Una politica de vivienda alternativa






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UNA POLITICA DE VIVIENDA ALTERNATIVA


UNA POLITICA DE VIVIENDA ALTERNATIVA 1

Javier Burón Cuadrado

Director Planificación y Procesos Operativos de Vivienda

Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales del Gobierno Vasco

1.- INTRODUCCION
1.1.- MORFOLOGIA DEL PROBLEMA SOCIAL DE LA VIVIENDA (en Euskadi) 2


  • DEMANDANTES INSCRITOS EN EL SERVICIO VASCO DE VIVIENDA - ETXEBIDE




    • En abril de 2006 hay un total de 82.587 expedientes inscritos en el Servicio Vasco de Vivienda – Etxebide3.




    • Esta cifra se reduce a 76.193 si se excluye a las personas que actualmente se encuentran ocupando una vivienda del Programa Bizigune, una vivienda del parque social en alquiler o están en tránsito a firmar una adjudicación de Vivienda Protegida.

    • Tomando como referencia a las personas dispuestas a aceptar una adjudicación en alquiler como el grupo que realmente tiene una necesidad más urgente de vivienda (un 56% del total anterior), la cifra de expedientes se situaría en 42.668.




    • El 53% de los 76.000 demandantes de Vivienda Protegida inscritos en Etxebide tiene unas rentas entre 3.000 y 15.100 euros anuales.

    • El 80% de las personas inscritas declara ingresos anuales inferiores a 21.100 euros.

    • Solo un 20 está dentro de los dos tramos de rentas superiores (21.100 a 33.100 euros).

Nivel de ingresos de los demandantes inscritos en Etxebide* (3 de abril de 2006)




%

Menos de 3.000 €

1,9

De 3.000 a 9.000 €

16,0

De 9.000 a 15.100 €

35,4

De 15.100 a 21.100 €

27,0

De 21.100 a 27.100 €

13,9

27.100 a 33.100 €

5,7

TOTAL

100,0

* Ingresos de 2004.

Fuente: Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco.





    • El 66% de los 76.000 demandantes de Vivienda Protegida inscritos en Etxebide tiene menos de 35 años.

Características socio-demográficas de los demandantes inscritos en Etxebide (3 de abril de 2006)




%

Edad solicitante




< 25

8,8

25 a 29

32,8

30 a 34

24,6

35 a 39

12,9

40 a 44

8,1

45 y más

12,9

TOTAL

100

Fuente: Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco.




    • El 74.3% de los 76.000 demandantes de Vivienda Protegida inscritos en Etxebide lo están de forma individual.

Características socio-demográficas de los demandantes inscritos en Etxebide (3 de abril de 2006)




%

Nº miembros unidad familiar




1

74,3

2

15,2

3

5,7

4 o más

4,8

TOTAL

100

Fuente: Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco.

Distribución de las personas inscritas en Etxebide según cupos, 2006



Fuente: Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco. Primer Trimestre de 2006

Evolución de la opción del alquiler para la vivienda futura



Fuente: Ikei, Encuesta Base sobre Necesidades y Demanda de Vivienda en la CAPV (III-2005).




  • POBLACIÓN DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA DEL PAÍS VASCO EN GENERAL




    • Un 75% de la población demandante de vivienda en primer acceso no puede costear un precio superior a 150.000 euros

    • Es preciso dedicar entre el 40% y el 60% de los ingresos anuales a costear el pago de la vivienda de precio libre.

  • El precio máximo asumible de la vivienda es de 150.000 euros, pero el 95 % de las viviendas en el mercado están por encima del los 150.000 euros citados.

  • El alquiler privado medio ronda los 800 euros al mes y la vivienda libre media en compra se sitúa en el entorno de los 350.000 euros.

Evolución del precio de venta y de la renta de alquiler de las viviendas usadas en oferta. 1994-2005.


