§ Definición de los Derechos Reales. Elementos que de ella se derivan






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fecha de publicación24.09.2015
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Unidad VII
I. Derechos Reales. Concepto.

         § 1. Aproximación. Contenido.

   

        Los Derechos Reales constituyen el soporte jurídico, de situaciones políticas y económicas vitales para toda organización de la sociedad. Los alcances, los límites y la forma del ejercicio, del derecho de propiedad sobre las cosas, encuentra su regulación en esta materia, tanto cuando se asigna una "plena" propiedad sobre las mismas, como cuando se atribuyen derechos más acotados. Asimismo se ocupa de varios de los derechos de garantía más importantes que, al permitir actuar directamente sobre la cosa de diversos modos según el derecho de que se trate, posibilitan una más segura satisfacción del interés del acreedor.

        Obviamente los derechos reales son de la máxima importancia porque regulan algunos de los derechos más importante que el hombre necesita para poder desenvolverse en una esfera de libertad: (por ej. los derechos de propiedad sobre las cosas). Nótese la necesidad de poder contar con ciertos derechos que puedan utilizarse sin la mediación de otras personas. Profundizaremos esto al hablar del Derecho Real de Dominio.

       

         § 2. Definición de los Derechos Reales. Elementos que de ella se derivan.

       

          Puede decirse que los Derechos Reales son los derechos subjetivos de naturaleza patrimonial cuyo objeto normal son las cosas sobre las que acuerdan al titular un señorío oponible "erga omnes” en cuya virtud éste puede obtener, por si y sin la necesidad de la intervención de otro sujeto de derecho, las ventajas propias del instituto.­

        Explicación de la definición:

        * Son derechos subjetivos (confieren a su titular una facultad)

        * De naturaleza patrimonial (es decir susceptibles de apreciación pecuniaria)

        * Su Objeto normal son las cosas (Objetos materiales susceptibles de tener un valor – art. 2311 ) -sin embargo pueden darse derechos reales sobre bienes que no sean cosas -usufructo de un crédito- aunque la "predialidad" (en palabras de Messineo) está siempre asegurada, según afirma la teoría clásica- (el objeto de las obligaciones es siempre la conducta humana).

        * Otorgan un "señorío" sobre la cosa: un poder de gobierno - puede ser más o menos intenso (dominio-usufructo)

        * Oponible "erga omnes". Lo que hace recordar la teoría que más tarde se enunciará del sujeto pasivo universal.

        * La obtención de las ventajas se da sin la intermediación de otro sujeto.­

 

  La concepción moderna de los derechos reales destaca que existe un aspecto interno que es el derecho que recae de manera directa e inmediata sobre la cosa que constituye su objeto, en el sentido que el titular podrá obtener satisfacción de su interés sin necesidad de la prestación de un sujeto pasivo personalmente obligado y un aspecto externo el titular puede oponerlo erga omnes contra todos los no titulares.
         § 3. Número clausus

        En el Título IV del Libro III del Código Velez hace en cuatro artículos una breve teoría general de los derechos reales.

        El art. 2.502 establece el principio respecto del cual:

        “los derechos reales solo pueden crearse por ley”

        El sistema de numerus clausus tiene una amplia justificación económica.

        Debe tenerse en cuenta, sin embargo que no es el único sistema posible. Así, por ejemplo, los españoles tienen un sistema de número apertus.

Los derechos reales creados en el Código Civil están enumerados en el artículo Art.2503: Son derechos reales:

1 - El dominio y el condominio;

2 - El usufructo;

3 - El uso y la habitación;

4 - Las servidumbres activas;

5 - El derecho de hipoteca;

6 - La prenda;

7 - La anticresis.

 

         § 4. Dispersión legislativa.

        Actualmente existen derechos reales en leyes especiales y en otras leyes. Así la ley de Propiedad Horizontal y Superficie Forestal incorporados al Código Civil, o la ley de Prenda con Registro, incorporada al Código de Comercio, o la Hipoteca naval o la aeronáutica prevista en la Ley de Navegación y en el Código Aeronáutico.

            § 5. Tipicidad.   

        La ley no sólo establece el principio legalidad sino que la misma crea los tipos de derechos reales que pueden existir y cuyo contenido está determinado también por la ley.

        Rige pues la tipicidad de los derechos reales, el contenido substancial de los mismos no puede alterarse siendo el margen de la autonomía de la libertad para su regulación entre los particulares muy escaso. Son figuras donde existe en consecuencia una preponderancia, una principalidad del orden público.

         § 6. Derechos reales no autorizados, efectos de su constitución.

