Limitaciones del dominio. Sus clases. Limitaciones de utilidad pública y de utilidad privada. Las relaciones de vecindad. Las prohibiciones de disponer. Acciones que nacen del dominio






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TEMA 31. CIVIL

LIMITACIONES DEL DOMINIO. SUS CLASES. LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA Y DE UTILIDAD PRIVADA. LAS RELACIONES DE VECINDAD. LAS PROHIBICIONES DE DISPONER. ACCIONES QUE NACEN DEL DOMINIO.

LIMITACIONES DEL DOMINIO. SUS CLASES.

El derecho de propiedad en el sentir individualista romano se consideró como un derecho absoluto por naturaleza. Sin embargo, modernamente se estima que dada la función social que todo derecho tiene y la subordinación al interés general (artículos 33 y 128 de la C.E) deben admitirse limitaciones del dominio.

Nuestro Código Civil las admite al establecer el artículo 348 que: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes”.

En cuanto a sus clases cabe distinguir:

Limitaciones institucionales

Dentro de las mismas hay que distinguir unas de carácter positivo que afectan al ejercicio del dominio y que vienen constituidas por la prohibición del abuso del derecho y de los actos de emulación, que se estudian en otro tema del programa y otras de carácter negativo que afectan a la facultad de excluir y que viene representadas por el denominado “ius usus inocui” (uso inofensivo).

Con este nombre se conoce el derecho de usar del fundo ajeno en lo que aproveche al usuario y no dañe al fundo.

Como manifestaciones de este derecho algunos autores como Peña señalan la posibilidad de pasar por terrenos no acotados, recoger los residuos de cosechas abandonadas por su propietario, etc siendo un ejemplo el artículo 612 del C.c que señala que : “El propietario de un enjambre de abejas tendrá derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño causado”. También la Compilación de Navarra en su Ley 17 señala que los derechos pueden ejercitarse sin más limitaciones que las exigidas por su naturaleza,.. por el uso inocuo de otras personas y las impuestas por prohibición expresa de la Ley.

Esta facultad de usar de aprovechamientos secundarios de la finca ajena no tiene más base jurídica que la mera tolerancia del propietario, quien tiene derecho a cerrar su finca y a prohibir el uso ajeno. Pero si la facultad de exclusión del propietario se revela antisocial y llega a constituir un verdadero abuso de derecho podrá prohibirse, produciendo el mismo resultado que el denominado ius usus inocui.

Limitaciones voluntarias

Que pueden ser impuestas, siempre que no sean contrarias a la ley y a la propia esencia del dominio, por el dueño que transmite su propiedad o por el dueño que continúa siéndolo.

Entre las primeras se encuentran las prohibiciones de disponer que luego veremos y entre las segundas los derechos reales limitativos impuestos por el dueño a favor de otra persona.

Limitaciones legales

Que se subdividen en limitaciones de interés público y de interés privado que pasamos a ver a continuación.

Aunque antes cabe hacer referencia a las que por su extensión afectan a la totalidad del dominio o sólo a alguna de sus facultades.

LIMITACIONES DE UTILIDAD PÚBLICA Y DE UTILIDAD PRIVADA

Limitaciones de utilidad pública

1.Contenidas en el Código Civil

Hay que distinguir:

a)En interés de la defensa nacional. El artículo 589 del Código Civil dispone que: “No se podrá edificar ni hacer plantaciones cerca de las plazas fuertes o fortalezas sin sujetarse a las condiciones exigidas por las leyes, ordenanzas y reglamentos particulares de la materia”.

Esta materia está desarrollada por la Ley de 12 de marzo de 1975, que define las zonas de interés para la defensa nacional y limita la adquisición por parte de extranjeros.

b)En interés de la seguridad de las personas y cosas. El artículo 389 dispone que: “Si un edificio, pared, columna o cualquier otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Si no lo verificare el propietario de la obra ruinosa, la Autoridad podrá hacerla demoler a costa del mismo”. Y el artículo 390 establece que: “Cuando algún árbol corpulento amenazare caerse de modo que pueda causar perjuicio a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular, el dueño del árbol está obligado a arrancarlo y retirarlo; y si no lo verificare, se hará a su costa por mandato de la Autoridad”.

El artículo 391 dice que: “En los casos de los dos artículos anteriores, si el edificio o árbol se cayere, se estará a lo dispuesto en los artículos 1907 y 1908”.

c)En interés de la navegación, flotación, pesca y salvamento. El artículo 553 dice que: “Las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros, a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

Los predios contiguos a las riberas de los ríos navegables o flotables están a demás sujetos a la servidumbre de camino de sirga para el servicio exclusivo de la navegación y flotación fluvial”.