Año

PRECIO VENTA

(euros/m2)

ALQUILER

(euros/mes)

1994

1.331,2

583,0

1995

1.350,8

534,9

1996

1.398,9

528,9

1997

1.404,9

528,9

1998

1.451,4

528,9

1999

1.879,7

565,0

2000

2.339,4

595,0

2001

2.408,4

634,0

2002

2.594,5

689,7

2003

2.702,9

693,1

2004

2.966,6

724,4

2005

3.431,7

807,4

Fuente: Oferta Inmobiliaria. Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco. Elaboración propia.


1.2.- LA VIVIENDA: UNA RAMA PENDIENTE DE NUESTRO ESTADO SOCIAL
Mientras otros derechos sociales, como el acceso a la educación o a la sanidad, están razonablemente cubiertos por lo público, el derecho a la vivienda no puede ser ejercido por una parte importante de la población. La explicación no es jurídica sino política (vg. la sanidad y la vivienda son, los dos, principios rectores de política social y económica recogidos en la Constitución de 1978 y uno está garantizado de forma universal –como si fuera un derecho subjetivo- y el otro no).
Se produce una notable antinomia entre el ser y el deber ser


  • DEBER SER: el artículo 47 de la Constitución 4




    • Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación”



    • Este principio rector de política social y económica (el acceso a una vivienda digna) no depende solo de su constitucionalización, sino del tipo de regulación legal y reglamentaria que lo desarrolle.



  • SER




    • La legislación impulsada por el PP, a partir de 1996, apostó por un modelo que se ponía decididamente al servicio del lucro de la propiedad del suelo, reconociéndole un valor no por lo que es, sino por lo que puede llegar a ser (asumiendo, en definitiva las expectativas de carácter especulativo del suelo y realizando una capitalización casi exclusivamente privada de los efectos del planeamiento urbanístico público), dañando con ello el derecho de la ciudadanía a acceder a una vivienda digna a un precio razonable.

      • Se procuró hacer creer a todos los operadores y a la ciudadanía en la falacia siguiente: el precio del suelo determina el precio de la vivienda. La realidad es más bien la contraria: el precio de la vivienda determina el precio del suelo. Es decir, las Viviendas Libres van a venderse al precio máximo que este dispuesto a pagar el consumidor y el sistema hipotecario dispuesto a financiar.

      • Es radicalmente falso identificar mayor oferta de suelo con Vivienda Libre a precios más bajos, como demuestran los ocho años de gobierno popular.

      • Con liberalización los precios de la vivienda son fijados, sin freno, por los oligopilistas de este mercado (sector inmobiliario y financiero) y degradamos nuestro medio ambiente a un ritmo insostenible.

      • Con intervención pública puede llegar a moderarse el precio de la Vivienda Libre y, desde luego, ofrecerse mucha más Vivienda Protegida.




    • El gobierno del PSOE se ha comprometido a modificar esta legislación y en estos momentos se está debatiendo el anteproyecto correspondiente 5.

1.3.- CAUSAS PASADAS DE EXCLUSIONES SOCIALES PRESENTES


  • La legislación ha permitido a la propiedad del suelo obtener grandes rentabilidades anticipadas (sin necesidad de realizar actividad económica o profesional alguna sobre esos suelos) simplemente por la acción del planeamiento urbanístico público 6 .




  • La falta de previsión y compromiso de algunas Administraciones Públicas que han tolerado la especulación (cuando no la han fomentado mediante subastas de suelo público) y han debilitado la promoción de Vivienda Protegida.




  • Los factores demográficos y sociológicos 7 :



    • La evolución demográfica, que ha hecho llegar al mercado de la vivienda las cohortes demográficas de los nacidos en los 70. Solo dentro de 10 o 15 años empezaremos a recibir en el mercado de la vivienda a cohortes más reducidas.

    • En términos demográficos, también hay que tener en cuenta que la población española ha crecido un 5% en los últimos años.

    • El cambio cultural que ha llevado a reducir el número de personas por vivienda de forma drástica en los últimos 20 años (de 4 a menos de 3 personas; solo desde 1994 al 2004 se ha pasado de 3.24 a 2.85 personas por hogar). Aún no hemos alcanzado los niveles de la Unión Europea (2,6 personas por hogar 8), pero llegaremos a ese nivel en pocos años (a expensas del efecto de la inmigración sobre este asunto).

