Unidad I ubicación de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos






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El modo antes y después de la 17.711 y 17.801


Antes de la 17.711 el régimen era el del título y el modo para transmitir derechos reales sobre inmuebles, con la excepción de la hipoteca que siempre requirió inscripción registral.

Luego de la 17.711 se mantuvo la inscripción de la hipoteca, pero el nuevo 2505 die que la adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Ésta no será oponible a terceros mientras no sean inscriptas.

Por otro lado la ley 17.801 dice que para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás previsiones de esa ley, se inscribirán o anotarán los documentos que constituyan, transmitan, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles.

Así, a la tradición del inmueble pasó a seguirle la inscripción del título.

  • Tradición: es constitutiva de derechos reales y le da publicidad. Resuelve los conflictos entre titular y aquellos terceros que pueden entrar en contacto con la cosa.

  • Inscripción: sólo cumple la función de hacer pública el derecho resolviendo en sede registral los conflictos entre titular y terceros.

Convalidación


El 3270 dice que nadie puede transferir a otro sobre un objeto un derecho mejor o más extenso del que gozaba. En estos casos se dispone la nulidad con el límite del 1051. En ese sentido las compraventas de cosa ajena valen por ratificación del dueño o por sucesión posterior a titulo universal o particular.

El 2504 dice que el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía derecho a transmitir o constituir, lo adquiere después, se entiende que transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiese tenido al tiempo de la transmisión. Queda excluida la hipoteca, que si se constituyó sobre un inmueble ajeno no será válida ni por la adquisición que el constituyente hiciese ulteriormente, ni aunque lo sucediese a titulo universal (art. 3126). Asimismo la validez de la hipoteca constituida por el condómino queda subordinada al resultado de la partición.

En resumen, todas las transferencia y constituciones de derechos reales celebradas por quien carece de legitimación (excepto la hipoteca) pueden ser convalidadas por ratificación del titular o porque el transmitente o constituyente lo sucede a título universal o singular.

Régimen de las cosas muebles


De acuerdo al artículo 2412 la posesión de buena fe de una cosa mueble crea a favor del poseedor la presunción iuris et de iure de ser propietario de ella. Esa buena fe es la creencia de la legitimidad de su título y que admite prueba en contrario. Si esa prueba no se produce, juega la presunción iuris et de iure del artículo 2412.

El artículo 2767 dice que para repeler la acción reivindicatoria del propietario, es necesario que el poseedor la haya adquirido a título oneroso (además de requerir buena fe y posesión como lo exige el 2412). Ahora bien, el 2412 dice que los únicos requisitos que deben reunirse para dar lugar a la presunción de propiedad son posesión y buena fe; sólo para paralizar la acción reivindicatoria, es decir, sólo ante el propietario anterior, se requiere además el título oneroso. En resumen, el poseedor de buena fe es propietario frente a todos, la haya adquirido a título oneroso o gratuito; pero en el último caso no lo será frente al propietario que puede reivindicarla.

El artículo 2778 dice que si el poseedor de buena fe adquirió la cosa mueble por un acto nulo o anulable, el transmitente que recupera la propiedad puede reivindicarla.

Finalmente el 4016 bis dispone que el que posee de buena fe y en forma continua una cosa mueble robada o perdida adquiere el dominio por usucapión a los 3 años. Si es cosa registrable, a los dos años.

Cosas muebles registrables


  • Automotores: El decreto 6582/58 creó el RNPA que introdujo una modificación sustancial, al reemplazar la tradición por la inscripción constitutiva. La posesión de buena fe del 2412 no basta para que la ley nos considere propietarios, es más, no puede invocar la buena fe quien lo adquiere de quien no aparece como titular en el RNPA. La transferencia y prenda sobre automotores se deben hacer por boleto privado (con certificación de firmas) o en escritura pública. Produce efectos entre partes y frente a terceros desde que se inscriben.

  • Caballos de carrera puros de sangre: También es una inscripción constitutiva que sustituye la tradición. La inscripción impide la presunción del artículo 2412. Se debe realizar en los Registros Genealógicos reconocidos por el Ministerio de Agricultura y la transmisión del dominio se perfeccionará entre partes y respecto de terceros mediante esa inscripción.

  • Ganado de raza: su propiedad se prueba con el certificado de inscripción en los registros genealógicos y selectivos que concuerde con los signos individuales de los animales. La inscripción en estos registros es solo declarativa, se mantiene la tradición como modo.

    • El ganado mayor (vacuno y equino) se marca con la impresión de un dibujo o diseño que se hace sobre el animal con un hierro candente, marcación en frío o cualquier procedimiento claro, permanente e indeleble. Su propiedad pertenece a quien tenga registrado a su nombre la marca o señal (salvo prueba en contrario) y las crías a pie de la madre pertenecen al dueño.

    • El ganado menor (ovino, caprino, porcino) se señala con un corte, incisión, perforación o grabación hecha a fuego en la oreja de aquel. Su propiedad pertenece a quien tenga registrada.

    • El ganado orejano si marca o señal o con marcas o señales no muy claras se someten al régimen común de las cosas muebles.

  • Buques: incluye a toda construcción flotante destinada a navegar por agua. La escritura o instrumento privado debe ser inscripto en el RNB para que produzca efectos frente a terceros. El carácter es meramente declarativo.

    • Los de más de 10 toneladas de arqueo se transfieren e hipotecan mediante escritura pública o documento privado autenticado. También pueden hipotecarse los buques en construcción del mismo tonelaje.

    • Los de menos de 10 toneladas de arqueo deben transferirse mediante instrumento privado con certificación de firmas y pueden ser prendados.

  • Aeronaves: Son los aparatos o mecanismos que pueden circular en el espacio aéreo y que sean aptos para transportar personas y cosas. El régimen es de inscripción declarativa. El Código Aeronáutico dice que se inscriben los instrumentos públicos o privados autenticados que tengan por objeto: Actos o contratos que acrediten la propiedad de las aeronaves, transfieran o modifiquen y extingan la misma; hipotecas sobre aeronaves y motores; embargos, medidas precautorias y contratos de locación. Pueden inscribirse los motores y aeronaves en construcción. Pueden ser hipotecadas aun estando en construcción, se pueden hipotecar los motores, pero no procede la prenda con registro. La transferencia del dominio así como todo acto jurídico relacionado no producirá efectos contra terceros si no van seguidos de la inscripción en el RNA.
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