Estos preceptos han sido modificados por la Ley de Aguas de 2 de agosto de 1985, hoy Texto Refundido de 20 de julio de 2001, objeto de estudio en el tema correspondiente.

2.Contenidas en Leyes Administrativas

Son muchas la leyes administrativas que imponen limitaciones al derecho de propiedad y dado que resulta imposible enumerarlas todas, podemos destacar la Ley de Montes de 21 de noviembre de 2003, el Texto Refundido de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001, la Ley de Costas de 28 de junio de 1988, la Ley de Navegación Aérea de 21 de julio de 1960, la Ley de Autopistas de 10 de junio de 1962, la Ley de Patrimonio Histórico Español de 25 de junio de 1985, etc.

Limitaciones de utilidad privada

Dentro de este tipo cabe incluir los derechos de tanteo y retracto legales, objeto de estudio en otros temas, que afectan a la libre disposición del propietario y las denominadas relaciones de vecindad que afectan a la facultad de goce y pasamos a examinar.

LAS RELACIONES DE VECINDAD

Como entre los fundos contiguos la vecindad es origen de conflictos, es una exigencia social imponer a sus titulares limitaciones recíprocas para hacer posible un mejor ejercicio de sus derechos. De ahí que las relaciones de vecindad se consideren como un conjunto de limitaciones al contenido de la propiedad inmobiliaria que, en aras de una adecuada convivencia, se establecen en interés de las propiedades contiguas y de quienes por cualquier título disfrutan de ellas y que, en general, definen el ámbito de las facultades que integran el dominio.

El Código Civil en ocasiones establece limitaciones del dominio y otras autoriza para un mejor disfrute del derecho la constitución de un derecho real de servidumbre que ha de ser soportado exclusivamente por el dueño de la finca gravada. Sin embargo, esta distinción aparece oscurecida al regular en sede de servidumbres legales auténticas limitaciones del dominio por razón de vecindad. Pueden citarse: 1) la servidumbre natural de aguas (artículo 552); 2) El paso forzoso para construir o reparar un edificio (artículo 569); 3) la medianería (artículos 571 a 579); 4) las normas sobre luces y vistas entre los predios contiguos (artículos 581 a 584); 5) los preceptos sobre desagüe de los edificios (artículo 586),y 6) las distancias que deben guardarse entre construcciones y plantaciones (artículos 589 a 593).

Sin embargo, podemos señalar las siguientes diferencias:

-Las relaciones de vecindad afectan a fundos considerados en plano de igualdad y reciprocidad, creando derechos y deberes correlativos para los propietarios, mientras que las servidumbres colocan a los fundos en una posición dominante y otra sirviente.

-Las relaciones de vecindad constituyen una limitación normal del derecho de propiedad, surgen directamente por imperativo legal, no dan derecho a indemnización y son imprescriptibles, a diferencia de las servidumbres.

Ahora bien, trascendiendo de la casuística del Código Civil, se ha discutido el principio que ha de regular las relaciones de vecindad, habiéndose formulado las siguientes teorías:

1-Teoría de la prohibición de los actos de emulación, es decir, de los realizados con ánimo de perjudicar al vecino. Esta teoría es insuficiente porque deja fuera aquellos supuestos en los que sin ánimo doloso se detecta utilidad para el propietario que los realiza pero con graves perturbaciones para la propiedad ajena (ej: instalaciones industriales, sitios de diversión ruidosos, etc).

2-Teoría de la prohibición de los actos de inmisión. El propietario no puede realizar acto alguno que lleve consigo una intromisión en el fundo vecino. Esta teoría tampoco es satisfactoria ya que hay inmisiones indirectas que deben considerarse lícitas y ser permitidas.

3-Teoría de la normal tolerancia, formulada por Ihering, quien considera que se deben prohibir los influjos no tolerables que se inicien directamente en el fundo vecino y se deben permitir los influjos realizados en el fundo propio y que prosiguen en el del vecino, siempre que no sean nocivos en medida superior a la normal tolerancia.

4-Teoría del uso normal, según la cual los derechos deben ser ejercitados según su natural destino y de modo normal, con tal de que no ocasionen a los demás un daño apreciable.

