de 1.6.

ARTICULO 59° (Usos permitidos del suelo).- Los usos permitidos para esta área serán los siguientes:

a) Uso predominante:

Administración y seguridad pública, comprendiendo: dependencias municipales; oficinas de correos y estafeta postal; policía; demás oficinas públicas no incluidas en los rubros siguientes.

Cultura, culto y esparcimiento: biblioteca local; cine, teatro, auditorio; club social o cultural; cámaras y asociaciones comerciales o profesionales; galería de arte; museo; sala de exposiciones; templo.

Servicios: agencias comerciales; agencias de turismo; agencias inmobiliarias; agencias de juegos de lotería y similares; agencia noticiosa; alquiler de vehículos (con estacionamiento propio);banco y financiera; copias y reproducciones; editorial; estética corporal, salón de belleza, peluquería; estudios y consultorios profesionales; servicios gastronómicos en general (restaurante, pizzería, bar, café; casa de te, whiskería, heladería, lácteos y jugos naturales).

Comercio minorista: antigüedades y objetos artísticos; artesanías; artículos deportivos, armería y cuchillería; artículos del hogar, electrodomésticos e iluminación; bicicletas, motocicletas y accesorios; bazar; equipos y artículos de computación; fantasías y mercería; farmacia, perfumería, herboristería; florería, , y atravesando los ejes de las Manzanas 17, 18, 19, 20 y 21 se llega al eje de la calle Cacique Curruhinca, por el eje de ésta ultima calle se sigue hasta su intersección con el veril sur de la calle 27, se sigue este veril hasta su intersección con la prolongación del eje de la calle Misionero Mascardi, se sigue éste último eje, hasta su intersección con la prolongación de la línea que definía los solares de la Manzana 45; se sigue por esta última línea descripta, atravesando los ejes de las Manzanas 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51 y 52, hasta el eje de la calle Coronel Rohde, se sigue por este eje hasta su intersección con la prolongación del eje de la Manzana 12, por este ultimo eje se sigue hasta el centro de la Manzana 13, desde este último punto se sigue con rumbo Sud-Este por los ejes de las Manzanas 13, 30 y 35 hasta el centro de esta última manzana; se sigue por la línea que une los centros de las manzanas 35, 36, 37, 38, 39, 40, y 41, hasta su intersección con el eje de la calle Misionero Mascardi; se sigue por este último eje, hasta su intersección con el eje de la calle General Roca; siguiendo este eje hasta su intersección con la prolongación del eje de la Manzana 16; y por éste último eje hasta el punto de partida de ésta delimitación.- Videoteca (ver Orza 3411/99)

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