Unidad I ubicación de los derechos reales dentro de los derechos subjetivos






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Principio de tipicidad – Numerus clausus


El 2502 dice tajantemente que los derechos reales sólo pueden ser creados por ley. La nota aclara que la multiplicidad de derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y pleitos. Los particulares no pueden crear otros derechos reales distintos a los establecidos en la ley ni modificar por pactos privados las normas que los rigen. Está comprometido el orden público, si se pudiera crear derechos reales que convinieran a sus intereses no tardaría en producirse el caos en el régimen de la propiedad.

Los derechos reales pueden tener un origen en un contrato y en algunos de ellos sólo pueden nacer por convención, pero la voluntad de las partes se limita a dar a luz un derecho real, sin poder modificarlo. Sin embargo, el artículo 2959 determina que el uso y la habitación se rige por los títulos que la han constituido, y en su defecto por el régimen legal. Además, el artículo 3000 consagra la atipicidad de las servidumbres.

En cambio, el principio de tipicidad determina que la ley regula todos los derechos reales y si se pretende tener un derecho real tiene que encajar en una de las figuras previstas. La ley determina su relación, contenido, transmisión, etc.

El 2503 enumera los derechos reales no admitidos y agrega el 2614 los admitidos por no más de 5 años (censos y rentas) y los prohibidos (enfiteusis, vinculaciones y superficie).

Conversión de los derechos reales atípicos


Pueden darse dos supuestos:

  • Constitución privada de derechos reales atípicos. No previsto por el Código Civil o leyes especiales.

  • Modificación de los derechos reales enunciados por la ley.

Para ambos casos el 2502 dice que todo contrato o disposición de última voluntad que constituya otros derechos o modifique derechos reales que los que se reconocen el Código Civil, valdrán como constitución de derechos personales si como tal pudieran valer.

El fundamento lo da la nota al artículo 2828: La naturaleza de los derechos reales en general está fijada en consideración al orden público y a las instituciones políticas. Este caso el negocio es inválido, pero se convierte por disposición de la ley en un negocio de distinto tipo (el negocio nulo se convierte en negocio constitutivo de derechos personales). Similar a lo que ocurre con la conversión del contrato nulo por defecto de forma (art. 1184).

Sin embargo, esto puede acarrear algunos inconvenientes: la enfiteusis que se transforma en locación, queda sujeta a los plazos mínimos y máximos legales. La reducción del plazo máximo puede tornarlos antieconómico. Además, la conversión a un derecho personal puede quitarle facultades de la que el titular estaba investido.

Clasificación – diversos criterios.


  • Sobre cosa propia: dominio, condominio, propiedad horizontal.

  • Sobre cosa ajena:

    • De disfrute: uso, habitación, usufructo

    • De garantía: hipoteca, prenda, anticresis.

  • Principales: se justifican en si mismos.

  • Accesorios: son dependientes de una obligación (hipoteca, prenda, anticresis).

  • Sobre la sustancia: recae sobre la posibilidad de uso y goce que tiene el titular (sobre cosa propia y sobre cosa ajena de disfrute).

  • Sobre el valor: su principal facultad consiste en la realización de la cosa para cobrarse con su valor (de garantía), aunque la coincidencia con los de garantía no es total (la prenda puede recaer sobre la sustancia si así se pacta).

  • Sobre muebles

  • Sobre inmuebles

  • Perfectos: de señorío pleno que reúnen todos los elementos de los derechos reales (dominio y condominio).

  • Imperfectos: son desmembraciones de los anteriores.

Sujeto


Son sujeto tanto activo como pasivo las personas, sean estas físicas o jurídicas, sean nacionales o extranjeras, sean públicas o privadas.

Carnelutti reniega con la clasificación de las personas físicas o jurídicas y las reemplaza por persona compleja o simple (compuesta por una o varias personas). Complejo es un conjunto de objetos determinados por caracteres comunes. Kelsen dice que personas físicas y jurídicas designa una unidad de un conjunto de normas de lo que la persona es un punto de imputación. Complejo tiene un fértil campo de aplicación (Ej: parte contractual compleja, unidad compleja de cosas, o relaciones jurídicas complejas como la patria potestad o herencia). La complejidad se da cuando las distintas declaraciones se complementan para alcanzar el efecto pretendido.
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