        El art. 2502 segunda parte afirma que:

        “Todo contrato o disposición de última voluntad que constituye otros derechos reales, o modificase los que por este Código se reconocen, valdrá sólo como constitución de derechos personales si como tal pudieran valer”

        Vélez ejemplifica al final de la nota al 2.503 con la enfiteusis y dice que valdría como arrendamiento por el tiempo que pudiera durar la locación.

       

         § 7. La teoría del título y el modo.

Con los modos de adquisición se encuentra relacionada la “teoría del título y modo”

        La misma tiene su origen en el derecho romano. Para la transmisión del dominio por actos entre vivos, no era suficiente el acto jurídico que tuviese por finalidad esa transmisión (venta, donación, etc.), sino que además era necesaria la “tradición” (entrega material de la cosa)

        La teoría del título y modo (o de doble causa: causa remota y causa próxima) sólo puede funcionar en la adquisición o constitución de derechos reales, por actos entre vivos, que se ejercen por la posesión y solo juega cuando el modo de adquisición es la tradición.

        La tradición, afirma Gatti, es el único modo suficiente. Esta opinión de Gatti, no es del todo exacta pensemos en la inscripción constitutiva –por ejemplo en materia de automotores- donde la misma jugará como modo suficiente además de cumplir funciones de publicidad.

        






II. Relaciones Reales.

I.         Relaciones Reales.- Concepto.- Alcances.- Yuxtaposición local, servidores de la posesión, tenencia, posesión.

§ 1. Noción de Posesión.

Los autores  coinciden que el tema de la posesión es uno de los más complicados y difíciles del derecho civil.

Hay si algunos puntos de coincidencia en la noción fundamental de la posesión como un estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder, y que es apariencia o imagen de normal y natural del derecho de propiedad

Así el art. 2351 dice que:

Habrá posesión de las cosas cuando una persona por si o por otro tenga una cosa bajo su poder con intención de someterla  al ejercicio de un derecho de propiedad.

La posesión sería la cara visible de esa moneda cuya otra caa estaría representada por el derecho de donde emana aquella posesión.

El ordenamiento jurídico, al contemplar la posesión, centra su atención en la cara visible, sin averiguar si la moneda tiene efectivamente otra cara (el derecho) o se halla en blanco (se posee sin derecho alguno de donde provenga nuestra posesión)

§ 2. Relaciones reales

La posesión es una relación real. Es decir, una relación de una persona con una cosa. Es una relación fáctica de señorío.

Esta relación real  puede coincidir o no con la titularidad jurídica. Si coincide es  una posesión legítima (la posesión queda subsumida en las restantes facultades de mayor grado según el derecho real de que se trate) y el titular tendrá defensas reales y posesorias.

Si no coincide la posesión con la titularidad jurídica, será ilegítima (es aquí donde la posesión adquiere mayor magnitud y es el personaje principal). Este poseedor tendrá sólo defensas posesorias contra todos salvo, en principio, contra el titular del derecho real (por ello se habla de su precariedad). Decimos en principio porque incluso el poseedor ilegítimo que fue desposeído por vía de hecho por el titular del derecho real de que se trate puede recuperarla, y el titular tendrá que usar la vía procesal pertinente.

Por ello se dice, que la posesión siempre nace de un hecho, pero sus consecuencias jurídicas son tan amplias y prolongadas (ya que se extienden aun cuando se  pierda la relación de hecho sobre la cosa) que termina convirtiéndose en un derecho. Otro motivo por el cual no sería un hecho es que estos no se transmiten a los herederos y la posesión sí. Es un derecho real sui generis.

§ 3. Enunciación de las otras relaciones reales.

Son relaciones de hecho, que exteriorizan el ejercicio de un derecho que puede existir o no. Si analizamos el sustento jurídico existente o la falta de él, podemos llegar a la calificación de las diferentes especies de relaciones reales.-

A. Yuxtaposición local:

Es una relación de mero contacto físico con la cosa, sin voluntad  jurídicamente relevante de tener ese contacto físico

Ejemplo: Si estando yo dormida me colocan un objeto en la mano: mi relación con ese objeto es de una yuxtaposición local. O el caso de un demente o un menor de 10 años, que tiene una relación física con la cosa, pero carece de voluntad jurídicamente apta para jerarquizar esa relación, de conformidad al art. 2392 CC

B. Relaciones basadas en vinculos de dependencia, hospedaje u hospitalidad.

Se trata de los llamados servidores de la posesión.

- Vínculo de dependencia: aparece en el Código Civil alemán y en el Cod Civ. Italiano de 1942. Por ejemplo: el encargado de la casa de renta respecto del departamento que se le entrega para vivienda, como prestación accesoria de su contrato de trabajo, o el obrero con las herramientas de su trabajo

- Vínculo de hospedaje: Por ejemplo la relación que existe entre el pasajero del hotel, los muebles y la habitación que ocupa.

