Cuadro práctico: aplicación temporal de las limitaciones del dominio en la normativa andaluza de viviendas protegidas. (Jdr 8/3/2007)






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títuloCuadro práctico: aplicación temporal de las limitaciones del dominio en la normativa andaluza de viviendas protegidas. (Jdr 8/3/2007)
fecha de publicación21.06.2015
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CUADRO PRÁCTICO: APLICACIÓN TEMPORAL DE LAS LIMITACIONES DEL DOMINIO EN LA NORMATIVA ANDALUZA DE VIVIENDAS PROTEGIDAS. (JDR 8/3/2007)

FECHA

DE CALIFI-CACIÓN DE VPO

¿EXISTE ALGUN DERECHO DE TANTEO/ RETRACTO ?

¿OBLIGACIÓN DEL TRANSMIENTE YADQUIRENTE DE EFECTUAR COMUNICACIONES?

¿NULIDAD DE PLENO DERECHO Y CONTROL NOTARIAL Y REGISTRAL DE LA FALTA DE COMUNICACIONES?

¿EXISTE ALGUNA PROHIBICIÓN

DE DISPONER INTEVIVOS?
(cierre notarial y registral)

Antes del RD 3148/1978

NO

Lo aclara la Instrucción de 29-12-05

NO.

Lo aclara la Instrucción de 29-12-05

NO

NO

Del 1978 a 1992.

SI

Supuestos:
.- Si son promoción publica. Art 54 RD 1978. Dura todo el régimen. (Plazo de ejercicio 9 días, según C.Civil).

.- Si se acogen al Plan estatal 1988-1991 y posteriores:

Obligación de pactarlo: duración 10 años desde la 1ª venta.

.- No se aplica el tanteo y retracto de la ley andaluza 13/2005.


SI
Efectuar las comunicaciones del art 12 de la ley andaluza, pero su incumplimiento no conlleva las sanciones previstas en la ley.


(La Orden 20-1-2006, art 2, que expresamente aplica la obligación de efectuar comunicaciones del art 12 de la Ley 13/2003) a toda vivienda calificada desde 1978.
Comentario: Una simple Orden sí puede imponer obligaciones a los ciudadanos que la ley no les impone (hacer comunicaciones), pero no tiene rango jerárquico ni competencial, ni encomienda legal para sancionar su incumplimiento con la nulidad radical e imposibilidad de escrituración e inscripción, ni procedería aplicar las rigurosas sanciones de la ley: multa de 30.000 a 120.000 euros.


DUDOSO.
Según la ley 2005, parece que NO, pues sólo es aplicable según su art 2 a viviendas que sean calificadas (implica futuro) por la Junta Andalucía (excluye calificación estatal).
Según el Reglamento: parece que NO:

Cuando la Disp. Transitoria 1ª del Reglamento incluye “viviendas que ya estuviesen calificadas como protegidas”, ello debe ponerse en relación con la propia definición que hace de vivienda protegida (calificación por la “Consejería competente en materia de vivienda”, no por el Estado). Su retroacción sólo llega a los planes andaluces de vivienda, (1992 y posteriores) pero no más allá.

Según la Orden de 2006 en su exposición de motivos cita el art 13 (comunicación notarial), pero en su articulado sólo el 12 (obligación del transmitente y adquirente).

Aunque una simple Orden sí puede imponer obligaciones a los ciudadanos que la ley no les impone (hacer comunicaciones), no tiene rango jerárquico ni competencial, ni encomienda legal para sancionar su incumplimiento con la nulidad radical e imposibilidad de escrituración e inscripción.


SI
A.- Si es VPO promoción pública no puede transmitir antes de 5 desde cada adquisición (art 54 RD 1978).


B.- Actualmente ya habrían caducado otras posibles prohibiciones
.- Desde el plan estatal 81-87, prohibición de 5 años desde el prestamo cualificado.
.- Hasta el RD 9-2-2001, no se amplió la prohibición a 10 años desde el prestamo.
(Ambas estarían hoy caducadas)



De 1992 hasta ley andaluza 13/2005
(Planes Andaluces de vivienda)

SI (Art 54 RD 1978, sólo si son promoción publica)
Además, puede existir si se ha pactado e inscrito, conforme a los planes Andaluces de vivienda. (dura 10 años)

Y además, se aplica el nuevo de la ley 13/2006. Durante toda la vigencia del regimen legal.

(Disp transt 1ª del Reglamento)

SI
(Orden 20-1-2006 que se refiere a transmiente y adquirente y remite al art 12 de la Ley 13/2003)
Y disp. Trans. 1ª del Reglamento.

SI.
No lo dispone la ley, pero sí el Reglamento. (Disp. Transit. 1ª del Reglamento, que aunque no tiene rango de ley, sí resulta habilitado por la Disp. Final 4ª de la ley para su desarrollo).
Ello supone aumentar la vigencia del retracto (de 5 o 10 años, pasa a ser durante todo el periodo de protección: ej 30 años), y convertir en defecto registral la falta de notificaciones. (Incluso se dice que determina la nulidad de pleno derecho de la transmisión).
Critica: La normativa autonómica invade competencias estatales exclusivas en materia de ordenación de registros e instrumentos públicos, y validez de las obligaciones (derecho civil).

SI:
Posibles supuestos:
A.- Si es VPO promoción publica antes de la ley 13/2005, no puede transmitir antes de 5 desde su adquisición adquisición (art 54 RD 1978).
B.- Si tiene financiación protegida,
.- Desde el plan estatal 81-87, prohibición de 5 años desde el prestamo cualificado.
.- Desde el RD 9-2-2001, se amplió la prohibición a 10 años desde el prestamo.
En igual sentido, los planes andaluces.
C.- Si fue objeto de rehabilitación protegida:

Prohibición durante 3 años. (art 81 IV Plan Andaluz 2003-2007)

D.- Fuera de los casos anteriores, no hay prohibición de disponer, porque la Disp. Trans. 1ª del Reglamento y su art 26 aplican la prohibición de 10 años “salvo que el programa prevea un plazo inferior”, y de hecho, en los programas andaluces, hasta el actual, no existe prohibición absoluta de disponer, Sólo existe la prohibición de 3 años desde la rehabilitación protegida (art 81 IV Plan Andaluz 2003-2007), o la de 5 / 10 años desde el prestamo cualificado.


A partir de la ley andaluza 13/2005

SI, (art 12 LEY 13/ 2005)


SÍ (Art 12 LEY)

SÍ (Art 13 Ley)

A.- Si está acogida sólo al plan andaluz: Según el Reglamento, no puede transmitir antes de 10 años desde cada compra (art 12 Ley 13/2005) salvo que el programa prevea un plazo inferior. Y en el vigente plan 2003-2007 (aplicable según el art 26 del reglamento) el plazo es inferior, pues sólo dura 10 años desde el prestamo, y se extingue, sin que pueda volver a nacer una nueva prohibición con motivo de ulteriores transmisiones que no no tengan financiación cualificada.
B.- Si estuviera acogida al Plan estatal 2005-2008: Art 13 RD 1-7-2005:

2.- “Los compradores de viviendas acogidas a este RD no podrán transmitirlas intervivos ni ceder su uso durante el plazo mínimo de 10 años desde la fecha de la formalización de la adquisición”.

Excepciones en parrafos 3 y 4.



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