¿Cuáles son las principales características de los préstamos hipotecarios?






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Préstamos hipotecarios


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¿Cuáles son las principales características de los préstamos hipotecarios?







Se trata de préstamos cuya característica principal consiste en que se hipoteca algún bien inmueble (vivienda, finca rústica, local comercial, etc.) como garantía de la operación. En consecuencia, el riesgo asumido por la entidad financiera se atenúa, por lo que el tipo de interés aplicado suele ser inferior al de otras operaciones similares en las que no se aporte este tipo de garantía. Por lo tanto, la hipoteca de un bien no supone título traslativo alguno, de forma que la propiedad del bien dado en garantía se mantiene en poder de su titular (y no de la entidad financiera).

La hipoteca garantiza no sólo el capital prestado, sino lo que se denomina responsabilidad hipotecaria. Ésta comprende todos los conceptos garantizados mediante la hipoteca: capital, intereses normales, intereses de demora, costas judiciales y otros gastos.

Suelen tener un importe muy elevado respecto a los ingresos anuales del solicitante, por lo que se conceden con vencimientos a largo plazo, normalmente por encima de los 10 años. Los plazos más habituales en la actualidad se sitúan en torno a los 25 años e incluso han llegado a comercializarse préstamos con plazos de hasta 50 años.

 

El importe del préstamo no suele superar el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado, en el caso de que se trate de viviendas de primera residencia. Para el caso de inmuebles destinados a un uso distinto, el importe del préstamo no suele superar el 50% del valor de tasación del bien.

Los préstamos hipotecarios pueden tener un período inicial en el que no se devuelve capital, sino que únicamente se pagan intereses. Dicho período se denomina carencia.

La mayoría de los préstamos hipotecarios vienen precedidos de una operación de compraventa para cuyo pago el comprador ha precisado solicitar a una entidad financiera el dinero convenido para la adquisición del bien. Así, estamos ante dos operaciones distintas. Una es la compraventa y otra la financiación hipotecaria. Ello acarrea implicaciones tales como la necesaria inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad para que ésta resulte eficaz mientras que, por su parte, la compraventa es válida con el mero consentimiento entre las partes (con independencia de que no pueda perjudicar a terceros que desconociesen la misma en tanto en cuanto no se inscriba en el Registro de la Propiedad el cambio de titularidad).

Respecto a las entidades financieras, es igualmente necesaria la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad como condición previa necesaria para poder inscribir posteriormente la hipoteca.



¿Qué información deben recibir los clientes que soliciten un préstamo hipotecario?







Los clientes que soliciten un préstamo hipotecario deberán recibir, por parte de la entidad financiera, información clara y precisa sobre los productos de este tipo que la entidad oferte.

Además, esta información deberá estar recogida en un documento que recibe el nombre de Ficha de Información Precontractual (FIPRE), del cual se le deberá hacer entrega al cliente en un primer momento.

Por otro lado, una vez que el cliente haya facilitado información referente a sus necesidades de financiación y su situación financiera, la entidad deberá proporcionarle información personalizada, permitiéndole así, poder comparar entre las distintas ofertas del mercado y tomar una decisión al respecto. Esta información personalizada queda plasmada en un documento que recibe el nombre de Ficha de Información Personalizada (FIPER).

Por último, una vez que el cliente ha mostrado su intención de contratar un producto financiero de este tipo, se deberá tasar el inmueble y efectuar las comprobaciones oportunas acerca de su situación registral. Posteriormente, la entidad debe hacer una oferta vinculante al cliente que consistirá en una Ficha de Información Personalizada, donde se especifique, además, que se trata de una oferta vinculante y se indique cuál es su plazo de vigencia.



¿Cómo se formaliza un préstamo hipotecario?







Varios son los pasos necesarios para la formalización de un préstamo hipotecario:

1º. Solicitud del cliente.


