2. La sorprendente sentencia de la Corte Suprema de 11 de octubre de 2012, que convalida las falsificaciones a favor del tercero de buena fe, y que “privatiza” un bien de dominio público






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2. La sorprendente sentencia de la Corte Suprema de 11 de octubre de 2012, que convalida las falsificaciones a favor del tercero de buena fe, y que “privatiza” un bien de dominio público
El caso resuelto en la Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/2012, constituye probablemente el de mayor audacia de las mafias de falsificadores, en cuanto no solamente se fraguaron dos escrituras públicas, sino también resoluciones judiciales, en un mismo caso, y todo ello con el fin de lograr el despojo, nada menos, de un bien de dominio público; lo que finalmente fue convalidado por la Sala Civil de la Corte Suprema en una cuestionable sentencia que termina amparando al llamado “tercero de buena fe”.
Los hechos son los siguientes1:


  • Luego de un proceso de urbanización, el Estado adquiere un terreno de más de cuatro mil metros cuadrados, en condición de aporte reglamentario, por lo que se trata de un bien del dominio público, el mismo que se inscribe en el registro2.




  • El Estado, supuestamente, vende a favor de una señora, el predio de más de cuatro mil metros cuadrados, pero la escritura pública era falsificada3, por lo que no existió voluntad del vendedor, ni de la compradora, que, por lo demás, al momento del acto jurídico, ya se encontraba fallecida4.




  • El Estado interpone una demanda de nulidad de acto jurídico respecto de la supuesta compraventa, por lo que obtiene una medida cautelar de anotación registral5, con lo cual se impiden los potenciales terceros de buena fe. Sin embargo, y por increíble que parezca, también se falsificó la resolución judicial de levantamiento de la medida cautelar, con lo cual, estratégica, y fraudulentamente, se “limpia” la partida registral6.




  • Como acto seguido, la fallecida “vende” el inmueble a un tercero, que no podría ser de buena fe, pues simplemente no hay venta, tratándose de un nuevo acto falsificado7; por lo que, luego, el tercero lo transfiere a un cuarto8, y así sucesivamente hasta llegar a un quinto y sexto9.


El esquema es el siguiente:


  1. Estado vende a un fallecida (título falso), materia de un primer proceso judicial

  2. Estado anota demanda de nulidad en el registro, en mérito del primer proceso, pero esta se levanta por supuesta resolución judicial (título falso)

  3. Fallecida vende a tercero (título falso)

  4. Tercero vende a cuarto (título simulado)

  5. Cuarto vende a quinto

  6. Quinto vende a sexto (los cuales son parientes, pues “quinto” son los padres de “sexto”)


Luego de tres falsificaciones (dos compraventas y una resolución judicial), además de una ulterior compraventa simulada, y pese a tratarse de un bien de dominio público, sin embargo, en forma sorprendente, el órgano judicial en sus tres niveles “legaliza” las consecuencias del fraude: sentencia de primera instancia dictada por el 29º Juzgado Civil de Lima, de fecha 05/10/200910; sentencia de vista emitida por la Séptima Sala Civil de Lima, de fecha 15/6/201111; y ratificada por sentencia de la Sala Civil de la Corte Suprema, mediante Casación N° 5745-2011-Lima, de fecha 11/10/201212.
Los fundamentos de la Corte Suprema para crear un nuevo modo de adquisición de la propiedad, sustentado en la falsificación, son los siguientes:
PRIMERO.- Que, pasando a resolver el fondo del asunto materia de casación, este Supremo Tribunal debe señalar que en cuanto a la primera causal alegada por la Superintendencia de Bienes Estatales – SBE sobre la infracción normativa por interpretación errónea del artículo 2014 del Código Civil, el artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos (aprobado por Resolución 195-2001-SUNARP/SN que entró en vigencia el uno de octubre de dos mil uno) precisó los alcances de la regulación contenida en los artículos 2014 del citado código de la siguiente manera: “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina no perjudicara al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

SEGUNDO.- Que, ante esa precisión refiere Aliaga Huariapata (“Código Civil Comentado” Gaceta Jurídica, Lima-Perú): “(…) los posibles vicios que afecten el derecho del tercero adquirente deben referirse solo a los asientos registrales. Sin dejar de reconocer que nuestro sistema de transmisiones patrimoniales es causalista (no abstracto), somos de la opinión que, a los efectos de la protección de los terceros registrales, la búsqueda de posibles ‘inexactitudes registrales’ debería limitarse a los asientos registrales y no a los títulos archivados. Ello en atención a la rigurosa calificación registral existente en nuestro sistema a cargo de un profesional del derecho y al asiento registral que es más que un simple “resumen” del título, al determinar la nueva ‘situación jurídica’ derivada.