La doctrina y la jurisprudencia ha tratado de elaborar una teoría general prohibitoria de las inmisiones perjudiciales o nocivas, induciéndola de los artículos 590 y 1908 del Código Civil o deduciéndola, sin más de la doctrina del abuso del derecho contenida en el artículo 7.2.

El artículo 1908 hace a los propietarios responsables de los daños causados, entre otros, “por los humos excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades”(número 2º) y “por las emanaciones de cloacas o depósitos de materias infectantes, construidos sin las precauciones adecuadas al lugar en que estuviesen”(número 4º).

Este precepto recoge muy imperfectamente la vieja teoría de las inmisiones, pero no da solución alguna al no determinar si han de ser excesivos respecto a la normal tolerancia o al uso normal del predio.

Por ello, a falta de criterio específico hay que acudir a la doctrina del abuso del derecho, que permite al perjudicado ser indemnizado del daño causado y los Tribunales pueden adoptar las medidas que impidan la persistencia en el abuso.

LAS PROHIBICIONES DE DISPONER

Son las restricciones a la facultad de disposición de los derechos transmisibles que, sin atribuir un correlativo derecho subjetivo al beneficiado por ellas, determinan la nulidad absoluta o excepcionalmente la mera anulabilidad del acto realizado en su contravención.

No cabe confundirlas con la falta de capacidad del titular ni con la legitimación dispositiva, pues la persona titular de un derecho subjetivo afectado por una prohibición de disponer tiene capacidad jurídica y de obrar y presupone que de no existir aquélla ostentaría legitimación para disponer.

Clases

1. Por su duración, pueden ser temporales o perpetuas. En nuestro Derecho, por imperativo del artículo 785 del Código Civil, no se admiten las perpetuas.

2. Por sus efectos, generales o específicas, según que las prohibiciones excluyan todo tipo de acto dispositivo o de gravamen o excluyan tan sólo determinados actos.

3. Por su alcance, absolutas y relativas, según que la imposibilidad de realizar el acto dispositivo afecte a todos, o sólo a una o algunas personas determinadas.

4. Por su configuración, pueden ser expresas, tácitas o presuntas.

- Expresas son las que se establecen de forma clara y terminante.

- Tácitas son aquéllas que derivan de las cláusulas del negocio jurídico, aunque no se califiquen expresamente como prohibiciones.

- Presuntas son aquellas que pueden inferirse de otras circunstancias ajenas al negocio. En nuestro Derecho, no pueden admitirse por ser contrarias al principio de que la propiedad es esencialmente libre.

5. Por su origen, se clasifican en legales, judiciales o administrativas y voluntarias.

Esta es la clasificación que recoge el artículo 26 de la Ley Hipotecaria al establecer que: “Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:

1ª. Las establecidas por la Ley que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial, y surtirán sus efectos como limitaciones legales del dominio.

2ª. Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa, serán objeto de anotación preventiva.

3ª. Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez”.

Así las prohibiciones legales son las establecidas por la ley y tienen plena eficacia como limitaciones legales del dominio aunque no estén inscritas en el Registro de la Propiedad. El fundamento de esta eficacia tan radical se cifra en la presunción de conocimiento de la Leyes.

En cuanto a las judiciales o administrativas tienen por objeto normalmente asegurar el resultado de un juicio o expediente y sólo tiene eficacia a través de su anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a las voluntarias tiene su origen en la autonomía de la voluntad y pueden ser impuestas en actos a título gratuito u oneroso.

Nuestro Ordenamiento jurídico, con relación a los bienes inmuebles, tan sólo reconoce la inscribibilidad de las prohibiciones impuestas en actos a título gratuito. Con relación a las impuestas en actos a título oneroso no se admite su inscripción, determinando el artículo 27 de la Ley Hipotecaria que: “Las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento”. Tal y como reconoce el artículo 57 del Reglamento Hipotecario.

En cuanto a los caracteres de las prohibiciones voluntarias son:

  1. Justa causa. Esta exigencia ha sido mantenida por la jurisprudencia señalando que la prohibición sólo es eficaz si responde a una razón lícita o al designio de beneficiar o tutelar a alguien.

  2. Temporalidad. Son nulas las prohibiciones perpetuas y aún las temporales que impliquen una vinculación de los bienes más allá del segundo grado. Así el artículo 785 párrafo 2º dice que: “No surtirán efecto las disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar, y aun la temporal, fuera del límite señalado en el artículo 781". Por su parte el artículo 781 señala que las sustituciones fideicomisarias serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado o se hagan a favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador. Para la generalidad de la doctrina la prohibición que sobrepase este límite adolece de nulidad toda ella, aunque algún autor como Lacruz estima que sólo es nula en cuanto al exceso. Señalar que a pesar de que el Código Civil sólo regula las impuestas en actos mortis causa, la doctrina y la jurisprudencia entiende aplicable la misma doctrina a las impuestas en actos inter vivos.