En primer lugar, resulta necesaria la solicitud del cliente del préstamo hipotecario, indicando las características del préstamo, así como el fin al que va a destinar el dinero demandado.

2º. Análisis de la operación por parte de la entidad de crédito.


A raíz de la solicitud planteada por el cliente, la entidad financiera estudiará la operación, para lo cual será necesario que el cliente presente los documentos pertinentes. En la mayoría de los casos dichos documentos son:

  • Documento Nacional de Identidad del cliente y, en su caso, del cónyuge.

  • Nota simple informativa del Registro de la Propiedad del bien que va a servir como garantía.

  • Indicación del estado civil del cliente (indicando, en caso de estar casado, el correspondiente régimen económico matrimonial).

  • Aportación de documentos justificativos que acrediten que el cliente puede hacer frente al pago de la hipoteca solicitada (ej.: nómina, declaración de IRPF, relación de patrimonio, en caso de asalariados; declaraciones de IVA o de IRPF, en caso de autónomos; cuentas anuales, en caso de sociedades, etc.).

Una vez obtenida dicha información, la entidad financiera procederá a revisar los distintos registros a los que tenga acceso (especialmente en materia de impagos o de cargas financieras previas) a los efectos de verificar la situación económico-financiera del solicitante para hacer frente al pago del préstamo solicitado.

3º. Tasación del bien a hipotecar.


A los efectos de comprobar el valor de mercado del bien hipotecado, la entidad financiera procederá a solicitar una tasación del mismo, la cual resulta de extrema importancia en la medida en que el importe por el que sea tasado el bien determinará la cantidad máxima a prestar por la entidad financiera (normalmente el límite máximo suele ser el 80% del valor de tasación).

El certificado de tasación (emitido por una sociedad de tasación) tendrá una vigencia de 6 meses a contar desde el día de la emisión del mismo.

Los gastos de tasación serán a cargo del prestatario.

4º. Solicitud de garantías adicionales por parte de la entidad de crédito.


En caso de no tener certeza de la viabilidad de la operación o posibles dudas en cuanto al pago de las cuotas hipotecarias por parte del cliente, la entidad financiera podrá solicitar garantías adicionales para la formalización de la misma.

5º. Negociación de las cláusulas específicas de la hipoteca.


Analizada la operación por parte de la entidad financiera, con la documentación solicitada y la obtenida por sus propios medios, será necesario concretar con el solicitante los aspectos individuales del préstamo hipotecario solicitado, tales como: plazo, posible período de carencia, interés aplicable, etc.

6º. Otorgamiento de la escritura pública de hipoteca.


Una vez que ambas partes han acordado los términos del préstamo hipotecario, se procederá a otorgar ante notario la escritura pública de hipoteca.

Es el prestatario el que tiene la facultad de elección de notario, y a éste deberán remitirse ambas partes el día del otorgamiento de la escritura pública para proceder a su firma. 

7º. Pago de los correspondientes tributos.


Una vez formalizada la escritura pública de préstamo hipotecario se deberá proceder al pago de los tributos que graven la misma, en particular el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

A dicho gasto, además, en caso de que se haya producido la compraventa de la vivienda en el momento inmediatamente anterior al préstamo hipotecario, se deberán añadir los impuestos derivados de la citada operación de compraventa:

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por la escritura de compraventa (1% del valor del bien declarado en la escritura)1.

  • IVA (con carácter general al tipo reducido2) en caso de transmisión de vivienda nueva o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) (tipo mínimo del 8% sobre el valor real del bien transmitido, pudiendo la Administración realizar la oportuna comprobación), en caso de viviendas de segunda mano.

8º. Inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.


Una vez liquidados los correspondientes impuestos se deberá presentar la escritura, junto con los documentos acreditativos de dicho pago, en el Registro de la Propiedad correspondiente.

9º. Abono de los gastos correspondientes a notaría, registro y gestoría.



¿Cuáles son los principales gastos asociados a la formalización de un préstamo hipotecario?