    • La aparición de la tipología de los hogares unipersonales o singles.

    • Todo lo anterior ha llevado a que mientras la población ha crecido un 5% el número de hogares lo ha hecho un 20% en el mismo periodo.




  • La evolución de los mercados bursátiles (bajas rentabilidades de la renta variable respecto a épocas pasadas) y del crédito hipotecario (bajos tipos de interés en relación a décadas anteriores).




  • La bajísima cuota de mercado de la Vivienda Protegida (habiéndose pasado en tres décadas de unos cuota cercana al 50% a menos de 8% de cuota de mercado de la VPO 9).




  • El atraso sideral de los parques de alquiler social públicos en Estado español (menos del 1% frente al 12% del total del parque de inmuebles propio de la Unión Europea).




  • Evolución del mercado hipotecario, con unos tipos de interés mucho menores que en décadas pasadas y una gran voracidad crediticia por parte del sistema 10.

  • El acceso a la vivienda de la población inmigrante (ya cerca del 10% del total) que se estabiliza residencialmente.




  • La fuerte demanda extranjera (de la Unión Europea) de segundas residencias en el Estado español.




  • La concepción de cierta parte de la población de la compra de vivienda como una garantía frente a la vejez y un Estado Social todavía débil (bajas pensiones).


1.4.- LOS FALSOS DILEMAS DE LAS ADMINISTRACIONES EN VIVIENDA


  • Primer falso dilema: NO INTERVENIR (laissez faire) vs. INTERVENIR (welfare state), lo que implicar legislar, aumentar el gasto público, dotarse de instrumentos.




    • De forma irresponsable, antisocial y proempresarial los gobiernos estatales y autonómicos del PP han optado por no intervenir: todo lo arregla la mano invisible del mercado.

    • El mercado “libre”, en este caso, no solo no es la solución, sino que es una parte clave del problema.

      • Sirva como ejemplo que el los dos pasados años se han iniciado en España más de 750.000 viviendas, cuando solo hay demanda real para absorber 400.000 (según datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España y La Caixa). De estas 750.000 viviendas, casi 700.000 son Viviendas Libres de precios inaccesibles para la mayor parte de la población. El resto es especulación ladrillil.

      • Por lo tanto tenemos un mercado de la vivienda en el que aparentemente hay más oferta que demanda y en el que la oferta no pone en el mercado el tipo de productos que demanda la ciudadanía (viviendas a precios asequibles).

    • En este contexto, no intervenir, no hacer políticas públicas de vivienda protegida, amen de incumplir el mandato constitucional del artículo 47 de la Constitución, es una tremenda irresponsabilidad social, dado que el mercado libre no ha hecho sino expulsar del acceso a la vivienda a buena parte de la sociedad española y vasca y a prácticamente toda nuestra juventud.




  • Segundo falso dilema: subvencionar vs. abaratar la financiación vs. CONSTRUIR




    • En el pasado la protección que ofrecía el Estado en materia de vivienda era de tipo financiero. Durante buena parte del siglo XX en España no eran caras o inaccesibles las viviendas, sino la financiación bancaria para acceder a ella. Por ello, las políticas públicas de vivienda se centraron en abaratar la financiación. En los últimos años hemos pasado por los tipos de interés de los préstamos hipotecarios más bajos de las últimas décadas y las viviendas son las más caras que recordamos. Por ello la protección pública no debe ser financiera, sino que debe centrarse en la propia vivienda.