  3. Accesoriedad. La prohibición es siempre complementaria de otra figura jurídica.

  4. Reconocimiento legal. El origen último de la prohibición es siempre la Ley, es decir el Ordenamiento jurídico que las impone en el caso de las prohibiciones legales o que autoriza a los particulares a su establecimiento en el caso de las voluntarias.

EFECTOS

1. Restringen el poder de disposición sin privarlo totalmente. Excluyen la realización de actos dispositivos pero no los de mera administración, ni siquiera quedan excluidos los actos de riguroso dominio que trascienden de la mera administración ordinaria, pudiendo realizar segregaciones, agrupaciones, declaraciones de obra nueva, constitución del régimen de propiedad horizontal, aunque las fincas resultantes quedarán sujetas a la prohibición de disponer como tiene señalado la DGRN.

2. Implican la creación de una situación jurídica protegida, que supone el reconocimiento por el Ordenamiento jurídico de un ámbito de poder al beneficiado por ella que, sin embargo no es un verdadero derecho real ni una estipulación a favor de tercero. No constituye ningún derecho real en cuanto que no atribuye ningún derecho subjetivo al favorecido por ella. El beneficiado no puede transmitirla ni gravarla. No es estipulación en favor de tercero porque la prohibición no tiene contenido económico ni requiere aceptación por el favorecido por ella.

3. La sanción por incumplimiento es la nulidad absoluta como regla general, salvo que el Ordenamiento Jurídico, si la prohibición es legal, o el constituyente de la prohibición, si es voluntaria, hayan establecido un efecto distinto para el caso de contravención, como admite el artículo 6.3 del Código Civil.

4. Son válidas las enajenaciones forzosas de bienes sujetos a prohibiciones de disponer voluntarias en base al principio de responsabilidad patrimonial universal consagrado en el artículo 1911 del Código Civil como tiene declarado la DGRN en Resolución de 22 de febrero de 1989. Un bien gravado con prohibición de disponer es susceptible de ser transmitido mortis causa, salvo que la prohibición sea complementaria de una sustitución fideicomisaria o de una cláusula de reversión en las donaciones.

En cuanto al acceso al Registro de la Propiedad de los actos dispositivos posteriores a la inscripción de la prohibición hay que tener en cuenta el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, cuyo estudio detenido se realiza en el tema correspondiente de Hipotecario y se aborda la problemática de los actos dispositivos anteriores a la prohibición

ACCIONES QUE NACEN DEL DOMINIO

Se pueden hacer los siguientes grupos en cuanto a las acciones que protegen el dominio.

1. Acciones que se dan para reprimir una perturbación total, cuyo prototipo es la acción reivindicatoria.

2. Acciones conducentes a reprimir una perturbación parcial, como:

- La acción negatoria, que examinaremos después.

- La llamada acción “aqua pluvia arcenda”, que se concede al dueño o poseedor de una finca contra el dueño o poseedor de otra, para evitar los perjuicios que aquélla sufra por la variación del curso de las aguas o para pedir que quite o limpie las aguas estancadas o permita al demandante hacerlo por sí. Pueden servir de base a esta acción los artículos 420 y 552 del Código.

- La acción declarativa de propiedad, que luego veremos.

3. Acciones de individualización de la cosa, como las acciones de deslinde o amojonamiento objeto de estudio en el tema anterior.

4. Acciones reales registrales. El artículo 41 de la LH atribuye acción al propietario inscrito para la defensa de su derecho frente a quien sin título inscrito se oponga a aquél derecho o perturbe su ejercicio. Su estudio detenido se realiza en los temas de Derecho Hipotecario. Y esta acción está regulada además en el artículo 250.7 de la L.E.C, tramitándose por las normas del juicio verbal.

Pasamos a estudiar las más importantes:

La acción reivindicatoria

El artículo 348 párrafo 2º del Código Civil señala que: “El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla”.

Dentro de nuestro Código Civil no existe ninguna otra referencia a la acción reivindicatoria, por lo que la doctrina y la jurisprudencia han venido a precisar el alcance, extensión y requisitos de esta acción. El Tribunal Supremo la define como aquélla que se ejercita por el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.