- Vínculo de hospitalidad: ejemplo la relación de un huesped con el inmueble y los muebles y la habitación que ocupa.

Nuestro Código Civil las menciona en el artículo 2490 luego de la reforma de la ley 17.711, para negarles a estos legitimación activa en la acción policial posesoria de despojo.

C. Tenencia

Art. 2352: “El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de la cosa..”

El tenedor tiene el corpus, es decir ejerce un poder físico efectivo sobre la cosa, pero carece de animus domini, pues “reconoce la propiedad en otro”. Tiene animus de titular de derecho personal y reconoce el animus de un derecho real en otro.

El caso típico es la tenencia que tiene el locatario sobre la cosa locada.

§ 4. Clasificación de la Posesión:

A. Posesión Legítima:

a. Posesión legítima.

Prevista en el Art. 2355 del C.C.

La posesión será legítima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este código.

Es decir se trata la posesión con derecho de poseer (con ius possidendi). Posesión legítima es igual a posesión con derecho de poseer.

La posesión legítima no admite sub clasificaciones

La posesión se presume legítima

Si por posesión legítima se entiende ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las disposiciones de este código, para llegar a el se requiere “título suficiente” (acto jurídico idóneo, forma legal, titularidad o legitimación del trasmitente, capacidad de las partes) es decir aquel que sea eficaz para producir la transmisión o constitución del derecho real   + modo suficiente. (No basta el título también se requiere el modo— tradición).

Aquí debemos recordar que en materia de derechos reales encontramos dos tipos de títulos. Conocer a que se refiere cada uno es de suma importancia:

1. Título suficiente:

Es el título idóneo para transmitir el derecho real de que se trata. Es decir implica un título jurídico que tiene por finalidad transmitir sobre la misma el derecho de que se trate, revestido de las formalidades establecidas por la ley (escritura por ej.) otorgado por un disponente capaz legitimado al efecto (si faltara este segundo requisito es sólo justo título útil para usucapir, mediante usucapión corta, pero no título suficiente)

2. Justo título:

Sirve para dar base a la usucapión breve. Y es conforme el art. 4010 del C.C. “todo título que tiene por objeto transmitir un derecho de la propiedad estando revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideración de la persona de quien emana”

Es decir tiene todas las formalidades de un título legítimo pero el transmitente es  un “no dueño” o es incapaz.

Debemos aquí recordar que la jurisprudencia y la casi totalidad de la doctrina considera que el boleto de compraventa no es justo título.

b. La posesión legítima y el boleto de compraventa.

Dice el art. 2355 in fine “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”

Requisitos

- Que la posesión se adquiera por boleto de compraventa emanado  del titular del inmueble.

- Que sea de buena fe.

- Mediando boleto de compraventa:

¿Cuándo se adquiere la posesión?. No con el boleto (no es “mediante”) el boleto no hace adquirir la posesión “per se”.  La posesión se puede dar simultáneamente, antes o después.

B. Posesión ilegítima.

Según el art 2355 es ilegítima en algunos de estos casos:

        cuando se tenga sin título,

        por un título nulo

        fuere adquirida por un modo insuficiente

        cuando se adquiera del que no tenia derecho a poseer la cosa

        no lo tenía para transmitirla

Se clasifica en:

a. Posesión ilegítima de buena fe o de mala fe.

La posesión ilegítima puede ser de buena o de mala fe.

art. 2356: La posesión es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.

Coordinando estas normas con otras del código como los arts. 4006 y 4007 y 929, la doctrina precisa:

-Esta excluido el error de derecho (art. 4006, 20 y 923)

-El error de hecho debe ser excusable (art. 4007) es decir tiene que ser inculpable por haber existido razón para errar (art. 929)

-La persuasión debe ser “sin duda alguna” (art. 4006) ¿“sin duda alguna” sobre que?:  existencia, calidad y validez del título, al modo de adquirir y al derecho del transmitente.

Cuando falta alguno de estos requisitos la posesión es de mala fe.

§ 5. Adquisición de la posesión.

La adquisición de la posesión requiere la existencia de corpus y animus.

El art. 2373 dice esto al consignar que:

“La posesión se adquiere por la aprehensión de la cosa con la intención de tenerla como suya”

Aquí la palabra aprehensión se refiere al “corpus”.

Este corpus se da tanto por el contacto personal con la cosa; como con la posibilidad física de tomarla (art. 2374)

A fin de evitar los problemas de la prueba de animus el código suele tener presunciones que ante la existencia del corpus. Así el art. 2384:

Son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en alguna de sus partes.

