Unidad I ubicación de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos






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Derechos del dueño y garantías


El dueño del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, pero el adquirente debe respetar el derecho real de superficie constituido. Esa enajenación puede ser inter vivos o mortis causa, y es una consecuencia de su dominio.

El dueño no puede constituir sobre el inmueble otros derechos reales de disfrute o garantía (aunque nada impide que pueda constituir derechos personales) durante la vigencia del contrato. No puede perturbar los derechos del superficiario y si lo hace puede pedir que cese la turbación. Es absurdo prohibirle al dueño constituir hipotecas sobre su propiedad, ya que no perjudicaría los derechos de los terceros. Tampoco podría constituir anticresis.

El superficiario puede gravar su derecho con derechos reales de garantías. En la ley no queda muy claro si la hipoteca puede hacerse sobre el derecho de forestar, ya que en la ley 25.509 solamente sería posible hipotecar plantaciones ya existentes.

Adquisición:


El derecho de superficie se adquiere por contrato oneroso o gratuito. Únicamente puede constituirse por contrato. Como todos los contratos que recaen sobre inmuebles, debe instrumentarse en escritura pública, aunque la falta de forma lo vuelve ineficaz quedando como obligación de cumplir la formalidad. Además requiere tradición de la cosa.

Para que sea oponible a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción donde se halle. El Registro debe abrir un folio nuevo correlacionado con la inscripción dominial precedente.

Vigencia:


Tendrá el plazo que fijen las partes, pero no puede exceder de los 50 años. Cualquier plazo superior a los 50 años se considera reducido al máximo legal.

Destrucción de lo plantado:


Cualquiera fuera la causa de la destrucción total o parcial de lo plantado, no extingue el derecho de superficie forestal, siempre que el superficiario realice nuevas plantaciones dentro de un plazo de 3 años. Se regula el derecho de reforestación para el supuesto de destrucción parcial o total. La propiedad superficiaria queda subsistente sobre el terreno correspondiente como una especie de letargo.

Extinción del derecho


Se extingue por renuncia expresa (la renuncia no se presume), vencimiento del plazo contractual (que no puede superar los 50 años), cumplimiento de la condición resolutoria y consolidación en una sola persona de la calidad de dueño y superficiario; y por no uso durante 3 años. El no uso por 3 años consiste en no forestar dentro de ese plazo retrocediendo la suspensión temporaria de la accesión.

El artículo 9 de la ley agrega que la renuncia, abandono o desuso del superficiario no lo libera de sus obligaciones. En cuanto al abandono, implica un acto unilateral seguido de un desprendimiento que extingue el derecho de edificar, pero el derecho de superficie queda vigente independientemente de su uso (salvo que otro prescriba adquisitivamente). Por eso debió limitarse al derecho de forestar y no respecto de la propiedad superficiaria. Las obligaciones y gravámenes asumidos por el superficiario forestal continúan con los alcances propios de los mismos. No se extienden al suelo y las obligaciones de índole personal se proyectan más allá de la extinción del derecho de superficie forestal. En los otros supuestos de extinción, no pueden darse más allá que su derecho.

Consolidación:


En el supuesto de extinción del derecho real de superficie forestal por consolidación (unión en una misma persona del carácter de dueño y superficiario) los derechos y obligaciones del dueño y superficiario continúan con sus mismos alcances y efectos. Los derechos reales o personales que pudieron haber constituido tanto el dueño del sueño como el superficiario continúan con sus alcances como si por una ficción legal la consolidación nunca hubiera ocurrido durante el plazo de vigencia del derecho de superficie. Por ejemplo: cuando la superficie forestal estuviese gravada con hipoteca, al extinguirse la superficie por consolidación, no existe más superficie forestal; sin embargo mientras dure la hipoteca; a los efectos de ésta, seguirán existiendo sus efectos y alcances.
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