    • Frente a la financiación existe también la tentación de centrarse en subvencionar para poder acceder a la Vivienda Libre. Esta es también una opción ineficaz (en el caso de ser la opción central de una política pública), cuya inutilidad se comprende bien con un simple ejemplo. Una vivienda libre puede estar en muchas de Comunidades Autónomas en la banda de precios de los 200.000 - 350.000 euros y la mayor parte de nuestros jóvenes no pueden pagar mas de 150.000 (haciendo ya un esfuerzo superior al recomendado por las instituciones internacionales financieras). La conclusión es ya conocida: el mercado libre construye aquello que la gente no necesita porque no puede pagarlo. La tentación política es subvencionar el acceso a esas viviendas libres y despreocuparse de la construcción de Vivienda Protegida. Y esto es una irresponsabilidad porque no hay presupuesto público capaz de aguantar ese diferencial a subvencionar para el conjunto de la población (entre 50.000 y 200.000 euros multiplicados por los millones de ciudadanos necesitados de vivienda). Además de irresponsables e ineficaces estas medidas subvencionales son claramente inflacionistas. Lo único que las puede hacer atractivas a determinados gestores públicos es que son electoralistas y populares entre la ciudadanía y no dañan las posiciones de poder económico y social de los grandes entramados empresariales vinculados al suelo, la promoción y la construcción.

    • Con todos estos factores en consideración es claro que la única opción eficaz y responsable es impulsar desde las Administraciones Públicas la construcción de un número suficiente de Viviendas de Protección Oficial para dar satisfacción a la necesidad de amplias capas de la sociedad (especialmente los jóvenes en edad de emancipación) de una vivienda digna a un precio asequible y para contrarrestar al mercado libre de vivienda, impulsando sus precios a la baja 11 . Como es evidente es mucho más fácil dar una subvención que no arregla nada que construir viviendas (este proceso lleva varios años, millones de euros y un claro enfrentamiento con los poderes establecidos de este mercado), pero solo ésta es una medida que pueda solucionar el actual problema de la vivienda en Euskadi y España.




  • Tercer dilema: construir + MOVILIZAR VIVIENDA VACIA




    • Como es evidente, tanto desde el punto de vista medioambiental como social, hay que tratar de maximizar el uso del patrimonio inmobiliario ya existente y por ello, junto a la construcción de vivienda antes mencionada, juegan un papel esencial los programas de movilización de viviendas vacías hacia el alquiler (preferentemente social y protegido).




  • Cuarto falso dilema: (construir) Vivienda Libre vs. VPT vs. VPO Y VIVIENDA SOCIAL




    • Despejada la incógnita sobre la construcción, algunos proponen la disyuntiva falaz sobre qué construir.

    • Pero como es evidente en España o en Euskadi no es necesario construir Viviendas Libre. Ya hemos comentado las 800.000 viviendas iniciadas en el 2005, siendo esta cifra de viviendas iniciadas en nuestro Estado, por segundo año consecutivo, superior a las iniciadas conjuntamente en Francia, Alemania e Italia, estados que de forma agregada más que cuadriplican nuestra población)12. También podemos traer a colación las 11.522 Viviendas Libres iniciadas en Euskadi en el año 2005 y que tampoco ayudan a solucionar el problema del acceso a la vivienda de los ciudadanos vascos, como consecuencia de sus altos precios y de su inadecuación a las tipologías y superficies demandadas especialmente por la juventud 13.

    • Es claro, que lo que debemos propiciar es un drástico incremento de la cuota de mercado de la Vivienda Protegida. Dentro de estas coordenadas, entiendo que, desde el punto de vista social y teniendo como horizonte teleológico el artículo 47 de la Constitución, en el campo de la Vivienda Protegida, debemos priorizar la promoción de Vivienda Social destinada al alquiler sobre la VPO de régimen general y, a la vez, debemos priorizar esta sobre la Vivienda de Precio Tasado.



  • Quinto falso dilema: Propiedad vs. DERECHO DE SUPERFICIE Y ALQUILER SOCIAL




    • Desde las Administraciones Públicas la mejor contribución a la cultura del alquiler sería precisamente no promocionar la propiedad y para ello son instrumentos privilegiados, en el contexto de las promociones de Viviendas Protegidas, el alquiler social y la cesión en derecho de superficie.




  • Sexto falso dilema: permitir el lucro privado indebido a costa de esfuerzos públicos vs. DIGNIFICAR LA VIVIENDA PROTEGIDA




    • Es de esperar que esta sea una dicotomía meramente teórica, pues, al menos en público, todo el mundo debería estar en contra de los negocios privados ilegales a costa de la vivienda pública.