TERCERO.- Que en ese sentido, la Sala Superior la confirmar la sentencia apelada que concluye que los actos jurídicos celebrados entre Marta Amelia Ríos Vargas y la Sociedad Conyugal conformada por Luisa Aida Ríos Gamarra de Vásquez, Julio Vásquez Dávila, y estos a su vez, con Julio Hernán Vásquez Ríos, han sido realizados de buena fe, no ha hecho una interpretación errónea, pues estos demandados al celebrar los actos jurídicos se basaron en la información que aparecía en los asientos registrales, no siendo necesario remitirse a los títulos archivados como pretende la demandante; más aun si dichos codemandados recurrieron a la notaria Miriam Acevedo Mendoza quien efectuó un estudio de los títulos de propiedad del inmueble sub litis y comunicó a estos que el citado predio se encontraba libre de todo gravamen, y que podían adquirirlo sin problema alguno, por lo que este extremo del recurso de casación debe ser desestimado. La Sala superior ha efectuado una correcta interpretación y aplicación del artículo 2014 de nuestro Código Civil.

CUARTO.- Que en cuanto a la causal referida a infracción normativa por inaplicación de los artículos 2012 y 219 inciso 3 del Código Civil tenemos que el primer artículo establece como presunción iure et de iure que toda persona conoce el contenido de las inscripciones, y como tal no está sujeta a probanza, lo que debe concordarse con el artículo 2014 del mismo código, puesto que los referidos codemandados fueron diligentes en conocer el contenido de las inscripciones referentes la bien sub litis en la forma que ya se ha explicado en el considerando anterior, tenemos en cuenta que como una consecuencia de la conocibilidad de las inscripciones aquello que no esté publicado no debe perjudicarlos ni oponérseles por cuanto nunca estuvieron en posibilidad de conocerlo, los órganos jurisdiccionales de mérito han determinado que los demandados Julio Hernán Vásquez Ríos y sus padres contrataron en base a lo que estaba publicitado en el Registro de la Propiedad Inmueble y de buena fe.

