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Esta trascripción es hecha solo con fines de difusión  de este cuerpo legal para el uso libre de los visitantes de este dominio por lo que no tiene ningún vinculo ni afán comercial solo de información para Profesionales y Estudiantes de derecho del Ecuador y particulares en general.   

LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION.

Codificación 1, Registro Oficial 196 de 1 de Noviembre del 2000.

CONGRESO NACIONAL

LA COMISION DE LEGISLACION

Y CODIFICACION

En ejercicio de la facultad que le confiere el numeral 2 del artículo 139 de la Constitución Política de la República,

Resuelve:

Expedir la siguiente codificación de la Ley de Inquilinato

TITULO I

                       Del Ambito de la Ley 

      Art. 1.- AMBITO.- Esta Ley regla las relaciones derivadas de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento de locales comprendidos en los perímetros urbanos. 

      Las ordenanzas municipales determinarán el perímetro urbano. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4, 12, 15, 39.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 617, 702.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1856, 1864, 1919. 

      LINK:

      Ver ARRENDAMIENTO MERCANTIL, Gaceta Judicial. Año LXXIV. Serie XII. Nro. 4. Pág. 842. (Quito, 30 de Noviembre de 1973).

      Ver CONTRATO DE ARRENDAMIENTO O INQUILINATO, Gaceta Judicial. Año XCIV. Serie XVI. No. 1. Pág. 5. (Quito, 27 de Julio de 1994).

      Ver ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMPRENDIDOS EN EL PERIMETRO URBANO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 3. Pág. 598. (Quito, 4 de Julio de 1995). 

      Art. 2.- LEYES SUPLETORIAS.- En lo no previsto en esta Ley, se aplicarán las disposiciones de los Códigos Civil y de Procedimiento Civil, en lo que fueren pertinentes. 

      CONCORD:

      * CONSTITUCION POLITICA DE LA REPUBLICA DEL ECUADOR: Arts. 272.

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4, 12, 19. 

                            TITULO II

                  De los Locales de Arrendamiento 

      Art. 3.- CONDICIONES DE LOS LOCALES DE ARRENDAMIENTO.- Los locales destinados al arrendamiento deberán reunir, a más de las condiciones que fijen las ordenanzas municipales, las siguientes: 

      a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar. 

      Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y exclusivo; 

      b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;

      c) Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz eléctrica, en los sectores urbanos donde existen estos servicios;

      d) No ofrecer peligro de ruina; y,

      e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente Certificado de Sanidad. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 617.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1857. 

      Art. 4.- REPARACIONES A QUE ESTA OBLIGADO EL ARRENDADOR.- El arrendador está obligado a efectuar las reparaciones y obras necesarias a fin de que los locales reúnan las condiciones exigidas en el artículo precedente. 

      Cuando las ordenare el Juez de Inquilinato, concederá un plazo para su ejecución. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 811, 812, 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1865, 1866, 1867, 1868, 1869, 1870, 1871, 1872, 1873, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1937, 2223, 2224, 2228.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 5, 6, 7. 

 Art. 5.- DERECHO DE SUBROGACION DEL INQUILINO.- Si, vencido el plazo, el local no hubiere sido puesto en las condiciones ordenadas, el arrendatario, con autorización del Juez podrá efectuar las reparaciones y obras estrictamente indispensables, a costa del arrendador. En tal caso, descontará de las pensiones locativas el valor invertido, más el diez por ciento de recargo. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1865, 1868, 1876. 

 Art. 6.- SANCIONES AL ARRENDADOR.- El arrendador que no efectuare las reparaciones y obras ordenadas por el Juez de Inquilinato, o que privare a los locales de los servicios existentes, u ocasionare daños en ellos, o dificultare, de cualquier manera, el uso del local arrendado, será sancionado por el Juez de Inquilinato con multa equivalente a una pensión locativa mensual y, si reincidiere, con la de tres pensiones locativas mensuales. 

      Cuando por las causas puntualizadas en el inciso anterior el inquilino se hubiere visto obligado a desocupar el local, el arrendador le indemnizará con una suma equivalente a la pensión locativa de tres meses, sin perjuicio de la sanción establecida en el inciso anterior. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1800, 1808, 1869, 1873, 1916.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 23, 30. 