A. La tradición.

a. Concepto:

Es el traspaso voluntario del poder sobre la cosa por parte de quien lo tiene al muevo poseedor (Elena Highton)

La tradición en un acto jurídico bilateral.

No es contrato, es el medio para llevar a cabo lo que las partes han contratado.

Habrá tradición “cuando una de las partes entregue voluntariamente una cosa, y la otra voluntariamente la recibiere” (art. 2377)

b. Funciones:

Es un medio de adquirir la posesión, los derechos reales y la tenencia Es medio de publicidad de los derechos reales.

c. Requisitos genéricos de la posesión:

- Que se trate de un acto material efectivo

- Que se haya efectuado con consentimiento de las partícipes

- Que la tradición traslativa sea efectuada por el propietario.         

Es un acto formal (art. 2378) debe realizarse conforme las formas autorizadas por el código. Las forma legal se traduce en la necesidad de la realización de actos materiales de por lo menos una de las partes (por ej. art. 2379/80)

La sola declaración de darse por desposeído o de entregar la posesión, no puede reemplazar a la entrega de la cosa (debe colocar al menos a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad física de tomarla.)- (art. 2378)

Sin embargo dice Salvat (seguido por la jurisprudencia) que dicha declaración es válida entre partes, y el interesado podría tomar la posesión por mano propia, prevaliéndose de la declaración a su favor, como si fuera una confesión.

Respecto de los terceros la doctrina y la jurisprudencia es conteste en afirmar que tales cláusulas no tienen eficacia alguna.

 B. Sustitutos de la tradición:

a. Tradito brevi manu.

La traditio brevi manu puede reemplazar a la tradición porque, es innecesaria cuando la relación real puede establecerse sin desplazamientos. Implica que en estos casos no hay tradición.

Aquí quien era tenedor “asciende” a poseedor; o el tenedor a nombre de uno pasa a ser tenedor a nombre de otro.

Es decir, que el derecho real se adquiere en estos casos a pesar de lo dispuesto  en el art. 577, porque la ley crea una ficción  según la cual se reputa que la verdadera tradición ha tenido lugar, para evitar un doble desplazamiento innecesario.

Se encuentra regulada en el art. 2387: No es necesaria la tradición de la cosa, sea mueble o inmueble para adquirir la posesión, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre (tenedor), o cuando el que la poseía a nombre del propietario (tenedor), principia a poseerla a nombre de otro.

En este último caso sería necesaria la notificación al tenedor y allí se produciría el desplazo de la posesión.

b. Constituto posesorio:

Este ocurre cuando quien era poseedor transmite a otro la posesión y queda como tenedor de la cosa.

El poseedor desciende de rango y se convierte en tenedor sin necesidad de ningún tipo de actos materiales.

Importante: A pesar de la opinión contraria de Lafaille y Spota, que sigue en general Borda, tiende a prevalecer en doctrina y jurisprudencia la tesis de Salvat de que es menester que con el acto jurídico bilateral referente al “titulo” de transmisión de la posesión concurra también el acto jurídico bilateral del “constituto posesorio”, o sea que debe haber un nuevo acto jurídico que se sume. Por ejemplo que en la misma escritura de transmisión de la posesión o en acto aparte, formalizado en instrumento público o privado con fecha cierta, se concretara un contrato de locación, con todos los requisitos y cláusulas pertinentes.

III. Publicidad Registral Inmobiliaria

§ 8. Publicidad Registral (inmobiliaria)



        La publicidad en materia de derechos reales es la exteriorización de situaciones jurídicas reales, a los efectos, que posibilitando su conocimiento por los terceros interesados, puedan serles oponibles.

        Su razón de ser estriba en el carácter absoluto de estos derechos, como expresa Velez siguiendo a Freytas en la nota al art. 577 “no se concibe que una sociedad esté obligada a respetar un derecho que no conoce”.

        Los derechos reales que se ejercen por la posesión, o mediante actos posesorios (servidumbres positivas), son públicos por naturaleza pues estos actos posesorios y aquella posesión, no solo son la exteriorización del derecho real sino también su propio contenido.

        La publicidad no es necesaria respecto a los terceros en general pero es en cambio necesaria la publicidad para oponer el derecho contra los terceros interesados, entendiéndose por tales a:

        Aquellos terceros que de no cumplirse con la publicidad, pueden invocar un interés legítimo en desconocer, en cuanto a ellos respecta, la transmisión, o constitución del derecho real de que se trate.

  En materia de inmuebles si bien el dominio queda perfeccionado con título y modo para su oposición a terceros interesados, es necesaria la inscripción en el registro:

Art.2505.- La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas



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