Los gastos de formalización de las operaciones de préstamo son elevados como consecuencia de los costes adicionales de notaría, registro de la propiedad, tasación del inmueble, impuestos aplicables y gestoría, principalmente, que ha de pagar el prestatario.

Asimismo, hay que contemplar los gastos finales necesarios para proceder a la cancelación total de la hipoteca.

Ejemplo: ¿Qué gastos de formalización (orientativos) conlleva un préstamo hipotecario de 200.000 euros, concedido para la adquisición de una vivienda cuyo coste es de 275.000 euros?

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentos (AJD) por la escritura del préstamo hipotecario1: 1% x 300.000 = 3.000 €.

  • Comisión de apertura: 0,25% x 200.000 = 500 €.

  • Registro de la Propiedad: 300 €.

  • Notario: 650 €.

  • Tasación de la vivienda: 300 €.

  • Gestoría: 160 €.

A los gastos anteriores (4.910 €), imputables casi íntegramente a la operación de crédito, hay que añadir asimismo el seguro contra incendios destinado a cubrir el bien hipotecado (dicho seguro no es imperativo que se contrate con la entidad de crédito prestamista), así como otros seguros que la entidad financiera pueda vincular a la concesión de la operación, además de otros gastos que se originan con motivo de la compra, haya o no financiación hipotecaria:  

  • IVA: 10% x 275.000 = 27.500 €.

  • Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por escritura de compra: 1% x 275.000 = 2.750 €.

  • Gastos notariales y registrales: ambas partes (compradora y vendedora) podrán establecer de común acuerdo cómo satisfarán los citados gastos, de lo cual debe quedar constancia en la escritura pública de compraventa.

Si sumamos los gastos que hemos concretado, vemos que ascienden a un total de 35.180 euros2, lo que representa más de un 11% del precio de la vivienda. 

En el ejemplo anterior se considera que el prestatario formaliza directamente una nueva operación de crédito. La situación es algo diferente cuando se subroga (asume la obligación) en un préstamo hipotecario ya concertado por el promotor inmobiliario. Algunos de los costes reseñados ya habrán sido satisfechos por el promotor, que los trasladará al precio de la vivienda. 



¿Cuáles son las principales cláusulas a tener en cuenta al formalizar un préstamo hipotecario?







  • Modalidad del tipo de interés: los préstamos hipotecarios pueden ser formalizados, como cualquier otro préstamo, a tipo de interés fijo o a tipo de interés variable.

  • Tipo de interés de referencia y diferencial: existen varios tipos de interés de referencia oficiales.
    En función del tipo de interés de referencia aplicado variará el importe a abonar en concepto de cuota. En la práctica el índice más utilizado es el Euríbor.
    Una vez determinado el tipo de interés de referencia, la entidad financiera aplicará un diferencial sobre el mismo. La suma de ambos conceptos nos dará el tipo final que deberá abonar el cliente.

  • Fecha de revisión del tipo de interés de referencia: normalmente las revisiones se producen de forma anual, por lo que año a año, y en función de las variaciones en el tipo de interés de referencia, se establecerá la cuota correspondiente a dicha anualidad. No obstante lo anterior, pueden darse supuestos de revisiones en plazos distintos al anual (generalmente por períodos más cortos).

  • Cláusula de «suelo»: En virtud de esta cláusula, puede establecerse un tipo mínimo de interés a abonar por el prestatario con independencia del valor del índice de referencia más el diferencial pactado. Así,aunque dicho valor se sitúe, por ejemplo, en el 2,5%, puede haberse establecido en la escritura que el interés a abonar no podrá ser menor de, por ejemplo, el 3%.

  • Cláusula de «techo»: mediante la misma, con independencia del tipo de interés que resulte aplicable al prestatario como consecuencia de las variaciones en el tipo de referencia más el diferencial convenido, el interés no podrá ser superior a un determinado porcentaje (por ejemplo, 8%). Esta cláusula, conllevaría que, en caso de que el índice de referencia más el diferencial se situara, por ejemplo, en el 10%, al prestatario se le aplicaría un tipo de interés del 8%.