Los requisitos de esta acción son:

  1. En cuanto al actor, ha de justificar su derecho de propiedad.

  2. En cuanto al demandado, ha de ser poseedor o detentador.

  3. En cuanto a la cosa, se ha de acreditar su identidad.



  1. Requisitos relativos a la persona del actor.

Sólo el propietario puede ejercitar la acción reivindicatoria, de modo que ha de justificar el dominio actual sobre los bienes reclamados. Esto nos lleva a examinar las dificultades que plantea esta prueba del dominio: Si la adquisición ha sido originaria, bastará demostrar la existencia del hecho originador, pero si es derivativa, será preciso no sólo exhibir el título de adquisición, sino además justificar la serie más o menos larga de transmisiones anteriores, sobre la base de que nadie puede transmitir más derechos de los que tiene.

No obstante, el instituto de la prescripción adquisitiva facilitará la prueba del dominio. El Tribunal Supremo ha declarado que es necesario justificar la propiedad de los bienes reclamados, fundándolo en un título legítimo de dominio o en la posesión constante durante el plazo marcado para la prescripción ordinaria o extraordinaria.

Es importante a los efectos de la prueba del dominio tener en cuenta el artículo 38 de la Ley Hipotecaria que dispone que: “A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos”. En la práctica, este artículo lleva a un sistema de inversión de la carga de la prueba, de modo que al actor le basta probar su dominio mediante la inscripción y habrá de ser el demandado el que tenga que combatir la legitimidad del título para destruir la presunción en que aquél se ampara.

Sin embargo, si lo que se encuentra inscrito en el Registro es el título del demandado el mismo artículo 38 en su párrafo 2º señala que: “no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre persona o entidad determinada sin que, previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”. De ello se deduce que en la demanda ha de solicitarse no sólo la nulidad del título sino también la cancelación de la inscripción contradictoria. Sin embargo, una interpretación jurisprudencial más flexible entiende cumplido el requisito por el hecho de demandar al titular registral. Esta línea jurisprudencial tiene consagración legislativa en el artículo 15.2 de la Ley de 13 de julio de 1998 de Venta a Plazos de Bienes Muebles que establece que: “no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de bienes muebles o de derechos inscritos, sin que previamente o a la vez se entable demanda de nulidad o cancelación del asiento correspondiente; añadiendo que si la demanda contradictoria del dominio inscrito va dirigida contra el titular registral, se entenderá implícita la petición de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente”.

  1. Requisitos relativos al demandado

Es el poseedor actual de la cosa reivindicada que carece de derecho a poseer, esto es sin derecho obligacional ni real.

  1. Requisitos relativos a la cosa

Es requisito indispensable identificar la cosa con precisión de su situación, cabida y linderos, de tal modo que se compruebe que la cosa reclamada es la misma sobre la que el actor tiene propiedad.

En cuanto a los efectos de esta acción si prospera, se declarará el derecho de propiedad del reivindicante y se procede a la restitución de la cosa con sus accesiones y, en su caso, con las indemnizaciones que procedan. Los abonos por razón de frutos, mejoras o menoscabos dependen de diversas circunstancias, entre ellas la buena o mala fe del poseedor, materia regulada en los artículos 451 a 458 del Código Civil.

Y por último, en cuanto al plazo de ejercicio, el artículo 1.963 del Código Civil establece que: “Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años. Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción”.

La acción declarativa

Es aquélla acción en la que el propietario, que además posee, actúa en juicio contra el que, sin haberle despojado de la cosa, le perturba el libre ejercicio de su derecho para que, simplemente, se declare su derecho y cese la perturbación. Sus requisitos son los mismos que los de la acción reivindicatoria, pero su finalidad no es recuperar la cosa, sino sólo obtener la declaración de que el actor es propietario.

La acción negatoria

Es aquélla que corresponde al propietario contra todo tipo de perturbaciones no posesorias dirigidas contra su derecho. No está regulada en el Código Civil. Se trata de un mecanismo procesal creado por los jurisconsultos romanos para que el propietario pudiera negar la existencia de pretendidas servidumbres sobre sus fundos.

Sus requisitos son:

  1. Que el actor justifique su derecho de propiedad.

  2. Que pruebe la perturbación que le ha causado el demandado.

Sus efectos son:

  1. Cese de la perturbación.

  2. Posible adopción de medidas precautorias.

  1. En su caso, responsabilidad civil por el hecho ilícito de la perturbación con la consiguiente obligación de indemnizar.

REVISADO.MARIAN ANGULO.2012

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