QUINTO.- Que finalmente en cuanto a la inaplicación del inciso 3 del artículo 219 del código civil, respecto a que el objeto de la transferencia era jurídicamente imposible, al ser un bien de dominio público, la Sala Superior ha sido explicita en señalar la existencia de una demanda de nulidad de acto jurídico interpuesta también por la ahora demandante respecto de la escritura pública del fecha 14 de julio de 1984 que contiene un acto de transferencia del referido inmueble que aduce tenía la calidad de dominio público, concluyendo que es en ese proceso que se determinara si el referido inmueble ostenta o no tal calidad, siendo ello así, en el presente proceso el órgano jurisdiccional no puede abocarse a lo que es materia de conocimiento en otro proceso, por expresa prohibición, contenida en el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución; por lo que debe desestimarse este extremo del recurso de casación”.
En conclusión, con una pobre motivación de solo algo más de una hoja (parte relevante), se salda un complejísimo caso con el argumento de que el último comprador es “tercero de buena fe”.
La presente sentencia, en mi opinión, es jurídicamente insostenible conforme lo demostramos a continuación.
Primero, el inmueble sucesivamente transferido es uno del dominio público, nacido del aporte reglamentario de un proceso de urbanización, por tanto, cualquier venta que lo tenga por objeto es nula, por la causal de objeto jurídicamente imposible. El artículo 73º de la Constitución de 1993 establece que el dominio público es inalienable, es decir, su venta está prohibida; siendo así, no se entiende cómo lo público puede quedar fácilmente privatizado por la simple “buena fe”; pues, un parque, una playa o una plaza no pierden su condición por efecto del registro, cuya hipotético protección a favor del tercero nace apenas de una ley, pero que no puede oponerse a la tutela dispensada al dominio público, cuya fuente es la propia Constitución13. Por lo demás, no es argumento válido, como se sostiene en la sentencia, que “existe otro proceso en el que se discute la validez del acto jurídico por objeto imposible”, pues, en el primer proceso se ventila la nulidad de la primera venta (falsa) entre el Estado y la fallecida, mientras que en el segundo proceso se ventila la nulidad de todas las transferencias sucesivas, las que, al igual que la primera, son nulas porque tienen el mismo objeto, un bien de dominio público, el cual es inalienable, es decir, no puede venderse, sin excepciones, por lo que es irrelevante que la venta sea a favor del tercero, cuarto, quinto o sexto, pues todas esas compraventas tienen el mismo objeto (imposible), con la consecuencia que los actos son inválidos14.
En este caso, contradictoriamente, el artículo 2014º del Código Civil ha derogado al artículo 73º de la Constitución, pues el dominio público ha dejado de ser inalienable, por gracia de una inscripción registral. Curiosa interpretación por la cual la ley deja sin efecto a la Constitución15. No hay duda de que en el Perú es muy fácil privatizar parques, playas, plazas y, seguramente, hasta el Palacio de Gobierno, pues basta inscribir una falsificación, vender el bien, y listo. La fe registral viene en presta ayuda.
Vale la pena leer este párrafo de la mejor doctrina para evitar las exageraciones registrales a las que son tan afectos nuestros tribunales:
“El registro de la propiedad presenta también sus lados sombríos. Un Estado absoluto predica un registro de eficacia absoluta, y entonces un ángel caído se levanta amenazante y nos mira a los ojos. La fascinación por la eficacia del registro no nos debe olvidar los riesgos que su utilización abusiva comporta, a mi parecer, algunos sistemas registrales han legitimado arbitrariedades notorias, están montadas sobre la supremacía absoluta del libro (la voluntad política) sobre la realidad, y se basan efectivamente en la injusticia de expropiar (por la mera inscripción del nombre de un propietario en unos libros) al propietario real sin indemnización. El registro sirve entonces para legitimar lo que no es sino un expolio de personas o colectividades, para condenar a todos aquellos que no estén inscritos en el libro. El progreso material y el deseado desarrollo económico se pretende entonces negando la propiedad, derecho natural -y sin querer volver la vista atrás-, a la significación del hombre y su dignidad como fin y presupuesto a todo sistema jurídico”16
Segundo, por su parte, la sentencia establece la siguiente doctrina: si A vende supuestamente a B, que inscribe, pero, en realidad, este título es falsificado; y luego B vende a C, que también inscribe, entonces, C puede ampararse en la fe registral, pero esta conclusión es errada, pues A nunca declaró nada, nunca vendió, nunca dio lugar a la falsa apariencia, en consecuencia, se trata de una víctima, al igual que C. En tal caso, C no tiene argumentos a su favor, pues su buena fe se neutraliza con la mayor buena fe que exhibe A, que es el propietario legítimo y solo una inocente víctima de los falsarios; además, la inscripción de C tampoco lo pone en mejor situación que A, pues este también se encontraba inscrito hasta antes del fraude; asimismo, la condición de C como adquirente tutelado por la seguridad jurídica, en nada lo mejora si tenemos