  • Causas de vencimiento anticipado unilateral por la entidad financiera: los préstamos bancarios recogen en su articulado cláusulas de vencimiento anticipado, entre las cuales destaca el hecho de que el impago de una sola de las cuotas pueda conllevar la resolución anticipada y unilateral por parte de la entidad financiera.
    Igualmente ocurre en el caso del incumplimiento de deberes de información establecidas en el préstamo (se establecen especialmente respecto a personas jurídicas, imponiendo la entrega de las cuentas anuales de cada uno de los ejercicios que transcurran, etc.) o en los supuestos de despatrimonialización del prestatario o de los fiadores (que mengüe su patrimonio de forma importante).

  • Importe de la responsabilidad hipotecaria: es la suma de todos los conceptos que quedan garantizados mediante la hipoteca: el capital, las costas judiciales, los intereses normales y los de demora, los gastos, etc. 


¿Puedo cambiar mi préstamo hipotecario a otra entidad financiera?







La legislación española prevé la posibilidad de que, una vez concertado un préstamo hipotecario con una entidad financiera, el prestatario pueda trasladar su préstamo a otra entidad.

Los aspectos más relevantes del procedimiento establecido son los siguientes:

  • En primer lugar es necesario que el prestatario llegue a un acuerdo con una entidad financiera que acepte subrogarse en el préstamo hipotecario del que ahora es acreedora otra entidad financiera. Esto es, debe haber una entidad financiera que acepte asumir el préstamo hipotecario en mejores condiciones para el prestatario que la entidad actualmente titular del mismo. Cuando sobre la finca exista más de un préstamo o crédito hipotecario a favor de la misma entidad de crédito acreedora, la entidad financiera deberá subrogarse en todos ellos. 

  • La entidad con la que se ha negociado la subrogación deberá realizar una oferta vinculante (en firme) y remitirla, por conducto notarial, a la actual entidad titular del préstamo hipotecario, indicando las principales condiciones ofrecidas (plazo, tipo de interés, etc.).

  • Recibida la oferta vinculante por la entidad titular del préstamo hipotecario, ésta dispondrá de un plazo de 7 días naturales para, también a través del mismo conducto notarial, emitir un certificado en el que detalle los importes pendientes de adeudo por el cliente hipotecado.
    Asimismo, la entidad acreedora actual dispondrá de un plazo de 15 días para igualar la oferta realizada por la entidad que desea subrogarse en el préstamo. En caso de que, vía conducto notarial, se comunique la voluntad de igualar la oferta («enervación»), el préstamo hipotecario no cambiará de entidad pero le serán de aplicación las nuevas condiciones (las que se recogían en la oferta vinculante).
    No obstante lo anterior, si transcurrido dicho plazo de 15 días no se produce la enervación, la entidad que ha realizado la nueva oferta (oferta vinculante) podrá realizar la subrogación. Para que dicha subrogación surta efecto bastará que dicha entidad declare en la escritura de subrogación haber pagado a la anterior entidad titular del préstamo hipotecario el capital, comisiones e intereses pendientes de pago por el cliente. La escritura pública que documente esta subrogación deberá incorporar el resguardo de haberse procedido al mencionado pago. En todo caso, es necesario precisar que en la escritura de subrogación sólo podrá pactarse la modificación del tipo de interés, ordinario o de demora, inicialmente pactado o vigente, así como la alteración del plazo, o ambas condiciones.
    La subrogación podrá tener lugar aun en el caso de que la entidad anteriormente titular del préstamo no haya emitido el correspondiente certificado de importes pendientes de pago en relación con la hipoteca del particular afectado. En tal supuesto, la entidad subrogada podrá realizar el cálculo bajo su responsabilidad, asumiendo las consecuencias de posibles errores que pudieran derivarse, errores que no podrán repercutirse al cliente.
    Una vez efectuada ante notario la subrogación, éste se lo comunicará a la entidad anteriormente titular del préstamo hipotecario, la cual dispondrá de 8 días naturales para alegar la existencia de algún error. No obstante lo anterior, las diferencias o errores que puedan darse entre ambas entidades bancarias no podrán perjudicar al cliente y, en ningún caso, dejarán sin efecto la subrogación.
    La subrogación hipotecaria tiene su propio régimen de compensación por amortización anticipada, donde se distinguen distintos supuestos:

    • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados tras la entrada en vigor de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, y antes del 26 de abril de 2003 (cuando entra en vigor el Real Decreto Ley 2/2003, de 25 de abril, de medidas de reforma económica): el 1,00%.

    • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados entre el 26 de abril de 2003 y el 9 de diciembre de 2007 (cuando entra en vigor la Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario): el 0,50%.

    • Préstamos hipotecarios a interés variable concertados a partir del 9 de diciembre de 2007:

      • No puede cobrarse comisión por amortización anticipada o parcial.

      • Compensación por desistimiento: 0,50%, si la amortización se produce dentro de los 5 primeros años, y 0,25%, si la amortización se produce en un momento posterior.

      • Compensación por riesgo de tipo de interés: la finalidad de la misma es compensar por el riesgo de tipo de interés que asume la entidad en el caso de amortización anticipada. Sólo se puede aplicar a los préstamos y créditos con riesgo de tipo de interés, es decir, fijos y mixtos, cuyo tipo de interés se encuentre, en el momento de la cancelación o subrogación, por encima del de mercado (siempre que, en el caso de los préstamos a tipo de interés mixto, la revisión de tipos se produzca en un período superior al año).

Existen unas ventajas fiscales para las operaciones de subrogación hipotecaria y para las de modificación (novación modificativa) de las condiciones de los préstamos hipotecarios:

  • La escritura de subrogación estará exenta en la modalidad gradual o variable del impuesto sobre «Actos Jurídicos Documentados» (gravamen proporcional aplicable sobre la responsabilidad hipotecaria). Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales, se aplicará el concepto «documento sin cuantía».

  • Las escrituras de modificación de préstamos hipotecarios que afecten al tipo de interés, al plazo de la operación, o a ambos, estarán exentas en la modalidad gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Para el cálculo de los honorarios notariales y registrales se aplicará el concepto «documento sin cuantía».


¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario?







En caso de falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge, en la mayor parte de los casos, una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la resolución anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral.

No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos de gracia al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como "en mora" y, por tanto, no han de dotar provisión alguna, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días). Por tanto, hasta que eso ocurre, las entidades financieras intentan saldar la deuda de forma amistosa.

En caso de retraso en el pago de las cuotas hipotecarias habrá que tener presente que la entidad financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el correspondiente interés de demora.

Si el deudor se encuentra en lo que el RDL 6/2012 denomina “umbral de exclusión”, y para el caso de la vivienda habitual, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo.

Se encontrarán en el “umbral de exclusión”, los deudores en lo que se den las siguientes circunstancias: 

  1. Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o de actividades económicas.

  2. La cuota hipotecaria debe ser superior al 60% de los ingresos netos conjuntos de todos los miembros de la unidad familiar.

  3. Carecer de otros bienes o derechos suficientes para hacer frente a la deuda.

  4. La deuda debe tratarse de un crédito o préstamo hipotecario con garantía de la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

  5. El crédito o préstamo debe carecer de otras garantías, reales o personales, y, en el caso de estas últimas, los garantes deben reunir los mismos requisitos establecidos en las letras b y c.

  6. Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a, b y c.  

El esquema general en caso de impago de un préstamo hipotecario sería el siguiente:





¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria?







En caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Estos procedimientos judiciales se desarrollan, de forma simplificada, con base en el siguiente esquema:

1º. Demanda ejecutiva.