      Art. 7.- RESPONSABILIDADES DEL INQUILINO.- Si el inquilino fuere responsable de los daños ocasionados en el local arrendado, o en las instalaciones de agua potable, luz eléctrica y servicios higiénicos, estará obligado a la inmediata reparación, a su costa. Caso de no hacerlo en el plazo fijado por el Juez, el arrendador estará facultado para efectuar dichas reparaciones y exigir al arrendatario el pago de lo invertido, con un aumento del diez por ciento. Podrá además, exigir la terminación del contrato. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 29.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 810.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1565, 1715, 1868, 1879, 1880, 1881, 1882, 1886, 1888, 1911, 1912, 1913, 2228, 2342.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 56. 

      LINK:

      Ver INDEMNIZACION DE PERJUICIOS POR ARBITRARIO USO TELEFONICO, Gaceta Judicial. Año XCV. Serie XVI. No. 2. Pág. 254. (Quito, 9 de Noviembre de 1994). 

                            TITULO III

            De la Inscripción de Predios de Arrendamiento 

      Art. 8.- DEL REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS.- Los concejos cantonales tendrán a su cargo el Registro de Arrendamientos, que lo llevará el Jefe de Catastros Municipales, quien ejercerá todas las funciones que se asignan en esta Ley a la Oficina de Registro de Arrendamientos. 

      En los cantones de Quito y Guayaquil habrá, a cargo de las Municipalidades respectivas, una Oficina de Registro de Arrendamientos, independiente de la Jefatura de Catastros. Podrá también haberla en los demás cantones, cuando los concejos municipales así lo resuelvan. 

      LINK:

      Ver NO INSCRIPCION DE LOCALES ARRENDADOS PARA COMERCIO, Gaceta Judicial. Año XCVIII. Serie XVI. Nro. 13. Pág. 3484. (Quito, 27 de noviembre de 1998). 

      Art. 9.- CONTENIDO DE LA INSCRIPCION.- Los arrendadores inscribirán sus predios en el Registro de Arrendamientos de Predios Urbanos. Cada inscripción contendrá: 

      a) Nombre del arrendador y subarrendador y su dirección;

      b) Ubicación y superficie del predio y del local o locales destinados al arrendamiento;

      c) Determinación de los servicios existentes;

      d) Avalúo catastral comercial del inmueble;

      e) Inventario de los muebles, cuando se tratare de locales amoblados; y,

      f) Demás datos que se exigiere en las ordenanzas respectivas. 

      Art. 10.- FIJACION DE LAS PENSIONES MAXIMAS DE ARRENDAMIENTO.- Las oficinas de Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catastro Municipales, según el caso, fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local, y entregarán al arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su arrendamiento. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 663.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1858, 1883.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 17.

      Art. 11.- FIJACION DE TASAS DE INSCRIPCION Y CERTIFICADOS.- El Concejo Municipal fijará las tasas de inscripción y de otorgamiento de certificados, las mismas que no excederán de cinco sucres por cada predio. 

      Art. 12.- OBLIGACION DEL CERTIFICADO DE FIJACION DE PENSIONES.- No se podrá arrendar, total o parcialmente un predio, sin el correspondiente certificado de fijación de precios. 

      Si la Oficina de Registro de Arrendamientos encontrare que el arrendador no se ha sometido a las disposiciones de este artículo, lo sancionará con multa de cincuenta a quinientos sucres, que será recaudada por el Juez de Inquilinato, salvo que el incumplimiento fuere causado por la Municipalidad. En este caso se dispondrá la inscripción. 

      Art. 13.- INSPECCION DE LOS PREDIOS INSCRITOS.- La Oficina de Registro de Arrendamientos podrá inspeccionar; en cualquier tiempo, los predios inscritos, con el fin de comprobar la exactitud de los datos suministrados para la inscripción. 

      Art. 14.- SANCION POR FALTA DE INSCRIPCION.- Sin perjuicio de lo establecido por el artículo 12, el arrendador que no hubiere inscrito el predio destinado a vivienda, o vivienda y comercio, o vivienda y taller, el Juez de Inquilinato le impondrá una multa equivalente a seis meses de pensiones de arrendamiento, correspondiendo el cincuenta por ciento al inquilino y el otro cincuenta por ciento al Estado, porcentaje éste que será depositado por el Juez de Inquilinato en el Banco del Estado, en la cuenta única del Tesoro Nacional. 

      El inquilino podrá hacer valer este derecho como acción o como excepción, aun reconviniendo al arrendador; en todo caso, el Juez aún de oficio, impondrá la multa mencionada, en el cincuenta por ciento de beneficio al Estado. 