    • Para avanzar en esa senda de la dignificación de la Vivienda Protegida son medidas claves, a mi juicio, las siguientes: adjudicación por sorteo, calificación permanente, visado en segundas y posteriores transmisiones, acuerdos con notarios y registradores, ejercicio del tanteo y retracto, inspección sobre el uso, etc.



1.5.- EXCUSAS OFICIALES, MENTIRAS PRIVADAS Y LOBBIES EMPRESARIALES EN MATERIA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL
Es habitual en foros ciudadanos y profesionales escuchar a promotores, propietarios de suelo y otros representantes patronales que en España (y en Euskadi) es imposible hacer VPO sin arruinarse. Desgraciadamente en muchas ocasiones este mensaje es también acogido con gusto por algunas Administraciones Públicas y por los partidos políticos que las gobiernan. Este trabajo pretende ser una modesta refutación de todas las excusas oficiales y mentiras privadas que se vierten en relación a la posibilidad de realizar una política potente de Vivienda Protegida de forma conjunta entre las Administraciones Públicas y el sector privado.
Frente a los mensajes catastrofistas más típicos (“no se puede hacer VPO porque los promotores se arruinan”, “no es posible hacer Viviendas Sociales en alquiler”, “no es posible movilizar vivienda vacía”, etc) quisiera poner a consideración del lector el ejemplo vasco. A pesar de que dicen que hacer VPO arruina a los promotores privados, en Euskadi se hace (en términos relativos) más Vivienda de Protección Oficial que en ningún sitio de España y los promotores, que construyen directamente sobre un tercio de la Vivienda Protegida vasca, como no puede ser de otra forma (son empresas, no asociaciones filantrópicas), ganan dinero con ello. A pesar de que dicen que es imposible construir parques de Vivienda Social en alquiler (como ocurre en toda la Unión Europea) en Euskadi estamos empezando a dar pasos en esta materia. Y, por citar la tercera de las falacias interesadas, a pesar de que dicen que es imposible movilizar vivienda vacía en Euskadi se está empezando a hacer con determinación. Es imposible, epure si mouve. Todas las opciones tomadas en el apartado 1.4 anterior (intervenir, construir Vivienda Protegida, incrementar la cuota del alquiler dentro de la VPO, movilizar viviendas vacías hacia el alquiler protegido, etc) no son desideratums teóricos sino realidades, no solo posibles, sino ya en marcha en alguna Comunidad Autónoma del Estado español.
Pongo como ejemplo la situación de la Vivienda de Protección Oficial en Euskadi, desde la modestia y sabiendo que todo panorama, también el vasco, esta compuesto de claros y oscuros. Pero, por encima de lo demás, comento el ejemplo vasco que conozco bien por motivo de mi cargo, para afirmar que el grave problema del acceso a la vivienda de amplias capas de la sociedad vasca y española tiene solución a través de la intervención pública (eso si, de todas y cada una de las Administraciones Públicas al unísono). Un problema que se creo durante décadas de absentismo público a favor del lucro privado desmedido tiene solución solo a través de un Estado Social fuerte y decidido en esta materia. Por ello, frente a tantas excusas oficiales, mentiras privadas y lobbies en posición privilegiada hay que resaltar la inmensa capacidad, también en el campo de la vivienda, de un invento político que como europeo que soy me enorgullece: el Estado Social.
2.- LOS RESULTADOS DE CUATRO AÑOS DE POLITICA DE VIVIENDA ALTERNATIVA
A continuación se aportarán una serie de datos y realizaciones que ilustran la ejecución del Plan Director de Vivienda de la Comunidad Autónoma del País Vasco 2002-2005.

2.1.- CUOTA DE MERCADO DE LA VIVIENDA PROTEGIDA


  • En Euskadi se ha alcanzado, en esta Legislatura una cuota de mercado del 30.6%

Evolución de la cuota de mercado de la vivienda de protección oficial. 1996-2005.




Fuente: Departamento de Vivienda y Asuntos Sociales. Gobierno Vasco.
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