La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado.

2º. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo.


Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido de pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda.

3º.  Certificación del Registro de la Propiedad.


El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien.

4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora.


En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y según el siguiente esquema, determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subasta.

Al celebrarse la subasta pueden darse el siguiente supuesto:

1º Que concurran postores: 

Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% del valor de tasación o el 60% en caso de que se trate de la vivienda habitual del deudor. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 60% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

2º. Que no concurran postores: 

En caso de que la subasta quede desierta, la entidad financiera puede adjudicarse el bien por una cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación en escritura, si bien, si lo que se subasta es la vivienda habitual del deudor, el importe mínimo de adjudicación será el 60% del valor de tasación. 

Por lo tanto, el importe mínimo de adjudicación de un bien inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria será el 60 por ciento del valor de tasación que figure en la escritura de préstamo.

Del importe de adjudicación del bien puede derivarse la siguiente casuística:

  1. Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar  a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el cliente o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor.

  2. Que el importe obtenido de la adjudicación no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes presentes y futuros).

5º. Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial.


Una vez ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que le entreguen también la posesión del inmueble. Por lo expuesto, en caso de que el inmueble se hallase ocupado, se acometerá el «lanzamiento judicial» de los ocupantes (su desalojo del inmueble).

A continuación se exponen dos ejemplos que explican someramente el funcionamiento de una subasta judicial.

Ejemplo 1.

  • Valor de tasación del bien (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros.

  • Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 85.000 euros.

  • En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.

  • Se celebra subasta en la que acude un postor que ofrece por la finca 106.000 euros.  El remate es aprobado por el Juez ya que es superior al 70% del valor de tasación en escritura. De estos 106.000 euros, 85.000 euros se dedicarían a saldar la deuda de la entidad ejecutante, quedando un sobrante de 21.000 euros que se repartirían de la siguiente forma: 16.000 euros para atender el embargo posterior de la otra entidad financiera, 3.000 euros para el embargo del Ayuntamiento y finalmente se entregarían al deudor 2.000 euros.

Ejemplo 2.

  • Valor de tasación del bien  (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros.

  • Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 95.000 euros.

  • En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales.

  • Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el 60% del valor de tasación en escritura, es decir, 90.000 euros. Dado que la deuda reclamada es 95.000 euros, quedarían por cubrir 5.000 euros que la entidad podría seguir reclamando en otro procedimiento. Además, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con otros bienes de su propiedad.





¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria?







Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado).

El procedimiento que llevará a cabo la entidad financiera para el recobro de los importes adeudados en caso de impago será el siguiente:

1º. Requerimiento del acreedor al notario.


La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno.

2º.  Certificación del Registro de la Propiedad.


El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien así como de las características de la misma.

3º. Requerimiento de pago al deudor.


Se procederá por parte del notario a comunicar al deudor el requerimiento del acreedor, para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario.

4º. Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor.


En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago, se  fijará fecha para subasta, hecho que se comunicará al deudor. El anuncio de la subasta deberá insertarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE).

5º. Celebración de subastas.


Se celebrará una única subasta (antes del RDL 6/2012 eran tres), para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca.

Caso de que existan postores.

Si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura.

Si la mejor postura es inferior al 70% del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, a un tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aún siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Si transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 60% del valor de tasación. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 50% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Caso de que no existan postores.

La entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por importe igual o superior al 60% del valor de tasación en escritura.

Subastado el bien por parte del notario, caben dos posibilidades:

 

  1. Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante, éste corresponderá al deudor demandado.

  2. Que el importe obtenido de la subasta no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos.

 

6º. Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor.


Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. No obstante, en caso de que el inmueble se halle ocupado, su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el bien.

Las ventajas del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria estriban en la mayor rapidez y el ahorro de costes que supone para la entidad financiera acreedora, en comparación con el procedimiento judicial.


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