      Art. 15.- EXONERACION DE INSCRIPCION.- Exonérase a las instituciones de derecho público y de derecho privado con finalidad pública de la obligación de inscribir sus bienes inmuebles destinados al arrendamiento para la vivienda, vivienda y taller, y vivienda y comercio, en las oficinas de Registro de Arrendamientos de las municipalidades. 

      Art. 16.- PROHIBICION PARA LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR PUBLICO.- En ningún caso, las instituciones a las que se refiere el artículo precedente podrán cobrar en concepto de cánones de arrendamiento por sus inmuebles, valores superiores a los límites legales. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1864.

      * LEY DE CONTRATACION PUBLICA, CODIFICACION: Arts. 38. 

                            TITULO IV

         De la Fijación de las Pensiones de Arrendamiento 

      Art. 17.- LIMITE MAXIMO PARA LAS PENSIONES DE ARRENDAMIENTO.- La pensión mensual de arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana. 

      Para determinar el precio total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble, inclusive los ocupados por el arrendador. 

      Cuando se arrienda sólo una parte del predio, la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte. 

      Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el Art. 3. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 663.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1747, 1748, 1858, 1859, 1883, 1884, 1885.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 10, 18. 

      Art. 18.- Prohíbese pactar el incremento automático de pensiones locativas de inmuebles destinados a vivienda durante la vigencia mínima del contrato de arrendamiento a que se refiere el inciso primero del artículo 28, siempre y cuando el canon de arrendamiento mensual no exceda de dos salarios mínimos vitales. Toda estipulación que contravenga esta prohibición se tendrá por no escrita. 

      Art. 19.- SANCIONES POR COBRO DE PENSIONES EXCESIVAS.- La Oficina de Registro de Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará constar en el certificado a que se refiere el Art. 10. 

      Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en que se ordene la devolución. 

      Esta acción se tramitará en juicio verbal sumario, por separado. Si el monto de lo reclamado no excediere de un mil sucres, el demandado podrá reconvenir al actor en el momento de proponer excepciones. 

      La acción para demandar la devolución de lo cobrado en exceso y el derecho a recabar dicha devolución, prescribirá en dos años. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1720, 2392, 2414, 2417. 

      Art. 20.- FIJACION PROVISIONAL DE PENSIONES.- Si el inmueble no tuviere avalúo catastral comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos, previa inspección, podrá autorizar el arrendamiento y fijar pensiones provisionales. 

      Si un edificio no se hallare terminado, se podrá autorizar el arrendamiento de los locales que reúnan los requisitos del Art. 3. 

      Art. 21.- SOLICITUD DE AUMENTO DE PENSIONES.- El arrendador podrá solicitar a la Oficina de Registro de Arrendamientos el aumento de la pensión mensual, cuando hubiere realizado obras que mejoren el local arrendado, siempre y cuando éstas no sean obras de simple mantenimiento o de servicios necesarios exigidos en el Art. 3 de esta Ley; o hayan transcurrido, por lo menos dos años de haberse efectuado la última fijación. 

      Art. 22.- LOS DERECHOS DE LOS INQUILINOS SON IRRENUNCIABLES. 

      Art. 23.- SOLICITUD DE REBAJA DE PENSIONES.- El arrendatario puede solicitar la rebaja de las pensiones de arrendamiento cuando el local se halle en mal estado, por el uso natural o por causa de las cuales el arrendatario no sea responsable. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 813.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1800, 1808, 1869, 1873, 1916.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 6, 30. 

                            TITULO V

               Del arrendamiento de locales amoblados 

      Art. 24.- FORMA Y CONTENIDO DE LOS CONTRATOS.- En el contrato de arrendamiento de locales amoblados, constará por escrito el inventario y avalúo de los muebles y la determinación de su valor de uso. De no constar, se estimará que el valor de uso de los muebles corresponde al 25% de la pensión de arrendamiento estipulada. 

      CONCORD:

      * CODIGO CIVIL (TITULO PRELIMINAR): Arts. 4.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO II): Arts. 740.

      * CODIGO CIVIL (LIBRO IV): Arts. 1454, 1455, 1456, 1561, 1915.

      * LEY DE INQUILINATO, CODIFICACION: Arts. 27, 29.

      * CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, CODIFICACION: Arts. 62. 

      Art. 25.- CASO DE LOCALES DESTINADOS A VIVIENDA.- En tratándose de locales destinados a vivienda, la parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe máximo de la pensión de arrendamiento que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir revisión de la pensión pactada y el reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado al arrendador por el uso de mobiliario.
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