en cuenta que A también merece seguridad por la inscripción de la que gozaba. Por tanto, no hay argumento alguno que favorezca la posición de C, por lo que necesariamente debe imponerse la realidad jurídica, esto es, declarar que el derecho legítimo de A se mantiene inalterado, pues la propiedad es inviolable, de conformidad con el artículo 70º de la Constitución, y no existe motivo alguno para despojarlo de su derecho, menos por una burda falsificación. Por tanto, si la apariencia no se origina ni es imputable en el propietario, entonces no hay causa justificativa para que este pierda su derecho, máxime si el Tribunal Constitucional ha sostenido en forma reiterada que la propiedad no se afecta por causas anómalas o derivadas del solo querer de un tercero, y no existe mayor causa anómala que una falsificación. La buena fe del tercero, para imponerse, necesita la culpa del titular originario, pues esa culpa o imputabilidad hace que se justifique la tutela del tercero y la privación del propietario; pero no cuando el propietario original carece absolutamente de culpa, como ocurre con las falsificaciones, suplantaciones o nulidades por falta de manifestación de voluntad (incapacidad absoluta)17.
Tercero, aun cuando fuese pertinente el análisis de la fe registral para el último comprador, debe indicarse que este adquirió el bien por US $ 161,000 dólares, cuando el valor real era, en ese momento, de más de US $ 1’162,980 de dólares, lo que se acredita con el hecho incontrastable de que la misma sentencia impone la indemnización por ese monto contra la SUNARP, en tanto esta entidad permitió la inscripción de títulos falsos en perjuicio de la SBN. Sin dudas, es dramático que un tribunal de justicia, en la misma sentencia, diga que el precio pactado por el bien equivale a 15% de su valor real, no obstante, pese a ello, considera que el tercero es de “buena fe”. ¿Es posible la buena fe cuando se adquiere a “precio de regalo”? No hay forma racional de explicar cómo una persona puede tener buena fe cuando ha pagado una suma que le alcanzaría para comprar un pequeño departamento, pero jamás un terreno de casi media manzana. Cualquiera que adquiere a precio vil supone que existe algo sospechoso de por medio, máxime si en el presente caso se han hilvanado cinco transferencias en poco tiempo, con demanda de nulidad planteada por el Estado, discutiendo nada menos que la existencia de un bien del dominio público.
La sentencia de la Corte Suprema (ponente: Távara Córdova), así como la de la Corte Superior (ponente: Ordóñez Alcántara18) se sustentan en el argumento pobrísimo de que “como el notario (y el corredor inmobiliario) le aseguró al tercero que la compra era correcta, entonces este tiene buena fe”, lo que es simplemente absurdo, pues el examen negligente de un notario no crea derechos que no existen, sino que lo obligará a indemnizar por el daño causado a su cliente por impericia profesional. Si tal argumento fuese cierto, entonces, cuando el notario le dice a una persona que un título nulo es válido, entonces ya no podría decretarse la nulidad porque la palabra de del notario sería sacrosanta, lo que obviamente es incorrecto, pues la invalidez es una cuestión objetiva que no depende de las meras opiniones de funcionarios que no tienen el poder de dar por válido lo que es nulo o ilícito. En todo caso, las testimoniales del corredor y del notario son claramente interesadas en el resultado del pleito, pues la nulidad de la compra podría acarrearles responsabilidad civil o la devolución de la comisión. Por tal motivo, ¿cómo puede fundarse una sentencia casi exclusivamente en dos testigos cuya declaración a favor de una de las partes (comprador), los beneficia también a ellos? Por lo demás, la testimonial de un corredor y de un notario, en el mejor de los casos, se limitan a brindar una opinión legal (externa a las partes) sobre la compra, pero nada más; mientras que el fin ilícito y la mala fe constituye un propósito subjetivo (interno a las partes), por tanto, uno jamás es prueba de lo otro.
En realidad, la mala fe se deduce de hechos imputables a las partes contratantes, tales como la compra a precios de regalo, hilvanando cinco transferencias a toda velocidad, con una partida registral manchada con una anotación de demanda, que fue levantada con un documento falsificado, y que frente a tantas circunstancias sospechosas, exigía del potencial comprador afinar su diligencia; y pese a todo, se insistió en la adquisición del inmueble al previo vil de 15% de su valor real, que es suficientemente indicativo de que había algo oscuro, pues, ¿en qué casos se paga un precio tan bajo? Obviamente, cuando el predio sufre de problemas legales, por lo que se necesita compensar el riesgo, como juego de azar, en el que una inversión menor puede dar lugar a una extraordinaria ganancia. Por tanto, habría que preguntarle a los ponentes de la ejecutoria suprema y de la sentencia de vista que expliquen por qué no se dice una sola palabra del precio de regalo de la compra, que es un asunto trascendente para la solución del caso19; y más bien se entretienen en los cheques que acreditan el pago del precio, cuando ese hecho no descarta que el acto jurídico pudiese tener fin ilícito u objeto imposible
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